物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。这是物权法为全体国民准备的人与物关系的底线规则，然而实践中，恶意处置不动产的行为时有发生。因不动产是各类经济组织和公民个人安身立命之所在，处置不当会引发人际关系的不和谐，甚至引起社会秩序动荡。本文试从当事人处置不动产恶意的性质、动因视角分析，拓展各法律主体对矫正这一顽疾的程序意识。

　　一、恶意处置不动产行为的常见形式

　　司法实践中常见的恶意处置不动产行为形式有：第一种表现是债务人为逃避债务责任而非法处置自有不动产，如债务人为了规避清偿责任，在债权人起诉前就将其家产变卖，举家到外地谋生。反映在经济组织上则表现为恶意破产行为。二是经人民法院判决生效后，在执行阶段，被执行人为了躲避执行，将不动产处置后“彰显”无财产可供执行状态的行为。第三种是不经财产共有人知悉，擅自处置共有的不动产，为了达到个人目的或满足第三人的债权。此类案件多出自个人合伙、有限责任公司、婚姻和继承类型案例主体中。第四种是财产共有人之一与第三人恶意串通，旨在损害其他所有人或债权人的合法权益对不动产的处置行为。如某房产共有人之一的男方，在下落不明的同时将夫妻婚前房屋和婚后共有的房屋以清还债务为由，抵偿给了第三人，第三人则委托其“关系人”办理了过户登记。同时，在抵偿协议中一并将女方的陪嫁折价抵偿给了第三人（第三人是男方远房亲戚）。第五种处置方式是将无主财产占为己有或变价后取得价金。

　　二、 恶意处置不动产行为的动因

　　恶意处置不动产行为与上述表现形式相对应有以下几种动因：一是市场经济主体在交易活动中，受社会诚信度低感染的当事人以逃避债务履行责任为动机；二是社会财富占有的多元化和贫富差距的拉大，驱使不动产处置当事人原始病态占财心理加强，为了进入富人阶层而不择手段的占有他人不动产，或非法处置他人财产据为己有；三是以当事人自身素质和心胸为局限，受传统负面文化的影响，也因历史矛盾或历史仇恨，为了报复他人而处置或与第三人串通参与处置他人财产；四是法律制度的不够权威，让恶意处置不动产当事人以规避执行程序的抗法心理为主导动因；五是对无主财产无偿占有的侥幸心理驱使。以上恶意处置不动产行为的动因，既有社会背景导致的外因感染，更有个人人性水准滑坡的内因驱使为主导动因。

　　三、恶意处置不动产行为的性质及危害性

　　正如善意取得财产形式多样化一样，恶意处置不动产的恶意形式具有不可预知性，且极具隐蔽性。何为恶意？恶意因参与的主体反应为两种模式，一是财产所有人之一的单独处置型恶意，一是财产共有人成员之一与第三人串通的合意型处置恶意。作为不动产处置人的恶意，在司法实践中认定恶意的标尺，除了采用处置不动产行为违法的判断外，违反公序良俗的处置行为也应认定为恶意，如股东或夫妻之间处置不动产违反知情权的行为。作为第三人明知处置人没有完整处分权的（如前述案例中的第三人与男方是亲属关系），应该认定第三人也具有主观恶意。因此，恶意处置不动产的行为具有违法性，是一种具有一定隐蔽性的违法行为；还可是一种违反合法交易规则的行为；同时也可能是一种违反公序良俗的行为，因而其社会危害性也不能低估。由于处置不动产的恶意往往与善意第三人的善意交织在一起，行为人的善意或是恶意千差万别，具有多变性，是法官查明事实的区分难点。新颁布的物权法并未对何为善意，何为恶意作出法律界定，审理中还需审判人员在个案适用法律中加以确认。如何掌握当事人的恶意“度”，就成为法官适法的内心确信范围。笔者以为，区分不动产处置的善意与恶意具有司法意义。其临界点，当以第三人是否知道被处分不动产的权属和对该权属关注程度为标准。根据物权法第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，前述案例当事人的做法姑且不论其抵偿协议的真实性，单就抵偿的形式要件明显违反了该条的规定。其危害性是明显的，首先是挑战了作为基本法之一物权法的权威性。其次是张扬了趋强凌弱的封建意识。第三是败坏了社会公平诚信的传统良俗。四是侵害了财产共有人的处分权而违反了民法的基本原则。五则同时侵害了其他不特定债权人的债权请求权。

