近年来，由于宏观调控、市场供给侧结构性改革和企业自身经营管理不善等原因，房地产企业因资不抵债而申请破产的案件逐渐增多。2016年至2019年，重庆市江北区人民法院受理房地产企业破产案件9件，涉债权人2000余家，债权标的总额达113亿元。研判发现，房地产企业破产面临的困境主要有：

　　集团破产现象突出，债权债务关系复杂。申请破产的房地产企业集团内部往往既有开发企业，又有建设施工企业，企业间人力、财务高度混同，互为担保，债权债务关系复杂。

　　破产企业经营管理混乱，资产清理困难。进入破产程序的中小房地产企业大多经营管理混乱，突出表现为财务账目不完整、记账不规范，不能反映企业经营活动的全部内容；相关人员法律意识淡薄，篡改、销毁财务账簿等关键资料，导致债权确认缺乏依据，资产清理困难，制约了破产程序顺利推进。

　　工程挂靠普遍，在建工程烂尾。房地产建设施工企业多采取挂靠或违法转包、层层分包的经营模式，由第三方实际施工，从而收取管理费。个别企业还存在垫资给挂靠项目施工的“倒挂”问题。清算程序下烂尾工程不仅变现困难，且变现价值极低。

　　劳务分包引发欠薪，信访维稳压力较大。房地产企业属于劳动密集型行业，建设施工企业通常以劳务分包方式解决劳动力投入，企业陷入债务危机常常衍生大面积欠薪问题。因企业破产拖欠农民工工资极易引发群体性信访，维稳压力较大。

　　为此，江北法院建议：

　　灵活运用程序创新。在公平维护各方利益的基础上，以破产财产价值最大化为导向，灵活运用程序创新。探索实行挂靠工程债权债务整体剥离模式，化解债权债务认定难题。

　　用好府院联动机制。用好企业破产处置工作联席会议机制，协调处理破产企业的税收、社保和行政审批、信访维稳等难题。用好破产费用综合保障机制，妥善化解农民工欠薪问题，支付无产可破案件费用，优化资源配置。

　　引入第三方专业力量。借助专业力量参与破解重整或清算难题。针对债务人财务账目混乱问题，引入专业审计机构和评估机构清理企业资产；针对在建工程烂尾问题，聘请专业工程结算公司对已完工部分及时结算；探索重整式清算模式多渠道引入资金，待工程完建后出售提高资产变现价值。

　　完善行业配套机制。加强行业监管，建设主管单位等职能部门严格审查施工主体建设资质，加强对项目质量和人员资质管理。国有企业上级主管单位及母公司加强下属企业经营尤其是财务经营的监督管理。推广建设施工企业农民工薪酬直发制度，最大限度保障农民工合法权益。