案外人购买房屋后，非自身的原因未办理过户登记手续，原房主因民间借贷纠纷被申请强制执行，案涉房屋被查封后，案外人提起执行异议被裁定驳回后又提起案外人执行异议之诉。近日，安徽省淮北市杜集区人民法院依法判决支持案外人请求排除对案涉房屋执行的诉讼请求。

　　2018年8月，戴某和叶某签订购房协议书，约定戴某以50万元的价格购买叶某所有的房产，先支付20万元，叶某的剩余银行房贷14.8万元于协议签订之日起由戴某代为支付，余下费用待房产过户后补清。戴某通过银行转账支付20万元后入住房屋，银行贷款一直由戴某偿还。2023年5月，法院生效判决判令叶某偿还侯女士借款本金15万元及利息，侯女士申请强制执行。杜集区法院依法查封了案涉房屋，戴某提出书面异议被裁定驳回后遂提起案外人执行异议之诉。

　　法院审理后认为，根据双方举证，戴某作为案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由：首先，戴某与叶某签订的购房协议书系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该购房协议虽不产生物权变动的效力，但戴某可以基于协议约定，在条件成就时请求叶某协助办理权属变更登记，这种请求权的实质是戴某对案涉房屋享有的物权期待权。与之对应的是，侯女士与叶某执行案件的权利基础，是侯女士与叶某之间因借贷引发的普通金钱债权请求权，侯女士只享有对叶某责任财产的一般期待，并不能产生针对案涉房屋的信赖利益。戴某2018年8月起即占有使用案涉房屋，与讼争房产联系更为直接、紧密。其次，从两种权利形成的时间上分析，戴某对叶某享有的物权期待权成立在前，侯女士对叶某享有的金钱债权请求权成立在后，时间上的优先性能够认定戴某与叶某没有恶意串通逃废债务的可能。再次，从戴某提供的银行转账支付记录、偿还银行贷款记录可证实，戴某已支付大部分购房款。从讼争房产未及时办理过户的原因分析，并非戴某主观上故意拖延、拒不配合，而是因讼争房产贷款尚未还清等原因所致。综上，法院判决不执行涉案房屋。一审宣判后，双方均服判息诉。

　　■法官说法

　　案外人执行异议之诉，是指执行当事人之外的第三人对于执行依据所确定的执行标的主张享有实体上的权利，请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。民事诉讼法第二百三十八条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。设计案外人执行异议之诉制度的主要考虑是，对债务人启动的强制执行有可能涉及案外人享有合法权利的财产。因此有必要为案外人提供专门的救济渠道。案外人执行异议之诉旨在排除对特定标的已经启动的强制执行，无论该标的物是动产、不动产还是其他类型的财产。

　　本案中，针对原告对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除侯女士申请的强制执行，法院基于对双方权利的性质、取得权利时间的先后、权利取得有无过错等因素，结合具体案情，对双方享有的权利进行实体审查，比较何者占优，何者应优先保护，进而作出对案涉房屋不得执行的判断。