图为庭审现场。

　　导读

　　住房是每个家庭的头等大事，随着我国乡村振兴建设不断推进，美丽乡村蝶变升级、农村改革展现活力，农民收入持续增加，也带动农村建房市场的繁荣发展。在建房过程中难免会产生一些利益纠纷，建房施工合同纠纷尤其多见。能否在懂法守法的情况下，有效避免暗藏的法律风险，保障自家小院顺利建成，成为建房人关注的焦点。日前，北京市顺义区人民法院审理的几起有关案件，围绕民法典合同纠纷的相关法律规定及具体变化，详细释法析理，为民解困，切实维护建房施工双方的合法权益，为村民增添满满的安全感、幸福感。

　　增项减项写在纸上 白纸黑字说得清楚

　　吴某在农村有一间老房，空气清新、鸟语花香。美中不足的是，一赶上下雨，老房子的窗户和屋顶就开始漏雨，这让吴某十分头疼，于是下定决心把房子重新翻建。2021年4月5日，吴某在朋友的推荐下联系到了包工头姚某，便与姚某签订委托盖房协议书，约定姚某为吴某包工包料盖平房，每平方米1300元。完工后，吴某支付了工程款15万元，姚某要求吴某支付包括化粪池在内的剩余工程款38688元。双方对部分项目的费用产生了争议，姚某遂诉至法院。

　　吴某认为，姚某曾口头承诺免费给自己安装走道门但实际未安装，应当退还相应费用；此外姚某还承诺，化粪池包含于下水工程之中，因此不应属于增项，自己无需额外付费。据此，吴某不同意姚某的诉讼请求，并提出反诉，要求姚某返还吴某多付的1.3万元工程款，赔偿需要整改的工程费用3.8万元。

　　■法官讲法典

　　上述案例中，关于安装走道门的问题，吴某主张姚某曾口头承诺免费为其安装，姚某对此不认可。根据法律规定，对于增项是否约定为赠送项目发包方负有举证义务，即本案中的房主吴某。安装走道门是否属于赠送项目在合同中没有明确约定，且吴某并未提供相关证据予以证明，故法院对于赠送项目的主张不予支持。

　　根据民法典相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。关于化粪池是否属于增项的问题，由于协议书并未就化粪池项目进行约定，虽然双方承包方式为包工包料，但并无法解读出姚某需要承担该施工内容，且吴某也未提交相关证据予以证明，故法院认定化粪池属于增项部分，因双方无法就化粪池的沙子水泥费用及人工费等达成一致，法院将酌情予以确定。最终，法院判令吴某支付姚某工程款2.8万元，驳回姚某、吴某其他诉讼请求。

　　实践中，农村建房施工合同普遍存在以下三点容易遗漏的风险点。第一，对于施工方口头承诺赠送的施工项目，当事人往往会忘记在合同中约定；第二，部分项目与某些合同通常载明的施工项目具有连贯性，也极易被房主忽略，如化粪池、下水井与下水工程具有连贯性，许多涉案合同中未就化粪池、下水井进行约定；第三，对于部分赠送施工项目的赠送内容不明确，例如垒院墙、平整院子，施工方称赠送该类项目的本意通常是免去人工费用，但房主却认为是包工包料，导致双方对费用产生分歧。因此，对于建房施工中所有增减项，双方都应当明确记载于书面合同中，避免口头约定的出现，防止因合同事项约定不明导致争议事项在庭审中无据可依。

　　合同约定给款进度 私自毁约需担责任

　　王某见同村人近年来纷纷盖起二层小楼，自己也准备翻建一下自家房屋。王某找到包工头李某，二人签订了农村建房施工合同，约定李某为王某建设二层楼房一栋，分四次支付款项，第一次完成开槽付款6万元，第二次打垫层往上至圈梁付款5万元，第三次圈梁以上至封顶付款6万元，第四次付清尾款。合同签订后，李某带着施工队开始施工，王某也按约定进度给款。当李某干到打好垫层、尚未完成圈梁之时，突然发现工程预算少于实际工程款金额，故向王某提出提前预支下一阶段工程款，二人协商未果后，李某表示不再继续施工。随后，王某找到其他包工队完成建房，并向法院起诉李某，要求其退还多支付的工程款并承担违约责任。

　　■法官讲法典

　　合同签订后，双方当事人应当依约履行，未经双方同意，任何一方无权变更合同内容。上述案例中，双方当事人就合同给款期限作了明确具体的约定，李某以合同继续履行会超出预算为由要求王某预支工程款没有事实和法律依据，王某有权拒绝，李某以此为由拒绝继续施工于法无据。

　　合同中对于给款进度的约定与工程量并非对应，在合同未完全履行的情况下，应当以实际工程量作为双方结算依据。本案中，李某已履行的合同内容少于王某已支付的合同款项，李某应当退还王某多支付的工程款，

　　且因为李某的行为属于典型违约行为，应当承担相应的违约责任。需要额外注意的是，此类解除合同的情况，双方当事人应当对已履行部分做好证据留存，避免因履行内容不明发生纠纷。

