一、绪　论

　　2010年11月26日，最高人民法院发布了《关于案例指导工作的规定》[法发〔2010〕51号]，目的是为总结审判经验，统一法律适用，提高审判质量，维护司法公正。2011年12月20日，最高人民法院发布了《关于发布第一批指导性案例的通知》[法〔2011〕354号]。该批指导案例，是最高人民法院从各高级法院和最高人民法院审判业务部门推荐的100多个案例中遴选出的4个具有社会广泛关注、法律规定比较原则、具有典型性、疑难复杂或者新类型、具有指导作用的案例，经最高人民法院审判委员会讨论通过后，予以公布。其中，广受社会关注的二手房居间“跳单”行为位列指导案例第1号，凸显了人们对二手房居间交易纠纷关注程度之广泛，以及人民法院重视之高度[1]。

　　下面就指导案例第1号案情作简单介绍：产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。购房者陶德华（被告）分别在A公司、B公司以及上海中原物业顾问有限公司（原告）的带领下查看过该房源。原告与被告在看房后签订了《房地产求购确认书》，其中2.4条约定，陶德华在验看过该房后六个月内，陶德华或与其有关联的人，利用中原公司提供的条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而B公司报价145万元，并在看房之后积极与卖方协商价格。而后在B公司的居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。办理过户手续后，陶德华向B公司支付佣金1.38万元。一审法院认为被告陶德华应当向原告中原公司支付违约金1.38万元。后陶德华提出上诉，二审法院最终撤销了一审判决[详细内容参见《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》][2]。

　　指导案例1号就房屋买卖居间合同违约金格式条款的效力及委托人选择其他中介签约的行为是否违约作出了判断。该案例对于同类格式条款的效力判断、违约判断上不采纳委托人的恶意要件等具有指导参照作用。

　　在现今国家房地产宏观调控政策的背景下，在激烈的房产中介市场竞争中，第1号指导性案例会对“隆冬”中的房产中介公司有何影响呢？“跳单”是否会被法院认定为违约呢？“看房确认书”是否是有效的呢？《房屋求购委托书》的性质何为？这一系列围绕房地产中介在二手房交易中的法律问题，都受到社会广泛关注。

　　国外针对此类问题的处理方式已有较成熟的研究。

　　英美法中并不存在独立的居间制度，他们将居间作为一种代理形式来看待。代理人只是抽象的一般性概念，主要指所有受人之托、为他人处理事务的受托人，或所有代理关系中的受托人。在房地产交易中，双方一旦形成了法律上的权利义务关系，代理人就要负有忠诚、善良，勤勉履行受托业务和为客户保守秘密等义务。按照典型的解释，经纪人即为受人委托为了佣金而缔结交易和合同的代理人[张永岳.《国际房地产概述》.上海人民出版社.2004年版.第97页]。以美国的房地产经纪为例，有数据表明，房地产交易中82%的买主利用了经纪人提供的服务，而85%的卖方通过经纪人实现销售。自1917年加利福尼亚州首先对房地产经纪业务立法管理以来，无论在法规、制度还是经纪人管理、培训以及房地产经纪运作等方面，美国己建立了一套完备的房地产中介法制体系和成熟的运作模式，其中以房地产执照法为主要规范房地产经纪业务的法规，尤以各州的房地产执照法最为严厉。加之相继出台的《契约法规》、《专业理论法则》等，这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，也是规范中介行为、保护各方权益的保障。[3]

　　 本文从我国当前国情出发，立足于我国现有法律体系中，通过完善法律法规，保护房地产中介方在二手房交易中的合法利益。

　　二、我国房地产中介二手房交易概述

　　房地产中介，是指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务的机构。房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

　　随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构如雨后春笋般布满了城市的大街小巷。自20 世纪90 年代以来，随着我国房地产业的兴起，房地产中介行业蓬勃发展。据统计，广州市2005年房屋交易190168宗，其中一手商品房107765宗，约40%通过中介完成；二手房屋82413宗，约90%通过中介完成。房地产中介作为住房二级市场的重要环节，对房地产开发经营和市场消费的促进作用越来越大，是住房市场的“催化剂”。因此，对于房地产中介在住房二级市场中的作用应予以重视，规范房地产中介行业的市场行为特别重要[4]。

