住宅小区是人民群众生产、生活的基本单元，小区的物业管理服务事关亿万群众的生活品质。四川省自贡市两级法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，以源头预防和前端化解为重点，全链条推进物业矛盾纠纷化解，将大量物业矛盾纠纷化解在萌芽、消弭在源头。2021年以来，自贡法院物业纠纷新收案件数逐年下降，2024年上半年，同比下降50.9%。

　　图①：法官在社区巡回开庭。

　　图②：法官在社区调解物业纠纷。

　　图③：法官在社区宣传《物业管理条例》。

　　图④：法官在社区巡回审理物业纠纷。

　　法官在小区开展法治宣传。

　　法官在社区了解物业服务情况。

　　法官在社区普法。

　　通力合作推动“三治”融合

　　物业服务关乎民生，妥善解决物业领域矛盾纠纷是加强基层社会治理的重要一环，更是人民群众获得感、幸福感、安全感提升的重要保障。自贡市两级法院找准定位，坚持党政主导，联合行政主管部门、物业公司、广大业主等各方主体“聚合力”，共同推进物业纠纷“自治、法治、德治”三治融合。

　　今年7月，自贡市中级人民法院联合市委社会工作部、公安局、司法局、住建局等多家单位会签《自贡市物业纠纷预防化解“5﹢N”协同联动机制的意见》。《意见》以实现物业纠纷的源头预防和前端治理为着力点，提出在市委、市政府领导下，由市委政法委统筹协调，明确法院、市委社会工作部等多方职责，整合街道社区基层组织、物业协会、业主委员会等力量，积极构建物业纠纷多元化解工作体系，实现物业纠纷的有效预防和及时化解。

　　自贡市物业协会副会长江丹认为，协同机制最大限度整合了各方资源，搭建了信息平台，为实现解纷资源最大化提供数据支持。而在诉调对接上，业主委员会、街道社区、人民调解委员会、联席会议等主体递进式开展分流调解，有力推动矛盾纠纷化解。

　　“一个巴掌拍不响”。近年来，自贡法院一直探索物业纠纷一站式调处，推动矛盾纠纷多元化解，先后在荣县、富顺县两大辖区的超大社区设立物业纠纷联合调处中心，以“分类登记﹢部门联动”推动精准治理，实现物业纠纷“化于未发、止于未诉”，破除法院“孤掌难鸣”困境。

　　目前，自贡市已设立物业纠纷联合调处中心3个，设立社区纠纷调处点86个，纠纷化解成效显著。各调处中心自成立以来，物业纠纷进入诉讼的比例下降了近60%。

　　富顺县人民法院依托“联合调处中心﹢调解站点”两级平台，形成“点对点”“点对面”“面对面”三大调解指导模式，推动物业矛盾纠纷高质高效化解，经验做法被有关部门专题推广。

　　发挥类案示范辐射效应

　　物业案件数量大，且具有诉讼主体集中化、诉讼请求同质化的特点，双方当事人容易产生从众心理，案件审理结果具有强烈的示范效应。自贡法院选取具有代表性的案件，通过巡回审判﹢类案示范，强化普法辐射效应。

　　家住自贡市某小区的何某，因安装充电桩的问题，与物业公司产生纠纷。

　　何某新购入了一辆新能源汽车，想在自己的产权车位上安装充电桩，按照规定需要物业公司提供允许安装的证明材料。但物业公司认为在地下车库安装充电桩存在安全隐患，且安装过多会存在容纳电荷能力不够的情况，遂拒绝提供证明材料。双方协商未果，何某一气之下诉至法院。

　　“这是随着新能源汽车的不断普及产生的新类型物业纠纷，如果不从源头解决，将有大量的同类案件涌至法院。”法官廖群意识到，这不仅是一件简单的个案。

　　廖群联系物业纠纷联合调处中心，立即启动联动联调机制，与住建部门、物业协会、社区负责人召开座谈会。一方面寻求专业指导，另一方面共同向物业公司解读相关文件，消除物业公司顾虑，通过多部门勘验协调，顺利给何某的车位安装上了充电桩。