　　四、恶意处置不动产行为的矫正

　　（一）立法矫正

　　物权法对恶意处置不动产的行为，从强制效力层面设计了四种“免疫”程序：一是物权法第九条规定的登记生效要件程序。也就是说，处置不动产，依法登记了才发生法律效力。但是，不动产所有人之一或第三人恶意处置不动产的，尽管处置人与第三人办理了产权登记，利害关系人可以申请撤消登记，也可以提起行政赔偿，还可以启动民事诉讼程序请求确认物权转让的行为效力。同时，该法第十五条有规定了除外情况。二是物权法第一百二十九条和第一百五十八条规定的登记对抗要件程序。分别规定了土地承包合同转让、互换和地役权设立未经登记不得对抗善意第三人。三是物权法第二十八条、二十九条、三十条规定的非基于法律行为原因物权变动的适用标准。四是物权法第一百二十七条第一款规定的合同生效式物权变动程序。另外，关于不动产物权变动方面的行政法规也对恶意处置不动产的行为起到矫正作用。物权法的颁布和宣传，可以对恶意处置不动产的行为起到事前矫正的作用。

　　至于民行交叉案件审理的程序规定，在民事程序里能否确认行政行为的合法性问题，理论界说法不一，笔者认为，当某一行政机关制作的权属证书既有不动产产权功能又具有民事证据功能时，答案是肯定的。观点的理由是，国家司法审查权具有统一性、全面性、渗透性，但不具有程序类别性。程序类别性体现的是司法决策权的完成，而不是司法审查权的完成。然而，目前的民事、行政诉讼程序立法设置割裂了司法审查权的统一性、全面性和渗透性，丢弃了司法审查权的无程序类别性内涵，从而限制了法官审理权的完整性。换句话说，诉讼法程序立法的设置不应该对司法审查权区分类别，司法审查权在任何诉讼程序里都是通用的，只是司法决策权应该具有程序区别性。解决这一程序效率冲突问题有一个设想，就是在民事、行政诉讼法的相关程序里设置一个“连锁程序”，即在民事、行政程序运作过程中可以相互审查各类案件中权属证书的合法性或民事行为合法性，但不作结论性程序动作。在民事程序里可以宣布某个行政行为不合法，在行政诉讼程序里经审查宣布某个民事行为不合法，如果需要撤销某个行政行为或民事行为时再由当事人启动另诉程序，姑且称之为宣告性审查程序，增加这样的程序，可以提高程序运作的效率性，促进调解率的提高，节约司法资源，彰显司法为民的举措。

　　（二）行政行为矫正

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭。以物权法的规定，除国家所有的自然资源所有权可以不登记或法律另有规定外，所有不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经行政机关登记的，不发生物权法律效力。所以，国家不动产权属行政登记机关，对恶意处置不动产行为的阻确可谓近水楼台，其登记审查行为只要严格依照物权法第九条至二十二条和相关行政法规的规定规范运作，完全可以将绝大多数恶意处置不动产行为排除出行政登记保护序列。行政行为矫正是一种事中矫正，当事人在登记时有些不动产尚没有被再行处置，有些还没有支付价金，登记工作人员在登记行为中发现恶意处置不动产行为时，能及时纠正，会避免或减少相关当事人的经济损失，从而抑制恶意处置不动产行为的“蔓延”。行政行为的矫正是最有效，最及时和最重要的矫正，所以，规范行政机关的物权设立、变更、转让和消灭的登记行为，是一项长期而必须慎重的执法工作，要求相关公务员加强职业操守的培养，依法行政是关键。

　　（三）当事人自身素质的提高

　　不动产权属变动的当事人，在处置不动产过程中，要养成良好的处置行为习惯，如事前多咨询相关专业法律人士。掌握哪些物权变动行为是合法的，哪些物权变动合同行为是不合法的。这也是每一个公民在国家法治进程中应尽的遵从物权法的义务。当事人自身的矫正也是一种事前矫正，好处很多，既可以避免纠纷的产生或扩大，还可以减少诉讼案件的发生而节约成本，对稳定交易和公民生活秩序具有积极意义，因而，提高公民的法律素质是法治国家的首选职责。靠当事人自己提高自身素质，就目前的国情来看，只有少部分公民有这方面的能力，对于大多数公民来说还要靠政府的法治能力培训。

