在执行程序中，正确适用法律，依法处分被执行财产，是保证实现“公平与正义”的最后一道防线。但由于现有法律和司法解释规定的过于原则、不够明确具体，甚至存在冲突，这最终造成了人民法院执行机构审查案外人异议和审判业务庭审理案外人之诉时，在适用法律上意见不一，导致审查与审判结果、甚至一、二审结果截然相反。这些问题如不及时解决，势必会影响案件的执行，加剧执行难。因此，笔者重点对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（以下简称《查封规定》）第十七条与新出台的《物权法》之间进行比较，以期解决人民法院在具体审查、审理活动中统一适用法律问题。如有不当之处，敬请各位同仁斧正。

　　一、《物权法》与《查封规定》第十七条之比较

　　《物权法》出台前，2004年11月，《查封规定》的第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此条的规定，第三人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一、第三人已经支付全部价款；第二、第三人已经实际占有；第三、未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错（在司法实践中一般指不动产物权登记部门造成的过错）。

　　《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自载于不动产登记簿时发生效力。按照《物权法》此两条的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。有些当事人、律师、法官依此理解为在法院执行工作中，若第三人购买了被执行人的房屋后而没有进行过户登记，人民法院就可以依法对登记在被执行人名下的房屋进行查封和处分。由此导致人民法院在审理案外人之诉时，多数法院依据《物权法》的登记原则来裁判案件，以此造成执行案件执行难上加难。

　　二、《物权法》第九条与《查封规定》第十七条不存在冲突

　　《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　一是这里的“法律”应理解为广义上的法律，即包括法律、有法律效力的司法解释以及行政机关为执行法律而制定的规范性文件等。《查封规定》属司法解释，在这里应理解为广义上的法律。

　　二是这里的“法律规定除外”，是立法机关在立法时考虑到我国现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，《物权法》并没有对不动产的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生法律效力。

　　三是《物权法》是从我国《民法通则》中衍生出来的部门法，《查封规定》第十七条的规定符合《民法通则》第七十二条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移”的规定。

　　三、对《物权法》登记原则不当理解会导致执行工作陷入困境

　　举一个执行案例：

　　申请执行人（卖房者的债权人）李某；

　　被执行人（卖房者）王某；

　　案外人（买房者）张某；

　　2005年3月王某把位于某县花园小区3层住宅146平方米以38万元卖给张某，张某已经交付了全部价款且已实际入住至今，但未办理房屋过户手续。2008年王某因做生意亏损，欠李某200万元未还。案件进入执行程序后，执行员在房产部门查找到登记在王某名下（已经出售给张某）的房屋，并立即裁定予以查封。申请执行人李某以被执行人无其他财产可供执行，适用《物权法》相关规定坚决要求法院执行这套住宅。案外人张某也到执行法院提出异议，要求停止对该房屋的执行，解除查封，并提交了房屋买卖合同、缴纳房款收据、王某名下的房屋所有权证明一本。

　　申请执行人的理由是：根据《物权法》的基本原则之一——公示原则，即是指当事人以公开的方式使公众知晓物权变动的事实，使第三人能够从外部加以识别。通俗的讲，公示原则即登记原则。不动产和某些特定的动产只有通过登记，才能生效或产生对抗善意第三人的效果。同时根据我国《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，不动产以登记为生效要件，如果买卖房屋的双方当事人没有去房产部门办理过户登记，那么即使双方交易有效，也仅是合同有效，房屋在法律上仍然属于卖房方。因此，在法院执行工作中，若第三人购买了被执行人的房屋后而没有进行过户登记，人民法院就可以依法对登记在被执行人名下的房屋进行查封和处分，在实现申请执行人的债权时，则需要要求无过错第三人搬出房屋。

　　案外人张某要求解除查封的理由是：在法院查封前，已经于被执行人王某签订了买卖房屋合同，实际全部支付购房款38万元，投入装修费用15万元并以居住至今。只是由于事情多，未去办理房屋过户手续。根据《民法通则》第七十二条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移”的规定和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院应当解除对该房屋的查封。

　　此时，无论是买房人张某还是债权人李某，双方均可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定提起诉讼。