　　针对该案件反映出的新情况，自贡中院在多方走访调研后，就进一步规范自用充电桩安装和管理的问题，向市发改委、市住建局、市消防救援队、市物业协会等相关部门制发《关于规范自用充电桩安装和管理的司法建议》，收到各部门的积极反馈，推动充电桩安装问题得到根本解决。

　　而另一起自贡市某建设方与某物业公司因未出售空置车位物业费引发的物业合同纠纷案，则受到了市人大代表、市政协委员、物业公司代表等各方关注。

　　该案源于自贡市某建设方与某物业公司对地下车位的管理服务费用问题产生争议，某物业公司要求某建设方缴纳未出售空置车位的物业费，某建设方拒绝缴纳，双方协商未果诉至法院。

　　法院认定某物业公司与某建设方签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，其合法有效。根据《物业管理条例》《四川省物业管理条例》，法院认为建设单位作为空置房屋或空置车位的所有权人，其实际接受并享受了物业公司提供的物业服务，应当承担支付相应物业费的义务。故依法支持某物业公司要求某建设方支付空置车位物业管理费的诉讼请求。

　　“在自贡，空置车位物业费纠纷进入诉讼这是首例，我们也了解到当事人在四川省内多个地市州有同样的纠纷。自贡法院充分发挥典型案例的示范作用，能有效从源头上减少这类纠纷的产生。”自贡市人大代表李必祥在观摩了现场庭审后发表感言。

　　“类似这些新类型案件，我们通常通过个案调处、类案指导、巡回审判等‘订单普法﹢类案示范’方式，作出‘样本’，促进更多类似纠纷得到有效化解。”自贡中院党组成员、副院长李胜表示。

　　“专业法官﹢特邀调解”促解纷

　　物业纠纷对抗性强，进入诉讼后，双方矛盾更为凸显，一味地讲法条并不能做到案结事了。

　　自贡法院抓住特邀调解员易联系群众、知民情、悉民意这一特点，以“专业法官﹢特邀调解”解纷模式，推动各种资源共同参与、深度融合、优势互补。

　　2023年，自贡市贡井区某小区22名业主因拖欠物业费被物业公司起诉。

　　该小区物业公司根据业主大会表决结果，自2017年9月起将小区物业服务费从每月的1.2元/平方米上调至每月1.5元/平方米。尽管如此，该小区仍有部分业主对溢价决定表示不满，该案被告的22名业主因此5年拒不缴纳物业费用。

　　“此次物业溢价涉及该小区800余户业主，其中涉及拒不缴纳物业费的业主人数较多，时间跨度较大。”法官了解案件后认为，简单地依法判决可能无法实现案结事了，重要的是解决问题的症结。

　　“物业费的收缴是业主和物业公司矛盾纠纷最突出的问题之一。这一类物业纠纷案件看似金额不大，但往往成因复杂，社会影响面广，即使依法判决可能仍然会引起对立和不满情绪。有时候由我们这种第三方人员参与调解会取得意想不到的效果。”贡井诉讼服务中心特邀调解员杨万平对这类案件有清醒的判断。

　　杨万平是自贡市两级法院诉讼服务中心入驻的特邀调解员21名之一，他们对进入诉讼的物业案件进行分流化解，并利用人民法院调解平台信息优势和人员优势，推动物业纠纷能调则调、应调尽调。

