租房过程中通常会遇到承租人提前退租的情形,对于租金和押金要不要退、退多少,合同解除时间如何确定等问题,容易产生一些纠纷。近日,陕西省城固县人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷。
2022年12月23日,李某与张某签订《房屋租赁合同》,合同约定房屋租赁期限为2022年12月30日至2023年9月30日,共计9个月,月租金800元,押一付三,承租人需每月20号之前支付下一个月的租金,若承租人擅自解除合同,无权要求租赁方返还押金。
2023年8月29日张某告知李某不打算继续居住,要求李某及时退还剩余一个月的租金及押金,共计1600元。李某认为张某交还钥匙的时间是9月15日,9月份已实际占用房屋15天,故只同意退还剩余15天的租金,并且认为根据合同约定,张某在租赁期内擅自解除合同,押金不予返还。
法院经审理认为,张某和李某之间系房屋租赁合同关系,合同内容是双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合法有效,各方当事人应当按照合同约定,全面履行各自的义务。
案涉房屋租赁期限为2022年12月30日至2023年9月30日,张某在8月29日提出解除合同并搬离房屋,但9月15日才将房屋钥匙交给李某,应认定双方合同于2023年9月15日解除,张某应当支付租金至2023年9月15日,故按照双方合同约定的租金,李某应退还张某租金400元。
另外,张某在租赁期内无正当理由提前解除租赁合同,构成违约,应当承担相应的违约责任,故按照双方签订的合同约定,法院对张某要求李某退还1500元押金的诉求不予支持。
法官说法
民法典合同编中规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。本案中,合同当事人签订的租赁合同,是双方当事人真实意思表示,没有法定或约定理由,承租人在租赁合同履行期限内,单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其搬离房屋的行为不符合法律规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,因此,张某给李某通知到达的时间不能认定为合同解除的时间,应以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日,作为租赁合同实际解除的时间,故按照约定押金不予退还。