【裁判要旨】

　　考虑到拆迁安置补偿协议的特殊性，按照对被拆迁人利益侧重保护的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应当将被拆迁人对拆迁安置房产的债权视为一种特殊债权，该债权具有优先性，能够对抗申请执行人对执行标的的抵押权，从而排除强制执行。

　　一、基本案情

　　在北京市第四中级人民法院执行原告北京中恒永禄投资有限公司（以下简称中恒永禄公司）与被告吉林市置业房地产开发有限公司（以下简称置业公司）、吉林市伯爵房地产开发有限公司（以下简称伯爵公司）等金融借款合同纠纷一案中，案外人王某某对本院查封、评估和拍卖伯爵公司的房产不服，向该院提出书面异议。

　　案外人王某某称，王某某诉伯爵公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，吉林市丰满区人民法院判决伯爵公司按图纸将坐落于伯爵·盛世纪一层的B1号房屋（138.45平方米）交付王某某，并协助办理房屋产权登记。在此案执行过程中，王某某发现上述B1号房屋被伯爵公司擅自登记在自己名下，并被法院查封，致使其无法办理产权登记。其间，因伯爵公司在建设中改变了原有设计，B1号房屋面积与约定不符，后丰满区人民法院裁定，伯爵公司将其所有的坐落于伯爵·盛世纪的户室号为000105号（面积119.25平方米）、户室号为000106号（面积29.40平方米）的商业用房安置给王某某，其所有权归王某某。据此，王某某认为上述用于安置的房屋为其所有，不属于查封、评估、拍卖的范围，请求法院解除对上述房屋的查封，停止评估、拍卖，将其归还王某某。

　　申请执行人中恒永禄公司称，王某某的异议请求不能成立，主要理由为：该公司对伯爵·盛世纪房产的抵押权已经法院生效判决所确认，且抵押权设立时该公司并不知道王某某与伯爵公司存在合同纠纷一节；伯爵·盛世纪房屋登记在一个产权证号下，属于一个产权，无法分割，故王某某的异议请求不具备执行条件；王某某于2009年和伯爵公司签订的拆迁安置合同中，安置房屋的位置并不特定，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的适用条件，而2016年再次签订协议时，由于双方对案涉房产被查封的事实均明知，故该协议无效。

　　法院查明，王某某原有的一套商业用房在伯爵公司开发的伯爵·盛世纪工程拆迁范围内。2009年12月28日，王某某与伯爵公司签订了《房屋拆迁产权调换协议》，约定王某某于2010年1月8日前搬迁腾空被拆迁房屋，伯爵公司将坐落于原地的伯爵·盛世纪项目B栋4单元1号，即按图纸显示为B1的138.45平方米商业网点作为产权调换房屋，于2012年5月11日交付给王某某。但伯爵公司未履行上述义务。2015年1月15日，王某某向法院起诉。2015年7月14日，吉林市丰满区人民法院作出（2015）丰民一初字第28号民事判决，判令伯爵公司按图纸将坐落于伯爵·盛世纪一层的B1号房屋交付给王某某，并协助其办理房屋产权登记。判决生效后，王某某申请法院强制执行。其间，因伯爵公司在项目建设中擅自改变了原有设计，没有相应的面积给王某某，双方又于2016年11月1日签订了一份《协议书》，约定伯爵公司将伯爵·盛世纪的户室号为000105号（面积119.25平方米）、户室号为000106号（面积29.40平方米）的商业用房安置给王某某。2016年11月5日，丰满区人民法院以（2016）吉0211执恢119号裁定书确认了上述内容。但因房屋被多家法院查封，至今无法办理更名过户手续。

　　伯爵·盛世纪A号商场坐落于吉林省吉林市丰满区吉林大街135号，2012年建成。2013年4月25日，伯爵公司为伯爵·盛世纪A号商场-1、1-4层商业用房办理了房屋所有权初始登记，所有人为伯爵公司。

　　2014年7月8日，借款人置业公司与委托人北京中泰创信企业管理有限公司（以下简称中泰创信公司）、受托人包商银行股份有限公司北京分行（以下简称包商银行）共同签订了《委托贷款借款合同》。同年7月11日，伯爵公司与包商银行签订《抵押合同》，约定伯爵公司以伯爵·盛世纪A号商场的房屋，为包商银行的债权设立抵押担保，并于同年7月9日办理了抵押登记。后中泰创信公司将其对置业公司的债权转让给了中恒永禄公司，并将债权转让事宜通知了置业公司。

