时间：2018年9月5日

　　地点：江苏省南京市溧水区人民法院

　　案由：房屋租赁合同纠纷

　　案情：红梅物业公司在为新城小区管理物业期间，将物业用房出租给阿娣做营业用房，租期五年。合同签订后，新城小区业主委员会成立。一个月后，红梅物业公司在投标竞选新城小区物业管理权中落选。业主委员会要求红梅物业公司与阿娣解除租赁合同未果，遂诉至法院，要求确认阿娣与红梅物业公司签订的合同无效，责令阿娣立即搬出，并要求阿娣按市场租赁价格向其支付红梅物业公司退出管理之日起至搬出之日的租金。阿娣认为其与红梅物业公司签订的合同合法有效，且其已向红梅物业公司支付租金，故拒绝搬出，并要求继续按原合同履行。原物业公司签订的物业用房租赁合同，在其退出管理后能否继续履行？

　　案情回放

　　2014年1月22日，红梅物业公司在开发商的邀请下管理新城小区的物业，并与之签订了《前期物业物业合同》，双方约定：在合同期限内由红梅物业公司经营管理属全体业主所有的物业用房。

　　2016年12月23日，红梅物业公司与阿娣签订了租赁合同一份，约定：将坐落于江苏省南京市溧水区金蛙路的红梅物业公司所拥有之物业用房出租给阿娣使用，房屋的建筑面积为500平方米，房屋用途为经营，租金为每年6万元，租赁期自2017年1月1日起至2022年12月31日止。双方同时约定：如因不可抗力或红梅物业公司撤出管理，造成租赁合同无法履行的，双方互免承担责任。

　　阿娣承租房屋后，将其中三分之一自用作为烟酒售卖店铺，三分之一租给他人经营餐饮业，三分之一托管给他人。

　　2017年9月2日，新城小区业主委员会成立。后红梅物业公司在投标竞选中未取得新城小区的管理权，业主委员会与荣昌物业公司鉴定了物业服务合同。同年9月8日，红梅物业公司申请撤出小区管理，并承诺将配合做好交接工作。

　　9月19日，业主委员会通知红梅物业公司于10月20日前做好财务、资产、资料、设备等的清理工作，并移交业主委员会。10月23日，红梅物业公司完成交接，正式退出管理。

　　2017年11月27日，业主委员会分别发函给红梅物业公司及阿娣，要求解除租赁合同或者重新签订合同。同年11月14日，红梅物业公司发函给阿娣，告知阿娣其已退出小区管理，阿娣与其签订的租赁合同应于2017年10月31日终止。

　　2018年1月8日，江苏某律师事务所向阿娣发出律师函，通知其如十五个工作日内未与业主委员会或者昌荣物业公司签订新的租赁合同，将建议业主委员会依法行使权力。

　　对此，阿娣均不予理睬，未作任何回应。

　　庭审现场

　　2018年9月5日下午，原、被告及第三人红梅物业公司均到庭参加庭审。原、被告双方在庭审中围绕以下问题展开激烈辩论：原物业公司签订的物业用房租赁合同，在退出管理后是否能继续履行？

　　法庭辩论阶段，该案承办法官总结了本案争议焦点。原、被告双方围绕争议焦点，分别发表了自己的观点。

　　原告业主委员会称，小区建设单位与红梅物业公司签订的《前期物业物业合同》中约定，在合同期限内由红梅物业公司经营管理属全体业主所有的物业用房。红梅物业公司退出管理后，租赁合同应解除，不应继续履行。

　　庭审中，原告主张，依据物业管理条例第三十七条的规定，物业用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务公司不得改变物业用房的用途。因此，第三人与被告签订的物业房屋租赁合同没有获得小区业主大会或业主委员会的授权，合同签订后也没有获得追认，第三人的行为属于无权代理，原告依法提出诉讼，要求确认合同无效是有法律依据的。

　　原告代理人称，依照物业管理条例第四十九条规定，第三人擅自将物业办公用房出租给被告使用，明显改变了房屋的用途，违反了上述强制性的规定，也可以作为认定房屋租赁合同无效的理由。物业用房的管理权属于物业管理内的全体业主，只有全体业主有权处分物业管理用房的使用权，因此被告与第三人之间签订的合同是无效的，原告有权收回该涉案房屋，并责令其搬出。

　　业委会主任称，小区业主委员会成立之后，红梅物业公司在投标竞选中未取得管理权，小区业主委员会与新的物业公司签订了物业服务公司。被告与第三人签订合同时未成立业主委员会并不等同于第三人与被告签订合同时不要经过管理区域内的业主同意，双方签订的合同已经违反了相关规定，在签订时就是无效的。

　　被告阿娣则认为，在签订租赁合同时业主委员会并不存在，其与第三人签订合同时，是善意有偿和无过失的，是善意第三人，合同依法有效，不能因原告物业管理人变更而影响善意第三人的合法权益。合同法第五十一条有关处分权的规定，主要涉及物权而不涉及债权，租赁合同是债权，只能作为参考。关于处分物权最高人民法院的相关意见是保护善意第三人的，民法总则中关于表见代理的规定，也体现了对善意第三人的保护原则，体现了法律维护合同稳定的价值取向。据此，其要求法庭保护善意第三人的合法权利，驳回原告的诉请。

　　第三人红梅物业公司认为，其在开发商的邀请下管理新城小区的物业，物业管理用房有空余，如不改变用途，实属资源浪费，其签订租赁合同是出于为全体业主的利益考虑。租赁合同上写的用途为“经营”，是因为是打印好的格式合同，其未仔细核对审查。至于被告改变房屋用途，擅自出租，是被告后续个人行为，与其无关。对于其退出管理后租赁合同的效力，其在与被告签订的租赁合同中已经明确约定，是应该解除合同的，并已经以书面的形式报送业主委员会及荣昌物业公司。

　　经过两个半小时的庭审，法官宣布休庭，该案将择日宣判。因本案有典型意义，20余名市、区人大代表旁听了庭审，并在庭后进行了评议。