“购买双学区房，增值教育坐享其成”“20年黄金教育链”“12年全龄名校”……当下，不少家长为了孩子不惜重金购买名校学区房。于是，涉及学区房的宣传成为众多楼盘促销的“吸睛大法”。然而，真实的学校施教区范围可能与开发商的宣传相差甚远。近日，江苏省苏州市虎丘区人民法院对一起这类商品房销售合同纠纷案依法判决，被告房地产开发商因广告宣传内容不实而赔偿原告购房者1万元。

　　轻信开发商宣传购房

　　丁某夫妇均为外地来苏工作人员。格外重视教育的夫妻俩，将优质学区视为在苏州购房的优先目标。“初来乍到，我们听信了开发商所谓‘双学区房’的宣传，一下就动了心。”据丁某夫妇陈述，从两人第一次看房到签订合同，以及在随后的交房过程中，开发商一直向两人声称，“双学区”是其最大卖点，业主可在第一辖区的实验中学和第二辖区的外国语中学（均为化名）作双向选择。

　　“实验中学在当地可是响当当的名校。再说房子属于第一辖区，孩子的小学也可以在该辖区就读。”2013年10月，满心欢喜的丁某夫妇与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了一套建筑面积130平方米、总价120万元的房子。

　　不过，在购房合同中，开发商关于学区的宣传和允诺内容并没有写进去。而且，该合同还在补充协议中约定：“买受人已充分了解该房屋的规划内容……买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现之房屋设计及小区规划仅作广告宣传，不作为合同的具体组成部分。”

　　合同签订后，丁某夫妇按约支付了购房款，并于2015年2月办妥房屋产权登记手续。自此，他们就静候学校配套佳音。然而结果令他们大跌眼镜：2015年4月到6月期间，辖区公安、教育等部门明确表示：该楼盘项目区划属于第二辖区，小学和初中施教区学校分别为第二辖区小学和外国语中学。

　　丁某夫妇这才搞明白，他们所购买的房产根本不在实验中学的学区范围内。“女儿不仅读不到实验中学，连第一辖区的小学也没法就读。”夫妇俩认为，开发商交付的房屋与当初宣传中的“双学区房”有较大差距，两人买亏了，于是起诉到法院，要求判令开发商赔偿房屋差价2万元。

　　法院认为被告构成违约

　　法院经审理查明，在该楼盘当初的路面广告中，确实频繁出现“双学区”字样。在搜房网关于该楼盘的宣传视频中，置业顾问就周边配套介绍说：“楼盘中学为双学区，业主可以双向选择。”2014年2月至5月间，在被告开发商微信公众号推送的文章中，也多次使用“双学区”“双学区保障”“选房容易择校难”“双学区，实验中学”等字样。

　　法院审理后认为，商品房的销售广告和宣传资料为“要约邀请”，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为“要约”。现根据相关文件，涉案房屋不属于实验中学学区范围，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。

　　“当然，原告也存在过错。”法官解释说，“首先，在苏州大市范围内，从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况，购房者应有起码的鉴别与判断。其次，本着对自己负责的态度，原告也应向相关政府部门核实后再作决定。第三，教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。”因此，法官表示，原告由于疏忽、轻率而作出购买涉案房屋的决定，自身也存在相当过错。

　　至于原、被告双方在合同附件中写明的补充条款，法院认为上述约定作为出卖方提供的格式条款，形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明，内容上排除了买方主要的权利、免除了开发商自身义务，因而为无效约定。

　　最终，法院综合考虑双方的过错程度和合同的履行情况，酌情判定被告赔偿原告损失1万元。

　　■连线法官■

　　以购买“学区房”为主要目的的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策，因为不同地方的学区划分政策或每年有微调。另外，就近入学指的是“相对就近”概念，而非绝对位置的远近，不是指某个孩子的家庭住址距离某所学校最近就能就近入学，也不是指某一所小学距离某一所中学近，就能就近入学。如果学校已建好，应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致，如未建好可让开发商出示学校的招生协议，并可将这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。