导读

　　“亚洲最大社区”天通苑以及与之毗邻的回龙观，是北京市的大型居住区，因人口密度大、住宅房屋集中，发生的涉房屋纠纷具有普遍意义。近日，北京市昌平区人民法院召开新闻通报会，对大型社区常见纠纷的典型案例进行了梳理，并向居民发出法律提示。

　　“租金贷”租房遭腾退

　　中介违约需担责

　　刘先生与房屋中介签订了房屋租赁合同，双方约定了租期、租金、服务费等具体事项，并约定承租人按月向网贷平台支付租金。双方还签订了关于使用网贷平台的合同附件，约定中介公司向承租人推荐房屋分期产品服务，分期手续费和利息由中介公司承担，承租人每期还款金额按时存到绑定的银行卡里面，网贷平台每期按时划扣，承租人因未按时还款导致逾期，与中介公司无关。

　　合同签订后，刘先生通过网贷平台办理了租金贷款并按期还贷，半年后中介公司未向房主支付租金，房主要求刘先生搬离，但中介公司拒不退还押金及服务费，于是刘先生将中介公司诉至法院，请求法院判决解除房屋租赁合同，并退还押金、服务费、房租等费用。

　　法院经审理后认为，因涉案房屋所有权人将房屋收回，导致中介公司无法与刘先生继续履行合同，中介公司构成违约，依法应当承担违约责任，故刘先生要求解除房屋租赁合同的诉讼请求应予支持。同时，中介公司应当将押金、服务费、未租住期间租金返还给刘先生，并支付违约金。

　　■【法官提示】

　　当前，在一些大型社区，拎包入住、提供个性化管家服务的“长租公寓”模式逐渐盛行。一些房产经纪公司为满足租户的需求，同时迅速回笼企业资金，与金融机构合作推出了“租金贷”业务，即由金融机构将租期内的租金一次性支付给房地产经纪公司，承租人分期向金融机构偿还贷款。此类案件大部分通过网上签订合同、支付租金。承租人与房产经纪公司形成房屋租赁合同关系，与金融机构形成借款合同关系。但是有的房产经纪公司在融资过程中，因为风险管控能力相对不足或者违规挪用资金引发纠纷。因此，承租人在签订此类合同时，要尽可能选择诚信度高的房产经纪公司，认真阅读合同条款，注意留存网上签约的相关证据，避免造成不必要的损失。

　　发现房屋为“凶宅”

　　撤销合同获支持

　　赵先生欲在某小区购买一套婚房，和李女士签订了购房合同。一段时间后赵先生才得知，该房屋内曾有人服毒死亡。赵先生诉至法院，要求撤销双方签订的房屋买卖合同，并返还购房款260万元。

　　法院经审理后认为，赵先生在签约时对房屋内发生过非正常死亡事件并不知情，因而做出的购房行为与其意思相悖，可以认定其在重大误解的情况下与李女士签订了合同，赵先生依法享有撤销权。因此法院判决撤销双方签订的房屋买卖合同，李女士向赵先生全额返还购房款。

　　■【法官提示】

　　通常情况下，房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧等而造成房屋交易价值降低，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。

　　合同法规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。法官建议，一方面，房屋出卖人出售房屋时，应当如实全面的将所售房屋信息特别是瑕疵充分告知买受人，在此基础上协商房屋价格，避免后期撤销或者解除合同导致交易失败、损失扩大。另一方面，买受人在签订房屋买卖合同之前，应当仔细调查房屋的相关情况，并在合同中对出卖人承诺的事项进行明确记载，对出卖人未充分告知相关情形的违约责任进行明确约定，以维护自身合法权益。

　　张贴侮辱他人告示

　　被判道歉赔偿

　　黄某和张某曾共同居住在某小区的一处出租房内，二人因琐事产生矛盾，张某搬离后在黄某居住的小区和工作地点张贴和散发《告示》，内容包括黄某的姓名、照片等详细信息，称黄某耍流氓、偷窃、内心阴暗等。黄某为此诉至法院，要求张某在小区公告栏中张贴道歉信，并赔偿精神损害赔偿金1万元。