　　（一）二手房交易现状

　　二手房交易不同于其他商品市场。首先，二手房交易手续繁杂、交易难度大、风险大。二手房一般都是个人之间的交易，相对于个人与开发商之间的一手房交易，二手房交易具有程序复杂、交易难度大、风险大等特点。其次二手房过户慢，买卖双方都存在较大的交易风险。买房人想在过户后付款，而卖房人则希望在过户前付款以规避可能的风险。同时，由于历史原因，目前二手房房源复杂且产权归属多元化导致交易困难，所以二手房上市交易时极易产生纠纷。

　　自20世纪90年代以来，随着我国房地产业的兴起，特别是住房市场的进一步开放与发展，房地产中介行业日益活跃，蓬勃发展，在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益[5]。

　　但与国外房地产中介机构相比， 相当多的国内中介机构还处于自有资金少、科技含量低、服务质量不高、市场占有率小的状态。特别是我国加人WTO后，与国际市场的接轨要求迫切。如何在行业快速发展的同时谋求稳定合理的行业制度，成为行业的重要课题。近年来我国房地产中介机构在其经营内容及模式上，正在发生着根本性的变革。

　　（二）房产中介在二手房交易市场中所发挥的市场作用

　　很多发达国家在房地产行业，无论是买卖存量房产还是增量房产，几乎都是经过中介进行交易的，大多数买房和卖房信息都是通过房产经纪人传送的。随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有重要的现实意义。中介公司有营销的经验，市场脉搏清晰，信息来源快捷，信息量大。加上中介公司的每个经纪人本身自有的素质和客源，汇总起来也是一个庞大的营销渠道市场资源。作为行业细分的产物，中介服务行业联结着房产供需双方，对于促进二手房市场发展具有不可取代的作用。

　　一般客户则很难通晓目前尚较为复杂的二手房交易过程，而二手房中介公司对二手房交易业务的办理更加专业。委托中介公司后，买卖双方可以省去很多麻烦。更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够站在公正的立场上，为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用，保证双方的利益不受损害。

　　另外，房地产中介作为社会经济中的一个部门，也促进了房地产市场体系的完善，特别是完善房地产市场价格体系；也提高了房地产市场交易的效率，从而有效地降低房地产业的交易成本[6]。

　　（三）房地产中介二手房交易过程实务简况

　　房地产中介二手房交易在实务中主要包括房屋租赁和房屋买卖，由于房屋租赁相对简单，下面笔者从房屋买卖来简单概括二手房交易过程。

　　房源信息一般先由卖方提供给房产经纪人，同时可能提供看房钥匙。大部分情况下，卖方会委托多名经纪人，以加速信息扩散，形成竞争。偶尔也有卖方给予经纪人独家委托，此时经纪人通常具有较强的交易能力，独家委托的期限会很短(或短至半月、一月)，并且可能要求经纪人预付一笔诚意金，如逾期不能促成交易即予没收，藉此督促经纪人勤勉代理出售。

　　买方意向人有望从中介处获得的帮助主要有三: 一是提供房源信息，二是代为谈判取得尽可能低价等有利条件，三是指导并协助办理买房过户手续。买方看房的基本特点可以概括为：看多套房、多次看同一套房、经多家居间人多次看同一套房。居间人带买方首次看房时， 一般要求签订格式化的《看房确认书》，其内容较为简单，除确认看房及看房时间之外，多会要求买方承诺不谋求与卖方直接交易，也不委托其他居间人[7]。

　　买方及其亲属可能是在多次看房之后，才与经纪人订立正式的委托中介合同。其中往往约定：在促成三方(即买方、卖方、房产经纪人)协议时支付一定比例的报酬（一般为20%至30%），待办妥所有手续时才支付剩余报酬;订立居间合同时由买方预交一笔诚意金，若中介方经与卖方谈判获取了居间合同所约定的价格等条件，买方即有义务订立三方协议，该诚意金在订立三方协议时由居间人转付卖方作定金，若买方拒绝按居间合同订立三方协议， 诚意金由居间人没收。居间报酬一般在房价1%至3%之间，若为3%，很可能意味着由买方一并承担了原本应由卖方承担的那部分居间报酬支付义务， 这在楼市较旺时经常发生。签完三方协议后，中介方便负责协助买房进行二手房贷款及买卖双方过户等相关手续。

　　三、房地产中介常见交易风险及成因分析

　　随着中国房地产经济的快速发展，房地产中介市场也步入了快车道。房地产中介企业不再是单一为卖方服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间人”这一角色。在这些交易活动中必然产生专业类型的风险。

