问：2015年12月，我跟当地某开放商签订了购买一套商品房的认购协议，明确了房号等，为享受优惠，我还支付了全款46万元。去年8月，我被他人告知该房屋已经被卖给了第三人孙某，并办理了抵押。我随即去找开发商，他们告诉我，我们签署的只是预约合同，不受约束，就对我置之不理了。我凭这份协议还能否索赔？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　巴南 张先生　

　　答：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

　　因此，如果商品房买卖中的认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房本约的条件;反之，则应认定为预约合同。

　　作者单位：重庆市第五中级人民法院　 重庆市巴南区人民法院