　　因置业公司未依约履行还款义务，中恒永禄公司于2015年1月26日向本院提起诉讼，北京市第四中级人民法院受理后于2015年2月4日对上述房屋进行了保全查封（轮候查封）。2015年12月18日，该院作出（2015）四中民（商）初字第47号民事判决书，对上述借款合同和抵押合同的效力予以确认，并判令各被告履行合同义务。判决生效后，中恒永禄公司于2017年7月向该院申请强制执行，后于同年12月申请撤销了强制执行。2018年8月10日，该院作出（2018）京04执恢15号执行裁定书，恢复对本案的执行。

　　二、裁判结果

　　北京市第四中级人民法院于2018年12月28日作出北京市第四中级人民法院（2018）京04执异235号执行裁定：中止对坐落于吉林省吉林市丰满区吉林大街135号的伯爵·盛世纪A号商场户室号为000105号、户室号为000106号的商业用房的执行。

　　后各方当事人均未向法院提起诉讼。

　　三、裁判理由

　　法院生效裁定认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，通常情形下，抵押权具有优先受偿效力，但在法律、司法解释另有规定的情况下，特殊债权可优先于担保物权。被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权即为特殊债权。主要理由是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁安置房屋特定化之后，被拆迁人享有优先取得安置房的权利，当权利发生冲突时，被拆迁人的优先权可以对抗一般购房消费者。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中，关于抵押权的行使不能对抗已经支付了全部或大部分购房款的商品房消费者的规定，可以得出被拆迁人对安置房屋的取得权优先于抵押权的结论。本案中，王某某与伯爵公司按照产权调换方式签订拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房产的位置和用途，此后伯爵公司未依约履行义务，而是擅自将该拆迁安置房产设定了抵押，王某某在整个过程中并无过错，其关于排除对案涉房产执行的异议请求，应予支持。关于中恒永禄公司的意见，经查，对于王某某与伯爵公司分别于2009年和2016年签订的两份合同，应当作为一个整体来看待，前一份合同是后一份合同的前提和基础，后一份合同是为了履行前一份合同的调整方案，且造成两份合同出现的原因在于伯爵公司，故不能据此否定双方所约定的安置房屋具有特定性以及后一份合同的效力，其关于驳回王某某异议请求的意见不能成立。

　　四、法官分析

　　（一）拆迁补偿安置协议的合同性质和对被拆迁人侧重保护的原因

　　案涉房产属于拆迁补偿安置性房产，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议在性质上属于以物易物的互易合同，被拆迁人有权取得安置房产系以其原有房产被拆除为代价，故其权益性质有别于一般房产受让人。考虑到被拆迁房产通常为被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，以及房屋拆迁往往涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益的行为应予倡导和保护等因素，我国法律对被拆迁人的权益持侧重保护或特别保护的原则。

　　（二）被拆迁人对拆迁安置房产享有特殊债权，应予优先保护

　　案涉《房屋拆迁产权调换协议》中不仅对房产的补偿方式、安置房产面积、交付时间等一般性内容进行约定，而且还对安置用房的位置、用途等作出明确、具体约定，在此情形下，合同标的已具有特定性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁安置房屋特定化之后，被拆迁人即享有优先取得安置房的权利，当权利发生冲突时，被拆迁人的优先权可以对抗一般购房消费者。上述司法解释的内容体现了对被拆迁人的侧重保护原则，按此规定，被拆迁人对特定化的拆迁安置房产所享有的已非一般债权，而是特殊债权，应予优先保护。

　　（三）被拆迁人所享有特殊债权能够对抗申请执行人的抵押权

　　案外人执行异议案件的争议焦点是存在冲突的各项权利的排序问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该项规定明确了在申请执行人对执行标的依法享有担保物权的情况下，只有法律、司法解释特别规定的权益才能对抗执行。那么，被拆迁人对拆迁安置房产是否属于这一特别权益呢？回答是肯定的。理由是：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了抵押权的行使不能对抗已经支付了全部或大部分购房款的商品房消费者，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条又规定了被拆迁人对特定化后的安置房产的取得权优先于一般购房消费者，由此可以推出被拆迁人对安置房产的取得权优先于抵押权的结论。本案中，案涉《房屋拆迁产权调换协议》签订时间早于抵押权的设立时间，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性所带来的信用风险，故其反驳案外人的答辩意见不应得到支持。