　　（四）改善社会环境意识

　　社会环境意识是滋生当事人各种思维及行为的土壤，净化社会环境意识，大力推行社会交往的诚实信用、公仆精神、奉献精神、守秩序礼让三先、讲规范重文明的良好社会氛围，从而形成抑制恶意处置不动产当事人思维的“力场”。第一要求各级党委政府以党的“十七大”关于依法治国方略的精神为指导，制定自上而下的、针对不同层次公民的培训计划，把这项工作作为各级政府和相关组织的硬性指标狠抓落实。依法治国是全体国民与国家机器之间的互动运作运动，不是哪一个机关和组织的一个行为或一段时间的行为所能奏效的，必须长期化，全面化，还要系统化。具体的办法是，对一般的公民保持一个月不少于四天时间的学习和训练，这对于长期受官本位浓厚文化影响的中国国民来说尤其重要。历史伟人毛泽东和孙中山先生的做法是很好的教材。第二则要求各级国家权力执掌者们带头学法、用法、重法，形成有话好好说，有事依法办的良好风尚。

　　（五）司法矫正

　　由于恶意处置不动产行为的主观恶性比较重，此类纠纷成讼的就比较多。司法机关当然承担起了事后矫正的职责。事后矫正较之事前矫正来说，尽管可能由于恶意处置不动产行为已经给相关当事人造成了一定损失，但是，事后矫正对于受侵害的当事人来说，是最后一条救济途径，仍然是非常必要的。司法矫正分为三个阶段，因程序的功能不同产生不一样的矫正效果。

　　首先是立案阶段的矫正。笔者在立案实践中发现，很多当事人将既象不动产权属争议又象不动产侵权的纠纷拿到法院来要求立案，还有些是不动产权属争议和不动产侵权相竞合的纠纷。特别是农村土地承包经营权与土地使用权纠纷类案件中，土地使用权与土地承包经营权权属争议与侵权行为往往表现为竞合状态。有些当事人为了图省事，也是出于对审判机关的信任，以期立即得到法院的司法保护，而不愿意到行政机关去申请确权。碰到这种情形，立案法官要有准确的判断力，去甄别当事人纠纷的性质。立案的矫正主要是凸显分流案件类别和案件主管的功能。对于权属争议以求法院直审的当事人，法官当启用立案释明权，为来诉人理清思路，讲明立法本意和司法机关与行政机关的各自职责。让当事人有一个准确的判断，不至于投错“门槛”。

　　第二是审判阶段的矫正。有些案件本不属于人民法院主管，但是有的当事人或代理人，利用起诉时立案法官审查证据形式要件的职能，提供一些模糊性证据，或是以无证据而坚持起诉的方式，钻程序规定的空子，导致案件进入了诉讼程序。这种情况要求审判法官在审判程序运作过程中，多做法律释明工作，对实体部分释明要慎重，不可有评估性、结论性语言。应多做说服教育工作，促使原告撤回起诉为好。对个别不愿意撤诉坚持要求审理的，及时给予裁定驳回起诉。对于那些恶意处置共有不动产的行为，或是恶意处置他人不动产行为类型的案件，既要做好审判工作，还要做好相关的程序延伸工作，例如相关财产保全措施、证据保全措施的实施、司法建议的制作和送达。

　　最后是执行阶段的矫正。人民法院执行阶段的矫正，主要体现在对标的物的保护性执行和效率回归性执行。保护性执行即是严格按照执行程序运作强制执行措施时，多一些人文性关注、社会效果的关注。如执行不动产过户、清理交付工作的全面、周到、注意细节的操作，问题往往出在细节的疏忽上，所以在执行操作中，不放过任何一个细节，发现当事人有恶意处置不动产行为的，应当立即启动相关程序，保护被侵害人的合法权益。特别是在案外人异议案件中，一要注意区分执行异议的主体与异议之诉主体之别，二要注意防止当事人对申请复议与案外人和当事人提起的异议之诉被同一主体重复适用导致司法资源的浪费，三要注意案外人与当事人的异议之诉与审判监督程序的区别。对异议之诉中涉及原审判决错误的部分应启动审判监督程序，不能一概告知当事人另行提起诉讼。效率回归性执行就是要注重执行程序延伸部分运作的及时性和准确性，如再执行和执行主体增加程序的规范运作，特别是对不动产的评估、拍卖、变卖、抵偿的实施，在时限上执行员要有收紧意识，操作中既要程序合法，又要讲究效率性，让公正不再迟到，让执行效果尽快显露，这样对待恶意处置不动产类案件的受害人才是公平的，才能让执行救济程序成为公正与效率程序运动的演绎场。

　　作者单位：江苏省邳州市人民法院

参考文献：

[1]杨永清，《物权法总则若干问题理解》，《人民司法》2007年第19期。

[2]吴光荣，《物权的民法保护与物权变动中的交易安全——以疑难案件的司法对策为中心进行分析》。源自徐州中级法院网。