随着我国经济的发展，铁路房地产市场和建筑市场也呈现出繁荣的景象，全国法院系统审理的涉及房地产纠纷的案件大量增加。在执行过程中，铁路房地产作为被执行人的主要财产已纳入执行人员的执行视线。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，对涉及房地产案件的民事强制执行程序及协助执行程序进行了具体规范。但涉及铁路房地产的执行，在执行方法上尚有许多探究之处。笔者对此进行研究并提出初步解决的方法，以期抛砖引玉。

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。铁路商品房预售在尚未取得产权证照时，其权属仍归铁路房地产部门。当铁路房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是执行实践中亟待解决的问题。根据购房人与铁路房地产部门合同履行情况的不同，对预售的铁路商品房可做如下处理：

　　1、如购房人已向铁路房管部门付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为铁路房管部门的财产予以执行，而可以当作购房人的房屋予以执行。2、如购房人与铁路房管部门仅仅是签订了购房合同，未支付任何价款的，该房屋只能作为铁路房管部门的财产予以执行。3、购房人与铁路房管部门签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为铁路房管部门的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还铁路房管部门尚未收取的购房款。4、购房人与铁路房管部门签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为铁路房管部门的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。

　　建筑承包人行使工程价款优先受偿权时，如何处理消费者已付或未付部分房款？

　　当建筑承包人行使工程价款优先受偿权时，不论消费者购房款是否构成对抗力，都存在着一个消费者已付或者未付购房款如何处理的问题，而这一答案也难以从最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中直接推导出来。尽管该司法解释已明确消费者已付购房款未达到或者超过51%时不能以房屋所有权对抗工程价款优先受偿权，但并不能就此推论为消费者的已付购房款不能得到法律保护，而应以返还购房款的方式予以保护，这样才能完整体现生存权优于经营权的原则。而对购房款达到或者超过的消费者来说，也有一个尚未支付部分购房款如何处理的问题。对此，大致可分为三种情形分别处理。

　　①消费者购房款已构成对抗力时，建筑承包人在向建设单位移交建设工程占有权时，应同意建设单位向购房人交付已建成的房屋，但建筑承包人应要求建设单位在建设工程交付法律文件中明确，购房人的尚未支付部分购房款作为工程欠款的担保物直接支付给建筑承包人。

　　②消费者购房款尚未构成对抗权的，建筑承包人向建设单位移交建设工程时，应在工程竣工交付使用法律文件中明确，应交房屋构成工程欠款的担保物，建设单位不得向购房人交付该房屋，并且确定该房屋已经支付的购房款数额；当建设单位竣工后6个月内仍不履行支付拖欠工程款义务时，建筑承包人可拍卖该商品房，但拍卖所得价款应将消费者购房已付部分价款扣除后退还，以消除该房屋原存在的所有权期待权。

　　③建筑工程出现无法完工情形而建筑承包人向人民法院申请拍卖工程时，消费者已支付的购房款应当计算为该项拍卖工程的债务负担。消费者已付购房款在续盘人的建设项目中继续保留为房屋所有权的期待权。续盘人应继续履行原建设单位应当履行的向消费者交付房屋的义务，不享有收取尚未支付部分购房款的权利。按上面的第一、二种方式处理时，应当在竣工交付时，向铁路房管部门办理相应的房地产登记手续，确定相互的债权债务关系及担保关系。

　　建设工程价款与铁路预售商品房请求权之间的优先次序就同一建设工程，承包人优先受偿权与承购人对其所承购的预售商品房的请求权之间也存在冲突的可能。按照我国《城市商品房预售管理办法》的规定，预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案。预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债权的请求权，使承购人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全承购人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。通过铁路房管部门登记备案，承购人对预购铁路商品房的请求权已具有了物权的排他效力。那么，当该请求权与承包人优先受偿权发生竞合时，如何确定其优先次序呢？从本质上讲，承包人对工程价款的请求权本是一种债权，但为保护承包人的利益，法律破除债权平等原则，对承包人价款债权赋予优先受偿的权利，使其具有担保物权的效力。可见，承包人对工程价款的债权与承购人对铁路预售商品房的请求权在本质上均为债权，但又都由法律特别赋予相当于物权的效力。二者发生冲突时，承包人的工程价款优先受偿权不能对抗铁路商品房的买受人。买受人也包括预购人，但也不是无条件的，以承包人提起诉讼主张优先权时，房屋预购人有无向铁路房管机构申请预购登记备案为限。起诉在先，预售登记在后的，则仍实行工程价款优先。

　　作者单位：洛阳铁路运输法院