裁判要旨

　　业主对建筑物共有部分享有共同使用、共同管理的权利。开发商提供给业主的制式《商品房预售合同》中约定小区的屋面和外墙面归开发商使用，限制业主的主要权利，且未履行采取合理方式提请业主注意该格式条款和说明的义务的，符合关于格式条款的相关规定，应认定为无效条款。

　　【案情】

　　2016年2月14日，出卖人美好家园公司与买受人常某、李某签订《商品房预售合同》，其中第十七条约定：“1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有。”合同签订后，常某、李某按合同约定缴纳了购房款，美好家园公司交付了房屋。后美好家园公司擅自处分屋面使用权，引发纠纷。常某、李某诉请法院判令其与美好家园公司签订的《商品房预售合同》第十七条中约定的1、2项内容无效。一审法院认为，案涉《商品房预售合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，故常某、李某的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。常某、李某不服，提起上诉。二审法院认为，案涉《商品房预售合同》是双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。常某、李某要求确认双方合同中相应内容无效的理由不能成立，不予支持。常某、李某不服二审判决，向河南省高级人民法院申请再审，该院经审查认为，再审申请理由成立，裁定提审本案。

　　【裁判】

　　河南省高级人民法院经审理认为，根据物权法定原则，建筑物共有部分的所有权属于建筑物区分所有权，是物权，归业主共有。案涉《商品房预售合同》中约定建筑物共有部分的所谓“使用权”看似用益物权，但因未法定，故非物权，应作为建筑物区分所有权固有的权能，当然归业主共同享有。出卖人使用该项权能，应与所有业主签订有偿使用合同，且支付对价，此时业主的建筑物区分所有权就会受到有偿使用合同债权的限制。出卖人仅通过商品房预售制式合同的格式条款无偿享有了该项权能，且未采取合理方式提请业主注意该条款并予以说明，该条款应认定为无效条款。故案涉《商品房预售合同》第十七条1、2项属于格式条款，遂改判确认该条款内容无效。

　　【评析】

　　本案争议焦点是在商品房买卖过程中，制式商品房买卖（预售）合同中限制业主的建筑物共有部分所有权条款的效力问题。

　　1.业主对建筑物共有部分享有共同使用、共同管理的权利。物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《建筑物区分所有权解释》）第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”可见，不动产的使用是不动产所有权的重要权能之一，业主购买不动产后享有对建筑物共有部分的所有权，对建筑物共有部分当然享有共同使用、共同管理的权利。

　　2.出卖人无偿使用屋面与外墙面造成双方权利义务不对等。物权法第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”业主在购买房屋时，会缴纳维修基金，屋面、外墙面属于建筑物本身，其维护费用都是业主共担。根据等价有偿原则，如果出卖人要使用建筑物共有部分，应该通过交易的方式取得，且向业主支付一定的对价。本案中，出卖人通过零对价的方式无偿使用屋面和外墙面，而长期维护却由业主共同承担，双方的权利义务并不对等。出卖人仅仅通过签订《商品房预售合同》的方式以零对价无偿使用建筑物的屋面、外墙，也与物权法、《建筑物区分所有权解释》的精神相悖。

　　3.单个业主无权将建筑物共有部分的使用权通过合同约定让渡给出卖人。物权法第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”既然建筑物共有部分归业主共同共有，那么单个业主就无权将建筑物共有部分所有权（包括使用权能）让渡给出卖人，更不得以放弃权利为由不履行义务，而应该由业主共同决定对该建筑物共有部分的处分。而且，出卖人利用自己的优势地位，在签订合同时与业主单独约定处分该权能，实质是要求业主预先放弃自己的权利，该约定显失公平。

　　4.限制业主主要权利的格式条款应属无效。合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，案涉《商品房预售合同》属于制式合同，其中第十七条关于商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权的内容属于格式条款，该条款限制了业主对建筑物共有部分的主要权利即业主的建筑物区分所有权，且出卖人未提供证据证明其已履行采取合理方式提请业主注意该格式条款和说明的义务，故该格式条款应认定为无效。

　　本案案号：（2018）豫0391民初1410号，（2019）豫03民终2319号，（2020）豫民再188号

　　案例编写人：河南省高级人民法院 孙印