精心挑选好房子，签完租赁合同，交了房租，满心欢喜搬进去，却发现房子被法院查封了！要是摊上“糟心事儿”，到底该咋办？为帮助社会公众正确理解房屋租赁权与法院执行的关系，维护各方合法权益，防范相关法律风险，2022年12月28日，北京市第二中级人民法院召开涉房屋租赁执行裁决案件审理情况新闻发布会。发布会对该院审理的涉房屋租赁执行裁决案件情况进行介绍，梳理总结案件特点，并作出提示建议。

　　据统计，2020年7月至2022年10月，二中院审结涉房屋租赁执行裁决案件共150件。上述案件中，从异议主体来看，145件为公民个人，5件为公司企业；从异议请求来看，52件为请求中止对房屋的执行，39件为请求阻却对房屋的腾退，59件为请求撤销对房屋的拍卖；从裁决结果来看，驳回145件，撤诉2件，涉嫌虚假诉讼3件。

　　“承租人在签订租赁合同前应当向不动产登记部门查询承租房屋的产权状况，核实房屋是否存在查封、抵押等情况”二中院副院长廖春迎称，“承租人在租赁房屋后，应当妥善保管租赁房屋的相关证据材料。承租人应当注意留存的证据包括：房屋租赁合同、租金支付凭证、银行转账流水及税务发票、证明实际占有房屋的水电费、物业费等相关票据”。

　　发布会上，执行二庭庭长王楠、副庭长连强、法官助理朱涛分别发布了典型案例。

　　据王楠庭长介绍，依据法律规定，承租人对房屋享有的租赁权并不能阻却法院对房屋的执行，仅能阻止向买受人移交占有。例如，该院在执行某银行与某科技公司融资租赁合同纠纷一案过程中，依法查封被执行人某科技公司名下房屋。案外人某半导体公司以对案涉房屋享有租赁权为由，主张中止对房屋的执行，同时主张依法确认该公司对案涉房屋享有使用权。法院经审查认为，案外人的异议请求是中止法院对房屋的执行，其主张的租赁权并不能阻却法院对房屋的执行。另，该公司请求法院确认其对案涉房屋享有使用权，并不属于案外人异议审查范畴，其可通过其他法律途径寻求救济。最终，法院驳回某半导体公司的执行异议请求。

　　结合涉房屋租赁执行裁决案件审理情况，北京二中院发出相关提示：

　　承租房屋应提升法律风险意识。除向不动产登记部门查询承租房屋的产权状况及留存与租赁相关的证据材料外，对于出租方提出的“租金低且租期长”的诱惑条件要提高警惕。可以加强对租赁房屋的现场尽调，尤其是面对租金显著低于同地区市场价格或出租方提出一次性支付长期租金等情况，更要多加小心。

　　承租房屋被执行时，应依法精准维护个人权益。承租人对房屋享有的租赁权并不能中止房屋的执行，符合条件的，仅能阻止向买受人移交占有。当承租房屋被法院执行时，可向执行法院提起执行异议，请求阻止向买受人移交占有房屋，保护其合法租赁权。

　　法院执行房屋过程中，一般会进入司法拍卖程序，竞买人参与竞买法拍房时应首先核实是否存在租赁情形。竞买人在参与网络司法拍卖时，应当仔细阅读执行法院在网络司法拍卖平台发布的竞买公告，关注拍卖的房产是否存在租赁等拍卖瑕疵公示情况。尽量去现场实地看样，或与执行法官联系切实了解拍品的客观情况，防止出现拍卖成交后，无法使用拍卖标的的情况。

　　切莫滥用诉讼权利。当承租的房屋被法院执行时，应当如实向法院提交证明租赁权合法有效的相关证据。切忌采取签订虚假租赁合同、恶意提出执行异议、进行虚假诉讼等方式滥用权利。否则，人民法院将对违法行为人进行罚款、拘留，对构成犯罪者，将依法追究刑事责任。执行异议虽不收诉讼费用，但是诉讼不是儿戏，不要铤而走险，切莫打了“假官司”，受了“真惩罚”。