　　假设债权人李某根据《民事诉讼法》第二百零四条向法院提起诉讼。法院审判业务庭若根据《物权法》的公示原则及第九条和第十条的规定就会支持申请执行人的意见，把房屋的所有权确认给被执行人王某。如果这样，问题就来了。第三人或案外人自己花钱买并一直在居住房屋，执行法院再让其搬出去难度很大，一定会遭到案外人张某的强烈反对，执行不当很容易会出现新的法律和社会问题，而且司法机关这样的做法显然不合情理、不得人心，同时也有悖于我国广大农村的民情、社情。如果不去执行，申请执行人通过诉讼拿到确认属于被执行人财产的判决，一定会不屈不挠的要求法院强制第三人或案外人迁出房屋，甚至引发新的上访事件；如果去执行，法院有何良策将第三人或案外人迁出房屋？

　　因此，法院审判业务部门应正确理解《物权法》的登记原则，与执行部门统一适用法律，按照《查封规定》的规定，对无过错的第三人的房屋免于查封和处分。

　　四、在审查案外人异议与审理案外人之诉统一适用《查封规定》第十七条的过程中，应该细化执行内容，严格按照程序进行，并加以规范完善。

　　一是对符合三个要件进行认真的审查。第三人必须是在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经支付了全部价款；第三人必须是在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经实际占有该财产；第三人对未办理过户登记手续必须没有过错。只有完全符合这三点，人民法院才不得查封、扣押、冻结。但应当注意的是：审查三个条件需时间，为防止财产转移和流失，实际作法只要登记在被执行人名下就可以查封，查封以后再去审查。

　　二是对不符合三个要件的情况严格排除。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，有以下情形之一的都可以查封、扣押、冻结：（1）、交易价款未全部支付的；（2）、未占有该财产的；（3）、非善意占有该财产的；（4）、未办理过户登记手续有过错的。

　　三是明确举证责任在于第三人。无过错第三人不但要证明自己交付了全部价款、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错。

　　五、审查案外人异议或案外人之诉案件中统一适用《查封规定》第十七条规定的必要性。

　　维护执行当事人和案外人的合法权益是《查封规定》出台的根本目的，“规范查封、扣押、冻结措施”是从外部行为对人民法院执行案件进行约束和指引，根本目的还是为了实现人民法院的判决和裁定，维护执行当事人和案外人的合法权益。《查封规定》第十七条后面一部分是对无过错的第三人的规定，该部分对无过错的第三人规定的不能采取强制措施的条件非常苛刻。这体现了我国对保护这类第三人利益的“从严”的态度。

　　在目前的法律条文中，《查封规定》还是比较完善和实用的。尽管近几年国家相继出台了多部法律，但涉及到《查封规定》第十七条的相关条文少之又少。《物权法》第九条和相关条文规定了物权确认和转移的相关标准，但由于其相关司法解释尚未出台，在实施的过程中，人民法院很难进行把握。

　　从目前我国的实际出发，统一适用该条规定又有必要性。首先，由于我国目前的登记制度较为混乱和不规范，登记的程序和审查制度也尚待改进，并且，无论现代登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，故登记中的错漏在所难免；其次，社会现象非常复杂，有些被执行人有意或利用我国目前的登记制度的缺陷、或有意为无过错第三人登记过户制造障碍，将其所有的需要办理过户登记的财产不登记过户。为了保护无过错的第三人的合法利益，我们应该给这种无过错的第三人一个救济的途径。即为了实现社会的公平、公正还应给这种无过错的第三人救济机会。

　　综上，在关于处理有关处分被执行财产问题上，人民法院审、执部门应正确理解《物权法》关于物权变动的登记原则，有必要根据《民法通则》第七十二条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移”的规定，统一适用《查封规定》，以避免审、执部门，一、二审法院在适用法律上的不统一所带来的执行难。

参考书目：

《中华人民共和国物权法》；

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》；

《中华人民共和国民法通则》；

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释；

最高人民法院执行局负责人解读“关于适用民诉法执行程序若干问题的解释”；

（作者单位：吉林省抚松县人民法院）