　　（一）宏观风险

　　1.政策、法律法规的风险

　　目前我国的房地产中介普遍处在一个初级发展阶段，房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。而房地产行业又是国民经济的重要组成部分，也是事关国计民生的大事，所以国家会随着市场发展而不断调整或制定新的政策、法律法规[8]。这必然使得房地产中介会在较长时间处在一个不确定的环境中，这就是中介业面临的政策、法律风险，其直接体现在改变或重新形成房地产中介行业的竞争格局和经营重心。

　　2.交易外部环境风险

　　在我国房地产中介行业发展过程中，由于市场准入门槛低，许多中介机构素质不高，甚至一些非法的中介机构也混迹房地产中介行业，极大地损害了消费者的利益，贬损了房地产中介行业的社会形象。

　 消费者的不信任，直接影响了房地产中介行业的发展，房地产中介机构重树诚信也是当务之急。

　　（二）微观风险

　　1.内部业务管理所形成的风险

　　房源资讯调查不准确引起的风险。房源资讯调查不准确指的是中介公司或经纪人因为客观条件的限制或主观原因，对房源的相关信息掌握得不全面。比较常见的是房屋的质量、产权、入市许可等问题，因为这些问题往往需要深入调查才能了解清楚，而一般的中介公司是很难组织人力对每一套房源进行深入调查的。比如二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均为影响房屋能否上市的重要因素。在房源信息欠缺的情况下开展经纪业务，如果在成交后发现该房源存在某些问题，就可能发生纠纷，从而引发风险事件。

　　经纪人自身能力素质带来的风险。在与客户的接触过程中，有些经纪人为了讨好客户，会随意做出一些承诺。这些承诺有时看似不难兑现，却有可能增加中介公司不必要的工作量，而一旦中介公司不去兑现，就会引起客户的反感或投诉，甚至引起法律上的纠纷。再加上目前很多经纪人的法律、法规意识较弱，在与客户签订服务协议时，往往一味地迎合客户的要求，做出无法兑现或其它不适当的承诺或在协议中写下某些难以兑现的承诺条款。而一旦客户要求兑现该条款，就会令中介公司陷入非常被动的境地，甚至最终带来不必要的经济损失，也给中介公司的形象带来损害。另外，有些房地产经纪人为了个人的利益，会置中介公司的利益于不顾，做出一些损害中介公司的利益与形象的行为。这种经纪人的道德风险也是中介公司要重点防范的，尤其是在一些财务监管制度不够完善的公司，经纪人的“ 可乘之机”较多，风险发生的机会也就较大。经纪人的道德风险主要表现为：私自收取客户房款后逃跑；为了自己个人的利益，将房源或客户资料外泄；利用中介公司的房源与客户资源，私下促成双方交易，为自己赚取服务佣金；私自抬高房源的售价，赚取其中的“ 差价”等等。其中，尤其要注意的是房源或客户资料外泄的现象。因为房源或客户资料是中介公司的关键资源，中介公司所掌握的房源或客户资料越丰富，其市场竞争力就越强。有些中介公司为了获取竞争对手的房源或客户资料，会用金钱买通竞争对手公司的经纪人，让他们为其提供需要的资料。

　　房屋保管带来的责任风险。在独家代理业务当中，有些业主在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时，会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。而不少经纪人为了带客户看房时的方便，也会主动向业主要求将房屋的钥匙交予公司保管，并承诺确保房源的安全性。这样，中介公司就要承担该房源的保管风险了。中介公司一旦接受了业主所委托房屋的钥匙，就要对该房屋履行保管责任，该房屋若是发生财产失窃或是被人为损坏等情况，所造成的损失皆由中介公司负责赔偿。特别是对于一些装修较为豪华、家具电器较为名贵的房产来说，中介公司所要承担的风险就更大。

　　交易资金监管不当引起的风险。如何确保交易资金的安全是房地产交易中最为核心的问题。因为房产交易不像其他商品交易那样可以当场“一手交钱一手交货”，必须由买卖双方在签订房地产买卖合同、交付部分或全部房款后，才能到房地产登记部门办理产权登记、审核、过户等手续。在交付房款至房屋过户完毕这个过程中就形成了时间差，极容易导致合同欺诈行为的发生。为保障交易安全，房地产经纪人通常会接受买卖双方的某些委托代管款项，如定金、房款、交易费用等，在合同条件成立的情况下依合同约定代为支付上述款项。而这些资金少则几百，多则几十万、上百万，对于经纪人而言，依法正确、有效地监管这种代收代付资金非常重要。一旦监管不当则会给买卖双方造成损失，同时也会给经纪公司带来损失。