　　法官针对该小区反映的问题，分别向职能部门和街道办发送司法建议，行业主管部门对此次物业溢价的情况和程序进行了全面审查，给予了积极回复。

　　在查明事实后，法官与特邀调解员一起，组织双方进行耐心调解。最终，促使该22名业主主动履行付费义务，物业公司撤诉结案，小区物业管理秩序得以重回正轨。

　　无独有偶，荣县某小区业主，因不满小区内物业公司的物业服务，拒绝缴纳物业服务费，物业公司将该业主诉至法院，要求支付尚欠的物业费。

　　荣县人民法院立案受理后，将该案委托荣县法院诉前调解委员会望景楼工作站，由经验丰富的特邀调解员对案件进行调解。

　　调解员与业主进行充分沟通，了解到是因为小区卫生清理、安保工作等物业服务质量欠佳，因此业主才不缴纳物业费。

　　随后，调解员实地走访涉案小区，将业主反馈的问题和走访了解到的情况与物业公司进行充分沟通，提出合理建议。物业公司清楚状况后，遂表示将及时进行整改。

　　在荣县法院旭阳人民法庭的指导下，经调解员调解，业主主动向物业公司缴纳了物业费，缓和了与物业公司的关系。

　　自贡法院加强与人民调解组织的协调配合，建立健全了“物业纠纷源头治理”定点联系机制，在中心城区和人民法庭建立物业纠纷化解示范点16个，聘请专职、兼职人民调解员118名，确定法官定点联系，形成“点对点”“点对面”“面对面”纠纷调处模式，以法官专业化带动提升调解的专业化水准，为当事人提供一站式、行业化、专业化、高效化的调解服务，推动诉前调解全覆盖。

　　2021年至今，自贡市两级法院共诉前委派调解物业纠纷案件6260件，成功2938件，成功率为46.9%。

　　司法“售后”提高小区自治能力

　　物业纠纷容易反复，究其原因，既有物业服务企业自身存在的问题，也有业主依法维权意识不强、社区治理成效不足、行政部门监管措施单一等多方面因素。

　　自贡法院针对老旧小区改造、用工隐患、车辆停放秩序、物业费用收缴及邻里纠纷等多发问题，通过具体案例，深入细致地讲解如何运用法律手段有效预防和化解这些矛盾。就如何合法合规地组建小区自治委员会，为社区自治提供坚实的组织保障，给予详尽指导。

　　在办理某物业公司与黄某某等10户业主物业纠纷案件时，自贡市大安区人民法院的承办法官认为，虽然通过诉讼解决了当下的问题，但后续管理方面如果没有改进，纠纷仍会反复。

　　随后，法官开展了多次回访，找到社区工作人员，对业委会筹备会议等进行指导，并多次到小区对小区业主进行普法宣传，打消业主对小区业委会成立的疑虑。

　　最终，该小区按规定程序成立了小区业委会，推进小区物业的规范管理。

　　自该起诉讼化解至今，该小区没有再发生过一件因物业纠纷诉至法院的案件。

　　“物业公司能不能履行好合同条款，业委会能不能发挥应有的作用，业主能不能遵守相关的规定都是影响一个小区和谐稳定的重要因素。法院到社区进行宣传，不仅是对物业纠纷案件处理的司法售后服务，也是对继发性问题的预警和排查，从而提高小区自治能力，减少物业纠纷。”社区工作人员林红英说。

　　街道办事处工作人员张丽则认为，自贡法院通过法庭联系镇（街）工作机制，加强对社区街道以及小区的普法宣传教育，让基层治理实现了“小事不出楼栋，大事不出社区”。法院专业化的指导、参与，助力破解老旧小区“没人管”“管不好”的难题。

　　为充分发挥司法裁判对物业服务市场的规范和价值引领作用，自贡中院对2021年以来全市两级法院审理的物业纠纷案件进行了系统梳理，发布了《自贡法院涉物业纠纷审判工作白皮书》，分析了物业纠纷案件的成因和特点，并总结一些工作做法。

　　通过突出重点治理、联合靶向治理、强化法治宣传等措施，进一步推动物业纠纷多元化解。2021年以来，自贡市两级法院走访调研涉诉集中的物业公司16家，联合相关部门走访矛盾纠纷突出小区，借助行政力量督促物业公司排查矛盾风险，整改问题。进社区、小区开展巡回审判90余场次，物业纠纷多元化解取得成效。

　　“小物业”牵动“大民生”，自贡法院将持续发挥司法在矛盾纠纷多元化解中的引领、推动和保障作用，助力构建共建共治共享的基层社会治理新格局。