业主购买一楼房屋时，开发商告知带有独立的院子，交房后却发现所谓的“私享花园”实际上是小区的公共绿地，业主不能单独占有使用。近日，安徽省宣城市宣州区人民法院审结了这起房屋买卖合同纠纷案，结合小区同向同户型的二楼房价等多种因素，判令开发商退还业主购房款差价。

　　宣城某置业公司开发建设了一小区，对外销售时，工作人员告诉章某，购买一楼洋房附赠“私享花园”，可以将阳台外绿地改造成花园使用。置业公司对外展示的一楼样板房的实景亦是作出了一楼住宅自带“私享花园”的宣传。章某与该置业公司签订了商品房买卖合同，购买了一套一楼商品房，单价10626.03元/平方米，房屋价款为129万元。2021年12月，置业公司交付房屋时，章某发现一楼阳台外是小区的公共绿地，业主不能单独占有使用，并无“私享花园”。

　　法院查明，因有消费者反映该置业公司在销售住宅时存在虚假宣传的行为，经当地市场监管部门调查发现，一楼住宅外绿地为公共绿地，不属于个人所有，住户不得对其进行改造使用，置业公司关于一楼住宅带花园的宣传与实际情况不符，遂于2022年10月作出行政处罚决定书，责令置业公司立即停止虚假宣传违法行为，并处以罚款。

　　法院审理后认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案业已查明，置业公司为销售案涉小区房屋，通过沙盘、微信公众号、样板房等方式进行宣传，在公众号宣传中明确一楼“阳台直通私享花园”的文字信息，样板房等展示也有一楼自带的“私享花园”实景，置业公司售楼部工作人员亦明确告诉章某购买案涉一楼住房附赠“私享花园”。上述事实表明，置业公司前述宣传资料中对案涉一楼房屋自带“私享花园”的允诺和说明是具体确定的，章某亦是在受到置业公司售楼部工作人员宣传后选择购买一楼房屋，能够认定置业公司上述宣传行为对章某订立房屋买卖合同及房屋价格的确定有重大影响，前述宣传应当构成置业公司对章某的要约。由于置业公司前述宣传行为已经由市场监管部门确认构成虚假或引人误解的宣传，并对置业公司作出行政处罚，所涉一楼房屋附赠的“私享花园”实则为业主共有绿地，无法由一楼业主合法单独占有使用，故置业公司无法向章某履行该约定，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。

　　案涉一楼房屋的交易单价为10626.03元/平方米，而该楼栋房屋二楼交易单价低于一楼，每平方米价差800余元。章某选择购买一楼房屋并接受该交易单价无疑有重大考量置业公司宣传的附赠“私享花园”因素。法院综合案涉房屋价格组成因素、同一单元多楼层之间价格差异、合同实际履行情况、房屋现行使用情况等，判令置业公司赔偿章某房屋差价损失45150元及相应的利息。