　　2.外部交易过程所产生的风险

　　人们对房地产中介机构欺骗消费者的现象义愤填膺，但却对中介机构上当受骗的情形关注很少，房地产中介机构往往有苦说不出。无可讳言，业主或客户逃避佣金的行为破坏了房地产中介活动的市场运行规则，它可能导致一家房地产中介机构的灭顶之灾，限制了房地产中介行业的长远发展。

　　卖方诚信风险。（1）缺乏主体资格风险。对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。而卖方缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权，还有些房屋共有人一方在未经的其他共有人的同意，擅自处理房屋出租出售事宜，并且故意隐瞒中介公司，因而给中介公司造成人力、物力等各方面的损失。（2）违反委托协议风险。卖方在初次委托经纪公司代理房屋出租出售事宜时，一般经纪公司会跟房东确认好出售价格，通常表现为双方签订多家委托协议或独家委托协议，事后经纪方以该价格为标准促使成交。而实务中，在签约前期业主往往因市场原因或个人原因比如其财务问题已解决，而临时“反价”，从而让经纪方处于尴尬位置，不仅白白浪费了时间和精力，同时失去买方的信任，甚至殃及整个房地产中介行业的信誉[9]。

　　买方带来的风险。中介公司在与客户打交道时，也常会因不良客户的不当行为而发生风险事件。有些严重事件给企业带来的不仅是名誉、金钱方面的损失，有时也会牵扯到刑事案件。比如有些客户利用伪造证件诈骗，经纪人如果防范心理不强，或是业务操作不规范，就有可能让他们诈骗成功，从而给公司带来损失。

　 买卖双方“跳单”风险。对于买方而言，房产经纪人带买方首次看房时，一般要求其签订格式化的《看房确认书》，其内容较为简单，除确认看房及看房时间之外，多会要求买方承诺不谋求与卖方直接交易，也不委托其他居间人。这种确认书在很多时候被有经验的买方所拒绝，为了及时扩散房源信息，房产经纪人也时常并不强求。所谓“跳单”就是买方签订了确认书但事后又违反其中的承诺，直接跳过中介方直接找到卖方私下签订合同，并且在中介方发现后否认佣金；或者在其他公司给予佣金打折或者承诺能够还到更低价的“诱惑”下，与其他中介公司签订三方买卖合同。再有买卖双方联合“跳单”给经纪公司造成的损失。这样不仅公司收不到服务费，就连经纪人付出的时间、精力及电话费、交通费等成本都无法得到补偿。

　　对于卖方而言，“跳单”现象相对要比买方轻微一些。一般表现在少数房东通过在经纪人带客户看房过程中偷偷塞号码给客户等方式，取得与客户私下成交的机会，逃避佣金。

　　四、应对房产中介交易风险的法律对策

　 （一）宏观层面

　　1.严格市场准入制度

　　准入制度，是国家和政府准许公民、法人从事商品生产经营活动的条件和程序的各种制度及规范的一总称[李昌麟主编:《经济法学》，中国政法大学出版社，2002年修订版，第146页.]，是商品经济发展到一定阶段，为保护社会公共利益的需要逐步建立和完善。正是由于对房地产中介没有严格法律准入制度，让一些非法的机构侵入，才贬损了房地产中介行业的社会形象，成为引发交易风险的矛头之一。下面笔者从立法时应对从业中介机构实行严格的准入制度，规范房地产中介服务市场的行为方面提出自己的看法，从而达到提升中介机构的社会诚信度，获取社会信任，减少交易风险的的作用。

　　《合同法》第424条[《合同法》第424 条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”]，学术界有人认为：“符合法律规定要件的法人、自然人或者其他经济组织，均可成为居间人。”[王德起.《房地产中介》.山东人民出版社.2001年版]但笔者认为，基于上述谈到的房地产中介具有的特殊性，还是应该更为严格的要求房地产中介机构。提高准入门槛。分项来说，首先，房地产中介要有自己的名称、组织机构，和固定的营业场所，并且要求该中介组织应对该服务场所享有房屋的所有权和使用权，除此之外该中介组织应该是能够独立承担民事责任的法人；[10]其次，在注册资金方面，因我国房地产中介包含房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等三大类活动，那么在制定法时也应分别对各项活动的注册资金标准予以要求。因为一定的财产和经费是保证服务机构依法从事房地产中介服务机构的必要条件，反映的不仅是服务机构的财产所有权，同时也是对外承担民事责任的物质基础，因此对注册资金的规定显得尤为重要；最后也是重点，对人员的配备和资格的管理也应做出严格的规定。在人员的资格管理上应对专业人员的数量、学历、专业知识、实务年限，定期审核违法、违规行为等做出严格规定，并根据不同等级的资质标准划分可以承接的不同标的、不同复杂程序的业务。

