未经同意转租构成违约 引起损失需自行承担
2024-10-31 14:10:35 | 来源:中国法院网 | 作者:陆丽婷 唐清清
 

  无论是在外求学还是工作,很多人都会经历房屋租赁。在房屋租赁合同中,大多数会对房屋禁止转租进行约定,但还是有承租人将房屋继续转租的情形。在此种情况下,次承租人和原出租人因承租人未遵守合同约定转租所受损失,应该如何主张呢?

  2023年7月,原告钟某与被告陶某签订门面租赁合同,门面交由钟某使用。合同中备注信息:“房东已知晓,同意转租”。房屋租赁期限为2023年8月1日至2025年8月1日,并约定了每月租金。同时,钟某向陶某支付了押金。

  租赁过程中,钟某得知陶某转租给其的铺面,系从周某处承租得来,陶某与周某在2022年已经签订门面租赁合同,且在合同中约定未经出租方同意,无权转租门面,而陶某的转租行为并未经过周某同意。

  2023年10月,原出租方周某得知转租情况后,提出异议,解除了其与陶某之间的租赁合同,并向钟某主张收回涉案铺面。钟某认为自己的权益受到侵害,向广西壮族自治区昭平县人民法院提起诉讼,要求解除其与陶某所签订的门面租赁合同,陶某退回其支付的押金。

  昭平县法院审理认为,根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”以及《商品房屋租赁管理办法》第十一条“承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失”的规定,在租赁合同中,承租人须经出租人同意,方可将租赁物转租给第三人。

  本案涉及承租人与次承租人之间的法律关系,被告从涉案铺面原出租人周某处承租铺面,其在未经原出租人周某同意的情况下,将涉案铺面转租给原告。被告的转租行为违反上述法律规定,对原出租人不发生法律效力,原出租人可以解除合同。现原出租人周某已和被告陶某解除了租赁合同,并要求原告钟某腾房,陶某与钟某的转租合同已经没有履行的基础,转租合同已无法实际履行,因此,钟某可以解除转租合同并要求陶某退还押金。

  综上所述,该院依法判决解除原被告签订的门面租赁合同,被告向原告退还押金。

  法官提醒

  当前社会中,房屋租赁现象非常普遍,出于各种原因考虑,承租人租赁房屋后将房屋转租的现象时有发生。但擅自转租房屋有风险,承租人不仅可能面临出租人的追责,还可能面临次承租人的追责,因此,转租房屋需事先与出租人协商,经出租人同意后方可转租。

  出租人需要注意的是,根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租”的规定,出租人在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议,否则视为同意转租。此外,承租人未经出租人同意将房屋转租,原则上也不影响房屋租赁合同的效力。出租人解除合同的,次承租人可以解除转租合同,并要求承租人承担违约责任。

责任编辑:黄东利