房屋买卖交易，如何保障各方资金安全？缔约后再提出资金监管，竟面临违约、双倍返还定金的局面？近日，上海市奉贤区人民法院审理了一起因资金监管争议引发的房屋买卖合同纠纷案件。

　　李某（买方）与杨某（卖方）在中介方居间下，签订《房地产买卖居间合同》约定：由李某向杨某购买位于上海市奉贤区的一处房屋；房屋设定有抵押，卖家承诺于过户前撤销此房屋内所有抵押；合同签订当日买家须向卖家支付定金5万元，剩余房款于双方签订网签合同、房屋过户及交房（均为同一日办理）时一次性支付；本合同项下的定金作为双方根据本合同约定的主要买卖条件订立格式的《上海市房地产买卖合同》的担保，双方中任何一方未能按照约定期限订立买卖合同，或一方擅自改变的主要买卖条件导致买卖合同无法订立的，应承担定金罚则。

　　签订合同当日，李某支付杨某定金5万元。

　　合同履行过程中，在双方约定的网签、过户时间之前，卖家杨某向买家李某表明，经律师朋友提醒，其认为有必要对购房款作资金监管。李某认为，杨某多虑了，要求按照合同履行。杨某坚持表示：“现在对你们凑齐全款和日期没有信心”。

　　后李某同意在房产交易中心作资金监管。

　　因房屋存在抵押而不符合交易中心资金监管的受理条件，双方自此就是否进行资金监管发生争议，杨某向李某明确表示：“没看到实实在在的钱进监管，肯定不会交易”。李某也不再同意在其他机构进行资金监管。

部分聊天记录

　　在约定的网签过户最后期限，李某在银行卡中准备好全部房款，但双方终因资金监管争议致交易无法继续进行，案涉房屋未办理网签、过户手续。

　　李某与杨某各自向法院提起本诉与反诉，均认为系对方违约，要求解除双方之间的《房地产买卖居间合同》，并要求对方承担定金罚则。

　　原告（李某）主张：被告承诺在过户前用自有资金撤销房屋上的所有抵押。然而在合同约定的最后过户日期，被告仍未能完成案涉房屋的抵押注销手续，案涉房屋无法正常办理网签过户，且被告要求资金监管系增加了交易条件，导致双方无法完成交易，被告的行为已构成根本违约。

　　被告（杨某）辩称：为了保障交易的安全，被告提出资金监管要求，公平合理，同时也是对原告付款能力的怀疑而提出。案涉房屋不能过户交易的原因是原告未能履行在先义务。期间原告曾同意前往房产交易中心进行资金监管，应视为原告已经同意资金监管的方式，双方已经变更了合同内容，应当在网签过户前完成资金监管。

　　法院裁判

　　本次交易中双方对于是否应进行资金监管存在争议。

　　通常而言，在房屋买卖交易中，资金监管可以保障交易各方的资金安全，无论是出售方还是买受方提出需要对购房资金进行监管，均具有合理性。

　　然而，在本案中，双方在合同缔约时均未提出资金监管要求，当合同对于交易流程进行确定后，出售方再行提出资金监管的要求，此时资金监管将意味着买受方支付房款的实际时间需要提前，实质上会改变原合同的交易流程及条件。

　　在双方未对该事项达成一致意见时，且出售方又无充分证据证明买受方存在丧失或者可能丧失履行付款能力的情形下，贸然中止交易，有违合同约定，应承担违约责任。原告主张解除买卖合同关系并要求被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。

　　人民法院最终判决：解除双方之间的房屋买卖合同关系；杨某双倍返还李某定金。杨某不服一审判决，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

　　法官心语

　　周珣 民事审判庭 一级法官

　　资金监管，又称第三方监管，指的是在房屋买卖交易中，买方不直接将购房款支付给卖方，而是通过一个公正透明的第三方机构监管资金，以保障交易过程中各方的资金安全。交易成功，资金才会划转给卖方；交易失败，资金则会返还买方。

　　在房屋买卖合同缔约时，如果需要采用资金监管方式进行交易的，应在合同中进行明确约定，以免造成类似本案争议，事先未约定资金监管方式，在交易进程中一方提出资金监管的要求，而对方不予同意的情况，易发生争议。资金监管制度给交易各方提供资金安全保障的同时，在客观上对于资金的占用成本以及支付时间都会产生影响，故买卖双方应在缔约时即予以明确，给交易双方提供合理的预期。

　　目前，上海市各区房地产交易中心内设第三方资金监管业务窗口，可供交易双方进行业务办理和咨询。同时，本市一些大型房产中介机构以及部分商业银行亦有开展二手房买卖资金监管业务，供市民选择。