我国商品房市场经过十多年的发展，渐已形成了一个成熟的交易市场。随着生活水平的提高，人们越来越重视房屋品质，商品房买卖中出现了大量因房屋质量或交付条件产生争议而拒收房屋的纠纷，其中较为复杂的是当房屋存在不可修复的瑕疵的情形。为便于讨论，拟举一例：某开发商以房屋层高作为楼盘的卖点，与买受人签订的商品房买卖合同约定房屋的层高为3.2米，后于约定的交付时间书面通知买受人收房，买受人验房发现实际交付的房屋层高仅为2.9米，遂拒绝收房。此例中，开发商履行不符合约定至为明显，唯买受人如何救济，则莫衷一是，本文拟结合该例探讨三个问题。

　　一、买受人可否主张逾期交房违约责任

　　逾期交房，指开发商未在约定的交房时间交付符合交付条件的房屋。逾期交房违约责任性质上属履行迟延责任，其目的，一方面是弥补债权人因债务人迟延履行的损失；另一方面是敦促债务人按照约定尽快完全履行合同义务。因此，履行迟延违约责任的承担，以债权人有权要求债务人履行或补正其履行瑕疵为前提。若开发商未于约定的时间交房，或虽于约定的时间通知买受人收房，但当房屋不符合交付条件时——譬如交付的房屋尚未经过竣工验收备案，买受人可以拒绝收房，并要求开发商备案后重新交付，开发商补正其履行瑕疵的时间，对买受人而言构成逾期交房。

　　但是，这并不意味着开发商未于约定时间交房或房屋不符合交付条件必然构成逾期交房。我国合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”根据上述规定，当义务的履行为法律上、事实上或经济上不能时，债务人履行合同的义务被免除，也就不存在迟延履行的问题。本例中，房屋拆除重建，当然可以完成合同约定的履行义务，但如此履行义务的成本过高，是为经济上不能，开发商可拒绝买受人履行或继续履行的请求，故而买受人不能主张逾期交房的违约责任。

　　二、买受人可否解除或撤销合同

　　房屋层高不符合约定，买受人可否据此撤销或解除合同？对此问题，应当区分不同的情形分别判断。

　　1.欺诈。合同法第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”如开发商为了楼盘畅销或其他目的，虚构房屋层高与买受人签订合同，买受人可据此请求撤销合同。

　　2.设计变更。商品房在开发的过程中，可能会因种种原因进行设计变更。商品房买卖合同示范文本中对设计变更进行了约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的对质量或使用功能有影响的设计变更，出卖人应当在设计变更后一定期限内书面通知买受人，由买受人决定是否接受。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。其中，必须通知的变更事项包括：结构形式、户型、空间尺寸、朝向。在本例中，如果房屋原设计层高为3.2米，但嗣后经有关单位批准、同意，变更为2.9米，则需将该事项书面通知买受人，出卖人未按约定通知买受人，则买受人有权行使约定解除权。

　　3.其他情形。当不存在设计变更，也无法查证开发商存在欺诈的情形时，可斟酌不可修复房屋瑕疵的严重程度来确定买受人是否可行使法定解除权。本例中，交付的房屋层高缩水达9%以上，买受人可行使法定解除权。

　　三、因层高缩水产生的损失如何确定

　　合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”层高纠纷中，买受人既不能主张逾期交房责任，当房价处于上升通道时，又不愿解除或撤销合同，剩下的救济途径只有主张层高缩水的违约责任。问题是，因层高缩水所受损失如何确定？

　　笔者认为，确定买受人层高缩水产生的损失，首先应确定层高损失对房屋产生何种影响。我国商品房买卖中，房屋价格的确定分为两种方式，一种是以套为计价单位；另一种是以建筑面积或套内建筑面积作为计价单位，其中建筑面积或套内建筑面积是房屋的落地面积。无论是以套为单位还是以建筑面积（套内建筑面积）为单位，买受人实际使用的是房屋内的空间，而层高缩水对买受人的影响，即可用空间的减少。这样，房屋价格与层高缩水之间建立了关联。对于层高缩水的损失，可通过下面的公式计算：层高差÷约定层高×房屋价格。当然，层高缩水的损失，法律并无明确规定，上述计算方法仅作为法官自由裁量的依据之一，法官亦可根据案件实际情况，结合其他因素酌情调整。

　　附带说明的是，在层高不符合约定的情形下，当事人若主张逾期交房违约责任的，从减少讼累，切实解决纠纷的角度出发，法官宜向当事人释明，并询问当事人是否变更诉讼请求。

　　（作者单位：浙江省杭州市中级人民法院）