　　法院经审理后认为，张某散发和张贴的《告示》，对黄某的经历和品行的陈述具有侮辱性和诽谤性，足以对黄某产生社会评价降低的损害后果，因此侵犯了黄某的名誉权，张某应当承担相应的侵权责任。法院判决张某向黄某书面赔礼道歉，在小区公告栏进行张贴，并赔偿黄某精神损害抚慰金6000元。

　　■【法官提示】

　　公民享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民的名誉。名誉权纠纷引发的原因通常是矛盾双方未能妥善处理其他社会关系，比如相邻关系、打架斗殴、争夺车位等。对此，双方应通过合理合法的途径解决原始纠纷，而不应该以散布不实言论加剧矛盾。此外，该类侵权行为除了实地发生以外，还发生在小区线上论坛、微信群等，有的业主不明事实，跟着转发、评论，可能造成共同侵权。建议业主在公共场合谨言慎行，以实际行动共建和谐社区。

　　老人留下视频遗嘱

　　儿女争议起诉

　　陈老汉生前购买了一套房屋并登记在自己名下，留有一份录像遗嘱，表示待自己去世后涉案房屋归大儿子所有，大儿子分别给付二儿子42万元、小女儿30万元作为补偿。后陈老汉去世，三个子女未能就房屋继承问题达成一致。二儿子和小女儿主张遗嘱是父亲在受胁迫下录制的。大儿子诉至法院，要求继承涉案房屋。

　　法院经审理后认为，通过当庭播放录像遗嘱，可以看出陈老汉对涉案房屋作出了比较明确的处分，二被告主张录像遗嘱是老人在被胁迫下作出的，但未提供相应证据证明，法院对被告的辩解不予采信，对陈老汉的录像遗嘱效力予以认定。因此，法院判决涉案房屋归大儿子所有，大儿子给付二儿子房屋折价款42万元，给付小女儿房屋折价款30万元。

　　■【法官提示】

　　老年人的遗嘱订立和财产继承，是社区居民普遍关心的问题。通过录像订立遗嘱，应当注意以下三点：一是遗嘱人立遗嘱时必须具有行为能力，无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效。二是录像遗嘱的取得应当符合法律规定。如果遗嘱人是在受到威胁、引诱、欺骗、强迫等情况下订立的遗嘱，无法如实反映立遗嘱人的真实意思表示，该遗嘱将被认定为无效遗嘱。三是录像遗嘱的内容应当真实合法。如果存在被剪接、剪辑或者伪造，画面前后连接不紧密，内容被篡改，擅自处分了国家、集体或者他人所有财产的，也将被认定为无效遗嘱。

　　■司法观察

　　推进诉源治理 构建和谐社区

　　社区是城市的细胞，也是城市社会治理的基本单元。据统计，近三年，昌平区法院共受理回龙观、天通苑地区民事纠纷12147件，占昌平区民事案件总量的32.5%。针对纠纷特点，昌平法院不断健全工作机制，奏响诉源治理“三部曲”，取得良好成效。

　　一是强化源头止纷力度，奏响诉源治理“前奏曲”。绘制区域性、行业性纠纷高发地图，及时与辖区街道、行业主管部门沟通，加大社区示范诉讼和示范调解，针对共性问题，向有关部门发送司法建议，规范社区治理和行业管理，构建“矛盾排查—法律研判—调解引导—示范诉讼—司法建议”递进式纠纷解决机制。

　　二是搭建便捷化纷平台，奏响诉源治理“协奏曲”。设立多个社区法官工作站与法官联系点，开展矛盾排查、纠纷化解、民调指导等工作；开展“百案百庭进街镇”活动，通过巡回讲堂等多种形式，对常见纠纷进行法律提示。近三年，共计在社区接待来访群众550余人，现场调解纠纷180余件，开展巡回审判90余次，巡回讲堂100余场。

　　三是丰富高效解纷举措，奏响诉源治理“进行曲”。构建以地方党委为主导，人民法庭、派出所、司法所、村（居）委会等共同参与的“五方联合治理体系”，形成多元纠纷化解合力。建立“远程人民调解+远程司法确认”的纠纷快速化解模式。近三年，已在该地区确认人民调解协议效力960余件。