柴火间曾经是不少老居民楼的“标配”,随着城市的建设发展,柴火间也逐渐成为时代的记忆。柴火间没有产权,又经多年的房屋易主、借用占用等情况,柴火间的权属也常常说不清楚了……
光明小区是公有住房项目,一幢楼共24套房屋,配套柴火间20间,供二楼以上业主使用。4号柴火间原本是302室配套所有,但房改后就长期由503室的业主邱姐占有使用。
后来,光明小区被征迁,在征迁安置补偿方案公示期间,除了302室的新业主小英以外,其余19户产权人都获得了对应柴火间的补偿款。
小英和邱姐就4号柴火间的补偿权益归属产生争议,小英向征迁部门投诉后,4号柴火间的补偿款便暂未发放。邱姐起诉至福建省厦门市思明区人民法院,要求享有4号柴火间的征迁利益。
邱姐:“我原先住在601室,配有一间柴火间,后因房改,搬到503室之后就一直使用4号柴火间。所以直到搬迁,我一直都用着两间柴火间。柴火间没有产权,没有票据,谁先占谁使用,是二十世纪八九十年代住房建设惯例。小英是在2005年才买的302室,是在我拥有两间柴火间之后,不存在我占用她柴火间的问题。”
小英:“虽然302室是经过三次交易后才被我买下,但是根据第一任业主和房改单位的购买协议显示,购买302室配套取得4号柴火间的所有权。按照从物(柴火间)随主物(302室房屋)转移的法律规定和房产交易习惯,我买下302室就应依法取得4号柴火间的所有权,所以征迁补偿款应该归我才对。”
法院经审理认为,从302室的三次交易记录来看,虽然仅首次交易合同明确提及302室房屋配套4号柴火间,其余两份合同中均未提及柴火间的权属问题,但也没有证据证明三任业主另外变更了4号柴火间的所有权,所以小英关于柴火间随302室房屋一并转让的诉求,具有法律依据。
根据谁主张谁举证的原则,邱姐未证明如何在已有一间柴火间的情况下,再获得4号柴火间,仅凭其实际占有使用,并不足以排除小英对4号柴火间的所有权。
最终法院判决驳回邱姐的诉讼请求。一审宣判后,双方当事人均未提出上诉。
法官说法
柴火间多存在于早期的单位集建小区,一般是小区规划时,为弥补房屋使用功能所建,由单位统一分配,通常一套房屋配有一个柴火间,无法办理独立产权。
房屋与柴火间属主物和从物的关系:
1. 房屋与柴火间均有独立的构造,柴火间与房屋分离,并非房屋的组成部分,两者均为独立的物;
2. 柴火间具有存放物品的功能价值,可以增加房屋的储物功能,提高居住的舒适度,提升住户的居住体验,辅助房屋发挥居住使用的功能效益;
3. 柴火间与房屋处于同一小区,多建于房屋底层或与房屋相邻;
4. 柴火间一般无单独产权,在交易观念和交易习惯上,通常随房屋一并转让出售。
根据民法典规定,主物转让的,从物随主物转让,但是当事人另有约定的除外。因主物与从物在经济上存在密切关联,在房产交易中,当事人通常也会认为“从物随主物转让”。
本案中,在302室几任业主交易时没有明确表示柴火间如何处理的情况下,推定当事人有“从物随主物转让”的意思。法院通过追溯房屋所有权初始取得和变动情况,根据“从物随主物转让”原则,依法认定柴火间权属随302室的转让最终由小英取得。