　　 2.完善行业协会自律机制

　　 我国目前针对房地产经纪行业协会的法律主要有民法通则对法人的一般法律规定，国务院已经颁布的社会团体登记条例，以及各地对行业协会的专门规定，但是缺乏统一明确的行业协会法律规范。

　　现行的立法表明，政府严格限制行业协会，没有对机构管理、机构财会制度、社会监督制度等方面做出法律规定，因此，首先以立法的形式保障行业协会的法律地位有其必要性，有利于实现其公共性、中介性，其次，我国房地产经纪行业协会独立性差，大多是由政府发起或是严重依赖行政机构和行政资源，“政会不分”导致行业协会的实质作用难以发挥，因此如果想充分发挥行业协会的自律作用，协会应具有独立性，不受其他任何机关、组织或个人的影响，政府不得过多干预协会的日常事务，只能对其进行监督不得进行领导和管理，并且行政工作人员不得在协会任职；协会的财产独立，杜绝与政府管理部门有经费往来。最后，行业协会还应具有纠纷解决功能。[11]让中介公司受了委屈，也有地方去投诉，制定切实可行的惩罚措施，这样也可以对买卖双方起到震慑作用，从而降低房产经纪方的交易风险。

　　（二）微观层面

　　 1.明确如实告知义务

　　 房地产中介服务行业是信息密集型的服务行业，信息作为信息服务行业生存的必要条件，其准确，及时，迅速更新以及信息的多寡量都直接影响服务的质量，我国《合同法》第425条[合同法 425 条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”]就规定了居间人应承担如实告知义务，同时本条也阐述了居间人的如实告知义务应为与缔约有关的重要事实。因为，在房屋买卖居间法律关系中，“与订约有关的事项”内容繁多庞杂，房产中介处于中间地位，不承受合同的具体权利义务。

　　如实告知义务不能为居间人设定一种“无限告知义务”，不能要求居间人将与缔约有关的事项事无巨细的告诉相对人，否则将为居间人赋予过重的义务，不具有履行可行性。因此在肯定居间人如实告知义务价值的同时，也需要基于利益平衡以及公平正义原则，将其信息的范围限定为与订立房屋买卖合同有关的重要事项，只有这部分信息才可以作为强制居间人履行如实告知义务的内容[12]。

　　因此笔者认为，房产中介的如实告知范围应当为：第一，房源信息。它是指房屋买卖契约之标的物信息，包括房屋的基本物理信息、实物信息、周边环境信息、权属信息以及价值信息；第二，买受人信息。包括基本身份信息，买受人是否属于限购范围，以及房屋买受人的资信信息，即房屋买受人的订约能力和履约能力信息。第三，其他信息。比如房屋买卖相关费用信息，相关政策信息，与缔约相关的专业术语与交易程序信息等等。

　　2. 规制经纪人行为

　　经纪人素质的高低、执业能力的强弱、经纪人信用能力的好坏，不仅是对经纪市场的稳定和经纪行业的发展都有至关重要的作用，也是防范交易风险的根本。有关房地产经纪的法律法规散见于民法通则、合同法、城市房地产管理办法、各条例之中，但是目前为止，还没有一项专门的法律来规制经纪人行为。

　　对经纪人的行为进行法律规制，一方面要求地产中介的从业人员必须持证上岗，也就是说要通过国家级的考试获取执照；另一方面对房地产中介从业人员的资质应该有更严格的要求，为了保证其具有与其营利性相匹配的业务能力和承担责任的能力，对房地产中介人员所应达到的专业知识程度予以明确规定。

　　因此，有关经纪人的资格、佣金的分配、经纪人的信用能力、经纪人的法律责任、赔偿制度等方面，在其他各项法规条例的基础上，应当将其以法律形式规范下来，建立专门的经纪人法律，从而形成对经纪人行为的严格法律约束。

　　3.防范买卖双方“跳单”

