图为执行法官向业主介绍以物抵债手续。张贞摄

　　“老张，恭喜你成为‘第一个吃螃蟹的人’。”

　　近日，在安徽省黄山市屯溪区人民法院的一间调解室里，达成了一笔特殊的“交易”。申请执行人老张购买了其他6名申请执行人的延期交房违约金债权，加上自己的债权，兑换了被执行人开发商名下的一个车位。通过这种方式，其他6名业主拿到了被拖欠已久的违约金，老张在实现自己违约金债权的同时，又以合理价格买到了心仪的车位。

　　在首案示范引领、执行法官的精心疏导下，解开了一起群体性执行案件的“死结”，200多户业主通过以物抵债的方式实现了债权，实现了双赢多赢共赢。

　　两次流拍，找到问题症结

　　黄山市某小区开发商因延期交房，屯溪区法院判决其向390户业主支付违约金，每户违约金1万元左右，共计约400万元。开发商还欠供货款、建筑工程款等500余万元。

　　开发商名下无其他可供执行财产，要想实现业主们的债权，只能在储藏间和车位上做文章。

　　开发商名下有197个储藏间和车位，评估价值约1200万元，能够完全覆盖其所负债务。但该小区入住率不高，经过两次司法拍卖，仅两个车位成功变现。面对业主们的殷殷期待，承办这一系列案件的执行法官王驰元想方设法破局。

　　尽管小区短期内入住率不高，但该小区交通便利，附近学校、医院等齐全，且多数房屋已售出，储藏间和车位的潜在购买人应有不少，但两次拍卖几近“无人问津”的异常现象，引起王驰元注意。

　　“业主群里有人鼓动大家‘共同进退’，不要购买车位，等待进一步降价。”经过多方走访，王驰元了解到流拍背后的真实情况。

　　业主们的做法显然影响了债权及时兑现。为了不让此类言论继续发酵，王驰元约见多名业主代表，向他们解释道：“目前两次拍卖，实际上已达最低价，一个车位7万多元，一间储藏室4万多元，比开发商开售价格降低近40%，横向比较周边小区也便宜近20%，如果大家都鼓动不买，最终大家的债权都得不到清偿。”

　　明白了利害关系后，业主们一传十、十传百，王驰元依靠群众的力量，渐渐消除了大家的观望心态。

　　上门带货，想方设法引流

　　得知很多业主都有购买车位、储藏间的意愿，王驰元决定进一步拉动购买需求，来一次上门“带货”，彻底打消业主们心中的顾虑。

　　一个周六，王驰元和同事在小区楼下支起桌子、摆上材料，向过往业主介绍储藏间和车位的具体情况，讲清法院资产处置的相关流程。

　　法官上门“带货”的消息很快在小区业主群里传开了。业主们纷纷赶来询问，引来一大波“流量”。

　　“真是辛苦你们了，周六还加班上门推广。”“先不论能否执行到位，法院一心为民、便民的工作态度和敬业精神让我们感到满意。”不少业主对执行干警表示由衷的敬佩。

　　业主们的热情也让首次上门“带货”的执行干警缓解了紧张情绪，越发得心应手地向大家推介。

　　当天有百余名业主竞相咨询，7个车位被当场预定。这一波“流量”，干警们算是稳稳接住了。

　　多债抵物，另辟蹊径拼单

　　经过上门“带货”，王驰元敏锐地发现了案件执行的另一个突破口。有些业主需要车位、储藏间，另一些则更倾向于以现金兑现自己的债权，双方需求存在契合点，能否通过以物抵债的方式解决？而单个业主的债权普遍在1万元左右，不足以抵销车位、储藏间的价款，能否让业主集中债权兑换？对此无法律明文规定，让王驰元一时陷入两难。

　　带着心中的疑问，王驰元将这个“多债抵物”的解决方案提交专业法官会议讨论。经过充分讨论，法官们一致认为，现有资产足以覆盖所有债务。为最大限度盘活资产、消化债务，可允许单个业主受让多个业主的债权支付对价后，集中债权以物抵债。如此，既不会损害供货商等其他债权人权益，也能够满足业主们的真实需求，更好实现胜诉权益。

　　方案讨论通过后，王驰元立即告知业主，得到热烈反响。业主选定想要的车位，即可先行向法院登记，待其自行与有转让债权意愿的业主达成一致后，在法院的见证下签署债权转让协议、向转让方支付现金，再办理以物抵债的手续。整个流程清晰明了、严格规范，能够避免业主之间产生纠纷。

　　协同联动，打通“最后一公里”

　　以物抵债的最后一个关键点是产权问题，因开发商无法支付相应税费，完成抵债的车位、储藏间难以办理过户。为此，屯溪区法院主动向黄山市中级人民法院报告。

　　黄山中院同黄山市税务局召开联席会议，经过两次磋商，双方形成会议纪要，决定采取“先行过户、事后追缴”做法，即暂不予征收相关车位、储藏间过户的税费，为业主们办理过户，等案件执行完毕后，再由法院协助税务局追缴开发商所欠的税费。自此，税费堵点顺利打通，执行过程完成闭环。

　　据了解，截至目前，已经有200户业主通过以物抵债的方式实现了债权，被执行人开发商兑现了500余万元债务，实现双赢多赢共赢。