　　补充协议未提损失 事后再要于法无据

　　小赵和张大爷签订农村建房施工合同，约定小赵为张大爷包工包料建正房五间。施工过程中，张大爷的邻居认为噪音过大，频繁闹事造成工人几度停工。后来，双方就继续履行合同达成补充协议，约定张大爷保证此后不再出现因邻居闹事等原因延误工期的情况，并预支下一阶段工程进度款6万元，剩余尾款在房屋全部完工后一个月内付清，小赵确保在2021年9月前完工。补充协议签订后，小赵在9月底前顺利完工，但张大爷却迟迟未支付工程尾款。故小赵将张大爷诉至法院，请求张大爷支付工程尾款3万元，并承担因停工造成的损失。

　　■法官讲法典

　　经双方协商一致签订的补充协议与主合同具有同等的法律效力。当补充合同的约定与主合同的约定发生矛盾时，应该以时间在后的约定条款为准执行。所以，补充合同的效力往往高于主合同的效力。民法典规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

　　上述案件中，通过双方的补充协议可以确认，该合同履行确实因为张大爷的原因导致多次停工，但小赵却无权基于该补充协议向张大爷要求停工损失。因为双方在合同履行过程中，对于之前停工的问题已经通过补充协议的方式做了变更约定，签订补充协议时小赵并未因停工问题向张大爷主张赔偿，视为双方对之前的合同行为达成合意，小赵因张大爷未按期支付尾款，又重新主张张大爷停工造成的违约损失于法无据，法院不予支持。

　　法官提醒，在施工过程中，应做好施工节点以及延期原因与延期时间的记录。房屋修建是房主和施工方共同努力的结果，双方应互相配合、积极依约履行，促进房屋顺利建成。

　　房主增项导致超期 主张违约未获支持

　　李某与韩某于2021年3月15日签订房屋建设协议书，约定李某为韩某包工包料建房，前排和后排各两层，工期至当年11月底，付款方式为基础工程完工后支付李某20%，一层主体完工支付李某20%，二层主体完工支付李某20%，尾款在总体完工后一次性结清。韩某认为，李某实际于2022年2月才完工，不符合约定期限，故起诉至法院要求李某赔偿其损失10万元。李某则辩称，大部分项目按约定于2021年11月完工，但在施工过程中，韩某不断要求增加项目或变动项目，且欠付工程款，才导致总体于2022年2月施工完毕，因此，应按照实际情况确定工期，不应按照合同约定的工期主张违约责任，不同意韩某的诉讼请求。

　　■法官讲法典

　　关于工期确定的问题，上述案例中，虽然双方事先已在合同中对于建房工期进行了明确约定，但实际施工中出现了许多合同外的新增项目或变更项目，导致现实情况与合同约定的施工进度不相符。此时如果仍要求李某按合同约定的施工进度完工将有失公允，应按照施工的实际情况合理确定期限。因此，法院判决驳回韩某的诉讼请求。

　　工期控制是农村建房过程中最容易出现问题的部分。施工方与房主应该特别注意：一是双方应在合同中明确总工期，以及相应的违约责任，以便矛盾纠纷出现后依约解决；二是施工方应制作施工进度计划表，编制本次建房施工进度计划，明确各工序的完成时间，每个进度完成后由房主签字确认，以便有效地对工程进度进行控制；三是合同履行中如出现因一方原因导致的长时间停工或者频繁停工，双方应当对工期是否延后进行重新约定并留存证据，避免事后引发纠纷。

　　■法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第一百四十二条  有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

　　第四百六十六条  当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。

　　第五百一十条  合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

　　第五百二十七条  应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

　　（一）经营状况严重恶化；

　　（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

　　（三）丧失商业信誉；

　　（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

　　当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

　　第五百二十八条  当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

　　第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　■法官提示

　　提高防范意识 依法理性维权

　　签订农村建房施工合同时，双方均应当重视初始合同的稳定性，将可能遇到的问题尽量通过书面形式确认。为此，北京市顺义区人民法院法官总结该类案件中的常见争议点，制作并发布农村建房施工合同风险告知书，为合同签订提供内容参考，让所签合同切实成为维护双方合法权益的法律保障。

　　法官提醒，自建房属专业工种，房主在开工前最好了解必要建筑装修知识，或者聘请专业监理进行全过程监督。施工过程中应分阶段结算，避免出现与上一包工队未完成结算的情况下让其他包工队进场，导致工程量无法分辨的情况出现；房主在发现房屋建造出现问题时要及时与施工方进行沟通、立即修正，避免造成不可逆的损失、日后引发矛盾纠纷，同时要注意留存沟通过程及处理结果的相关证据，采用书写字据、现场拍照、录音录像、第三人证明等方式将证据材料予以固定、保存，以作日后维权之用。

　　法官查证事实的途径也是通过筛选鉴别客观真实的证据去形成完整证据链，日常的“打嘴架”在诉讼过程中无法起到作用，维权也不是在纠纷发生后才想到法律，而是在日常生活中就有法律意识和证据意识。