实施民法典需要长时间的司法、执法和人民运用法律的过程。大多数民众认识到法典的价值，积极认知并践行其中规范，才能使广泛而丰富的民事权利落实到社会生活的方方面面，人民安居乐业，社会活力和正义也将得到全面实现。

　　著名法学家博登海默先生说：“纠纷的存在必须被看作社会有机体的健康出现了问题，律师与法官则是在执行社会医生的任务。如果纠纷没有得到解决，社会有机体上就留下一道伤口；如果纠纷是以错误方式解决，那么社会有机体上就留下一道疤痕。”由此可见，如果社会有机体上的“伤口”或“疤痕”增加，人民生活质量必然下降。有效预防与公正解决纠纷是任何一个社会的基本任务。民商事纠纷是数量占比最大的类型，我国2020年仅法院受理的就有近3000万件。“法者，定分止争之良器也。”对于美好生活而言，民法典是社会与国家治理的重大公共基础设施。

　　安居而后乐业。社会快速发展，当前我国城镇居民不断增多。区分和保护不动产权益成为重要法治任务之一。笔者近日在中国裁判文书网检索，发现不动产纠纷相关文书近800万篇。可见预防和处理不动产纠纷何其重要！从物权法到民法典，民事法治快速发展无疑给广大群众这类问题的解决带来福音。

　　法律是区分与保护权利的权威体系。民法典关于不动产权的区分与保护已经取得清晰而系统的立法成果：在物权编部分，不仅规定不动产登记、转移与保护，还专门设定所有权、用益物权和担保物权分编；又重点用26个条款详细界定建筑物区分所有权与相邻权；根据需要对于土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等用益物权予以设定；不动产经常被用来设定担保物权，因此在抵押权部分对不动产抵押予以规范。

　　财产在流转与使用中产生价值。流转与使用就必然涉及主体通过约定来设定与实现权利。民法典合同篇详细规定合同通则与25类典型合同具体规则，在典型合同中，买卖、租赁、赠与、承揽、保管、委托和物业服务等都与不动产使用和流转有关。不动产是家庭财产最大构成部分，民法典关于婚姻家庭财产关系的规定也保护不动产权益。在侵权责任编部分界定了侵害不动产权益需要承担侵权责任的具体类型。

　　民法典总则编概括民事关系的共同事理予以表达。其中关于原则、主体、权利、行为、责任等都和不动产保护息息相关。例如，民事法律行为都是通过意思表示产生的，因此关于不动产的物权或债权如何设立和行使，就需要运用总则中的意思表示规范予以判断。综上所述，我国民法典的颁布确实给不动产权利的区分与保护，该领域的纠纷治理与合作促进带来重大价值，这是我国法治明显增长的表现。

　　民法典第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”法律有三类构成；习惯法、判例法与成文法。民法典表面上是一个成文法典体系，但它融通习惯法与判例法，上述条文就是明证。习惯法与判例法具有强烈实践性，前者来自民间直接的习惯生成，后者来自现实判例的演化。民事规范以成文法为框架、以习惯法和判例法为必要补充，使得社会不会对于法典产生迷信。这种融通体系的生成，还和法律调整社会关系的方法密切有关。

　　根据法学原理，法律调整社会关系不外乎三类方法：一是帮助自治，二是行政管理，三是刑事保护与规制。所谓帮助自治的调整方法，是指相关领域的事务规则，首先由主体自主安排、自主解决分歧，只有主体间约定不明或不能自主解决分歧时，才以法律和司法机构决策为准，立法与司法的目的在于帮助自治。

　　帮助自治是一种“无为之治”。民商事习惯的形成不需要公共机构干涉，而诉讼是不告不理，当原告起诉时，一次帮助自治行动就开始了。世界上没有完全相同的两片树叶，也没有完全相同的两个民商事案件。任何一次民商事裁判活动，法官都需要创造性劳动，由此就形成了判例，典型判例可以演化为判例法。法典相对稳定，习惯法与判例法的不断发展又使法典具备了充分的灵活性。

　　人民法院报2021年4月14日曾报道一个典型案件：《千余高校教师三年维权获法院支持》。在该案件中，前期物业公司以有人欠钱为由强占高校教师小区地下车库，导致小区一片混乱从而引发诉讼。

　　地下车库争议属于多发纠纷，涉及到建筑物区分所有权的保护。业主的建筑区分所有权分为专有面积和共有面积部分。前者是业主本人完全占有和使用的面积；后者是指全体或部分业主共同占有使用的物业部分。不动产权证书上有专有面积和分摊面积之分。所谓分摊面积，是指特定共有面积分摊到某一业主的部分。分摊面积与房产价格计算有关。根据人民防空法，大型建筑都要设置人防工程，在临战状态需转入战时需要，在和平时期可用作停车等用途。当前有的地下车库划分为专门个人车位予以出售、附赠或出租给业主，这时应遵循人民防空法以及民法典第二百七十五条第一款的规定。还有一类是地下车库没有出售、附赠或出租，上述典型案件就是属于这类情形。

　　不动产专有与共有是一个重点民事制度。民法典有多层配套规则，包括国家标准。《房产测量规范》（GB/T17986-2000）是强制性国家标准，其中“B3共有建筑面积的分摊”部分规定：业主共有建筑面积的内容包括电梯井、管道井、楼梯间等14项；同时强调：“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。”那么，没有计入共有建筑面积的物业部分是否属于业主所有？

　　民法典第二百七十四条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”除非另有约定，人防工程和地下车库属于“其他公共场所、公用设施”。第二百七十五条第二款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，建筑物区分所有权的对象包括专有部分和共有部分，其中共有部分又分为计入共有建筑面积的部分和其他共有部分。共有建筑面积分摊到各业主的建筑面积之内并登记在不动产权证之上。没有纳入分摊的共有绿地、道路、地下车库和物业服务用房等仍然由业主享有共有权利，一般由业主委员会代表行使所有权。在该典型案件中物业公司主张“没有计入分摊面积的地下车库，就不是业主的”，显然违反民法典。

　　合法的共同所有权受到法律强制保护。该案中前物业公司与开发商占有地下车库不让业主停车即是明显侵权行为。即使有业主欠了该公司的物业费等，该公司也不能强制占有该地下车库。根据民法典这是两个法律关系，不可混淆。基于此，法院判决其腾退地下车库并退出对小区的管理。

　　该案中前物业公司侵犯业主的不动产权益达三年之久，折射出的现实问题是部分物业公司认知的随意。除非团结起来维权，否则业主权益很容易被侵犯。为权利而斗争，就是为法律而斗争。权利受到侵害时，全体业主积极维权并且不轻易放弃，就会促使侵权者正确认识自身错误，从而维护法律的权威。在这个意义上面，认真对待各类权利是努力维护法治的一项道德义务。

　　“在民法慈母般的眼中，每一个人都是整个国家”，这是法学家孟德斯鸠的名言。每个人的具体权利被认真对待，整个国民财富和权利就会被认真对待，秩序与公正由此而产生。公正的秩序产生活跃的民事生产和交易行为。丛林法则下的弱肉强食只会使人逃离。秩序与公正属于社会共同体最珍贵的价值。在和平时代保护每一家庭的不动产和动产、财产权利和人身权利，然后才有国家的繁荣昌盛。在这个意义上是“有家才有国”，先有小康之家才有小康之国。

　　民法典与人民美好生活密切关联，实施民法典需要长时间的司法、执法和人民运用法律的过程。大多数民众认识到民法典的价值，积极认知并践行其中规范，才能使广泛而丰富的民事权利落实到社会生活的方方面面，人民安居乐业，社会活力和正义也将得到全面实现。