　　分析指导性案例。房地产中介公司应认真学习、研究和分析指导性案例，充分理解居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，私下与卖方签订房屋买卖合同的约定，即买方不得“跳单”违约 ；但是如果同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过正当途径获取该房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，该行为是不属于‘跳单’违约的。

　　争取与卖方签订独家委托协议。从前述指导性案例可知，房屋出卖方委托了多家中介公司出售房屋，但均非独家委托，陶德华也未委托中介公司独家代理。最终裁判不认为买方“跳单”违约，就是因为买方可以通过其他房地产中介公司了解房源信息，而不是通过不正当途径获取的。但是如果房产中介公司能够与卖方签订独家委托协议，就能举证证明买方存在跳单的“恶意”，一定程度上避免该类跳单风险的发生[13]。

　　完善房产中介居间合同及相关条款。基于禁止“跳单”的格式条款，指导性案例虽然认可了该格式条款的效力，但是对于该格式条款中的禁止期限有异议。由于该指导性案例中的中原公司规定为6 个月，而上海市第一中级人民法院认为3 个月更恰当，那么，房产中介公司在禁止“跳单”的格式条款，建议将超过6 个月的禁止期限调低到6 个月以下，避免出现加重买房人责任、排除买房人权利可能出现的法律风险。同时，房产公司还需对禁止“跳单”的格式条款中的赔偿金或违约金标准的约定进行调整。在该指导性案例中，如果陶德华恶意“跳单”，陶德华应当按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的 1%，向中原公司支付违约金。如果该违约金的标准不是 1% 而是超过法定的房产居间报酬标的如 5% 或更高，同样该类格式条款存在无效的法律风险，笔者认为应当予以调整。

　　强化证据保留。在房产中介公司带买方看房时，建议签订《看楼协议书》之类的协议，注明服务报酬的标准和支付时间等。在签订协议的时候就应当要求看房人出示身份证件，做到实名制。在看房确认书上，除了列示在什么时间由哪几位工作人员带领谁去看了某地的房源等基本信息和禁止“跳单”的格式条款等外，建议增加明确何时何人采取何种方式等看房前的准备工作，避免买方说房产中介公司只是带领去看房，没有进行其他服务，体现出房产中介公司的价值所在，如房源产权状况调查、抵押贷款状况调查、地理环境调查、社区环境调查等等，房产中介公司根据买房人的需求条件再予以具体匹配，之后才带领看房，这些调查与匹配也是需要房产中介公司付出大量努力的。

　　通过指导性案例，我们还可以看出，要想防范买卖双方“跳单”，房产中介公司除了加强法律培训、完善合同文本、注意保留证据之外，最主要的是努力提高服务质量，争取质优价廉，同时尽可能地形成独家委托的氛围和习惯。

　　结　论

　　随着我国经济的发展，社会的进步，带动着房地产市场的迅猛发展与繁荣，如今我国房地产交易量逐渐上升，影响着房地产中介的快速发展。房地产中介的发展促进了房地产业的发展，两者相互联系，相互制约着，房地产中介在市场经济中的地位愈来愈高，发挥的作用越来越大。就当前的现实状况而言，对于二手房交易法律问题的研究中，更多的是关注中介方的道德问题及其法律规范，却往往忽略了在市场经济中应该用同样的标准去要求买卖方。由于法律规定的不够详细，比较笼统，法律规定的条文太过原则性，操作起来较难，造成中介公司在交易过程中面临许多的风险，其合法权益难以得到保障。因此，本文从宏观和微观两个层面分析房地产中介在二手房交易过程中的常见风险类型及其成因，针对不同风险提出数种具体问题的应对措施。

　　首先在宏观层面，主要是对严格房地产中介机构的市场准入和完善行业协会机制两部分进行论述，分析我国立法现状，并在此基础上提出了若干具体建议。

　　其次在微观层面，本文从明确房产中介的如实告知义务进行阐述，排除居间人“无限告知义务”；其次，从法律角度反省房产公司经纪人本身，建立规范的经纪人行为准则；最后加强防范买卖双方“跳单”行为，主要从分析指导性案例、争取与卖方签订独家委托协议、完善房产中介居间合同及相关条款和强化证据保留进行论述，并提出若干建议。

　　由于实践经验的缺乏，本文在论述中还存在一些不足，如上述一些制度的构想可能不够成熟，因此，本人将在结合实践经验的基础上，继续深入探讨，以完善本文的研究。恳请各位老师对文中的错误和疏漏之处予以批评和指正。

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