居住权与人们的生活息息相关，居住权的设定将房屋权利在所有权人和居住权人之间进行了分配，既可以满足特定群体的住房需求，又可以有效发挥房屋效用，具有重要的社会意义和制度价值。

　　□王明夫 黄甜甜 王阳

　　《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》近期面向社会公开征求意见，居住权制度再度引发热议。居住权可以说与人们的生活息息相关，那么，居住权究竟是什么？有哪些设立方式？如何为房屋设立合法有效的居住权呢？

　　在2021年施行的民法典中，设专章规定了居住权这种新型的用益物权，对满足特定人群，尤其是老年人等弱势群体的居住需求起到了积极作用，为住有所居提供了更多的制度选择和保障。根据民法典的规定，居住权是为满足居住权人生活居住的需要，由当事人依法设立，对他人住宅的全部或部分享有占有、使用的用益物权。居住权的设定，将房屋权利在所有权人和居住权人之间进行了分配，既可以满足特定群体的住房需求，又可以有效发挥房屋效用，具有重要的社会意义和制度价值。

　　同为对他人房屋的占有使用，居住权与房屋租赁权在形式上极为类似，如果长期租住他人房屋，是否意味着对该房屋享有居住权呢？并非如此。虽然二者在形式上有相似之处，但有着本质区别，不可混淆。首先，居住权属于独立的用益物权，居住权人可以对房屋进行专属和排他地利用；而房屋租赁权作为债权，出租人与承租人通过租赁合同的方式约定双方权利义务，不具备严格意义上的物权效力。其次，居住权相较于租赁权而言更具有稳定性，法律未对居住权的期限作出限定，当事人可以通过合同或遗嘱的方式为他人设立一定期限的，甚至是终身的居住权；而民法典第七百零五条明确规定了租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。再次，取得租赁权，是以支付租金为条件；而居住权的设立既可以是无偿的，也可以有偿。最后，承租人在得到出租人同意的情况下，可以将租赁物转租给第三人，但是民法典第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。

　　民法典并未禁止出售设立居住权的房屋，但明确了居住权的消灭条件，即居住权期限届满或居住权人死亡。换句话说，在居住权期限届满或居住权人死亡前，任何人包括新的房屋所有权人都不能影响居住权人对房屋的占有使用。因此，居住权制度的设定对于房屋租赁和二手房买卖产生了重要的影响，所以当事人在租房、购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应该向不动产登记部门查验该房屋上是否设立了居住权，避免出现支付房款后被迫与他人共居甚至住不进去的尴尬境地。

　　为了避免此类纠纷和风险，相关人员在签订房屋租赁或二手房买卖合同时，应与房屋产权人就房屋是否设立居住权作出特别约定，明确相应的违约责任。产权人也应遵循诚实信用原则，向承租人或买受人如实告知房屋的权利登记情况。

　　以合同设立居住权是最为常见的设立方式之一。通常，以合同设立居住权的主体多为直系亲属或亲友，但签订书面居住权合同仍必不可少。民法典第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。由此可见，居住权合同属于要式合同，通过书面形式订立也有利于减少和解决纠纷。

　　需要特别注意的是，根据民法典第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。由此可知，登记是以合同设立居住权的必经程序，未办理登记的居住权合同不产生物权效力，合同权利人不能取得居住权，只能基于居住权合同向相对人主张权利，不能对抗第三人。

　　以合同设立居住权一般由当事人双方共同申请居住权登记，因此，建议当事人在合同中明确约定双方共同办理居住权登记的时间，以及一方不配合办理登记的违约责任，确保居住权设立的实现。另外需要注意的是，法律上并没有对居住权的期限进行限定，在签订居住权合同时建议约定具体的期限，明确是否为终身居住权，避免产生争议。

　　民法典第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。也就是说，法律允许公民以设立遗嘱的形式，在自己享有所有权的房屋上为他人设立居住权。遗嘱设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。

　　上文提到，如果以合同设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，如果以遗嘱设立居住权，又有哪些遗嘱形式可供选择？民法典第一千一百三十四条至第一千一百三十九条规定的遗嘱形式既包括自书、代书、打印等书面形式的遗嘱，又包括非书面形式的录音录像和口头遗嘱。如果选择以自书遗嘱、代书遗嘱等遗嘱形式设立居住权，因上述遗嘱均为书面形式，具有严格的书写要求，若遇争议，法院可直接对书面遗嘱进行审查。而口头遗嘱缺乏实质载体，真实性较难判断，若必须通过口头遗嘱设立居住权，应符合以下三个要件：一是遗嘱人立遗嘱时处于生命垂危或者遭遇重大意外等紧急情形；二是应有两个以上见证人在场见证；三是危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立口头遗嘱无效，还需及时变更遗嘱形式。

　　此外，以遗赠设立的居住权，如果受遗赠人未在法定期限内及时作出接受遗赠的意思表示，或未完成遗赠扶养协议中的约定义务，也可能会丧失相应权利。

　　需要注意的是，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。遗嘱人在遗嘱中设立居住权时，首先要厘清房屋中是否存在他人的权属份额，避免因遗嘱处分了他人财产而导致居住权未能设立。并且，遗嘱形式必须符合法定的形式要件，同时遗嘱人在遗嘱中要清晰、准确地表达设立居住权的意愿，包括明确房屋的坐落，居住权人的姓名、身份证号，设立居住权的原因，居住权的期限等，避免因遗嘱形式不合法或遗嘱内容含糊、有歧义而引发后续争端。

　　另外，居住权人要注意及时办理登记。虽然民法典规定遗嘱人可以通过遗嘱设立居住权，但遗嘱属于私文书证，一般情况下，遗嘱内容仅有遗嘱所涉人员知悉，外部人员无从知晓，且所有权与居住权分别指向不同个体，故因遗嘱获得房屋所有权和居住权的权利人应当在遗嘱生效后，及时前往房屋登记机关办理权利登记，以产生公示的法律效果，从而更好地保护自身利益，也有利于维护房屋所有权交易秩序。

　　与其他房屋权属登记类似，申请人向不动产登记机构申请居住权登记时，应对其提交的申请材料真实性负责。不动产登记机构仅对申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查，排除申请材料中可能存在的疑点。申请人委托他人或中介机构代为办理的，应确保签字真实，否则可能面临被撤销登记的风险。

　　因申请人提交虚假材料造成错误登记的，受错误登记影响的利害关系人可以向不动产登记机构申请撤销或变更，也可以直接提起行政复议、行政诉讼程序寻求救济。如果当事人或利害关系人对居住权登记所依据的基础民事法律关系产生争议，包括对居住权合同、遗嘱、法律文书等的效力以及不动产的权属等存在争议，应当先提起民事诉讼，再根据民事案件的判决结果到不动产登记机构办理更正登记，或就居住权登记行为申请行政复议或提起行政诉讼。

　　（作者单位：北京市第一中级人民法院）