儿子指使他人冒充母亲，签订了双方共有房屋的出售协议。合同签订后，儿子不幸过世，在这种情况下，房屋买卖合同效力如何认定？近日，浙江省嘉兴市南湖区人民法院审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。

　　朱某名下有一套房子，产权与母亲李阿姨各占50%。2018年，朱某瞒着家里人，私自联系中介，打算将名下的房屋出售。

　　宋阿姨想买一套房子，在中介的协助下看中了案涉房屋。双方签订了《房屋转让协议》，合同约定：“出卖方为朱某、李阿姨，购买方为宋阿姨；朱某和李阿姨在经得所有家庭共有人的同意下，自愿将房屋及配套自行车库有偿作价转让给宋阿姨，转让总价为75万元；购房款分期支付，尾款25万元在拿到钥匙、过户后支付。”

　　合同签订时，朱某带了一名妇女，谎称其是自己的母亲李阿姨，并且携带了李阿姨的身份证在合同上签了李阿姨的名字并捺印。合同签订后，宋阿姨向朱某支付了50万元购房款。

　　但天有不测风云，签订合同后还未办理过户手续，朱某便去世了。在办理丧事时，李阿姨才得知房子被卖给了宋阿姨。

　　李阿姨不同意卖掉房屋，自述没有继承到朱某的财产，故不愿意协助宋阿姨办理过户手续或返还购房款。宋阿姨无奈将朱某的第一顺位继承人李阿姨、妻子王某、儿子小朱告上法院，要求解除购房协议，返还购房款并赔偿利息损失。

　　法院审理认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案件的争议焦点为：一、宋阿姨要求解除案涉房屋买卖合同是否应予支持；二、宋阿姨要求三被告在继承朱某遗产范围内返还已付购房款50万元，并赔偿利息损失是否应予以支持。

　　关于争议焦点一：经法院查明，宋阿姨提供的有朱某、李阿姨签名的《房屋转让协议》中，“李阿姨”的名字并非其本人书写，是他人冒名所签，李阿姨表示对房屋出售一事不知情，且未曾委托他人代签。在李阿姨不同意出售房屋的情况下，宋阿姨根据与朱某达成的买卖合意无法取得案涉房屋所有权，合同目的已根本无法实现。因此，宋阿姨要求解除购房协议于法有据，法院予以支持。

　　关于争议焦点二：朱某找人冒名李阿姨在《协议》上签字，直接造成宋阿姨无法实现购房目的，对合同解除存在过错，应承担违约责任。宋阿姨主张除返还已付购房款50万元外，应按照银行贷款利息的1.5倍赔偿利息损失，符合法律规定，法院予以支持。因朱某已去世，依据法律规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务应以他的遗产实际价值为限。三被告作为被继承人朱某的第一顺序继承人，且未书面表示过放弃继承，理应在继承朱某遗产范围内清偿上述债务。

　　综上，法院判决宋阿姨与朱某签订的《房屋转让协议》解除，三被告在继承朱某所有的遗产范围内清偿宋阿姨购房款50万元及利息损失。

　　法官说法

　　实践中，房屋登记权利人为数人，而房屋买卖合同上仅由一人或部分权利人代剩余权利人签署情况时有发生。由于房屋处分系重大事项，即便各共有人系父母、夫妻、子女关系，一般情况下也不能适用家事代理。

　　对于“冒名”签约效力认定，法院往往会根据具体案情进行分析，从被冒名人交易过程中是否进行过接洽、是否收取过房款、签约时是否到场等方面，来推定其是否以实际行动对处分进行了追认，或者冒名人所持材料能否构成表见代理，如认定追认或表见代理成立，则买卖合同得以约束被冒名人。否则，购房人仅能追究实际签约之人的责任。

　　法官在此提醒购房人，应要求房屋各权利人皆亲自当面在合同上签字，或由其法定代理人、具有合法委托手续的受托人代为签字，可能涉及共同财产的，还应要求其权利人也签字或出具同意出售书，以避免可能因冒名签约、无权处分而引发的纠纷。