【案情】

　　原告：张某。

　　被告：王某一、王某二（系张某与王某一的婚生子）。

　　第三人：王某三。

　　原告张某与被告王某一原系夫妻关系，因双方性格不合导致夫妻感情完全破裂，王某一曾于2007年9月18日向新田县人民法院起诉离婚。同年11月1日，经本院主持调解，原告张某与被告王某一自愿达成一致协议，该协议约定将座落在新田县龙泉镇新华东路50号房屋一栋（共二层）赠与给婚生儿子王某二，并约定张某享有该栋房屋二楼的永久居住权，王某二在被告张某居住期间不得变卖及转让该栋房屋。本院对双方的协议以民事调解书的形式予以确认。对此，王某二完全知晓。后因急于用钱，于2012年6月26日，被告王某一、王某二（甲方）与王某三（乙方）签订了《房屋转让协议》，二被告将上述整栋房屋（共二层）以人民币631,900元的价格转让给了王某三。同年6月28日，被告王某一将上述房屋的房屋所有权证和房屋共有权证各1本交给王某三。王某三发现两证上张某均为权利人之一，遂向被告王某一、王某二提出质疑，二被告均称“王某一与张某已经协议离婚，夫妻共同财产已经赠与给了儿子王某二，张某只是在另行结婚之前对该房屋享有居住权，现在张某已经另行结婚，对该房屋已无居住权，二被告可以将该房屋出卖”。王某三事实上从未知晓张某享有该栋房屋二楼的永久居住权。

　　另查明：1、被告王某二已于2012年9月将该栋房屋二楼的所有家具和生活用品全部搬出；2、原告张某现居住在朋友家里；3、该栋房屋尚未办理所有权变更登记手续。

　　原告请求依法确认二被告与王某三签订的《房屋转让协议》无效。

　　【分歧】

　　本案案情并不复杂，但在法律适用条款的问题上却存在三种不同的观点。第一种观点认为应当适用《合同法》第五十一条的规定，理由是王某一、王某二对本案涉诉房屋不享有完全的所有权，现二被告将房屋转让并没有得到权利人（张某）的追认，从而使得《房屋转让协议》无效。第二种观点认为应当适用《合同法》第五十二条第二款，理由是二被告之间故意隐瞒事实、恶意串通，损害了第三人（张某）的利益，依法《房屋转让协议》为无效合同。第三种观点认为《合同法》第五十一、五十二条第二款均不适用于本案，理由是本案的案情并不契合该两个条文的规定。　　　

　　【评析】

　　笔者同意第三种意见。

　　我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财物，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”首先，此条规定是以我国《物权法》有关物权取得的相关规定为基础的。一般认为，处分物权（包括占有、使用、收益和处分等行为）需要以对该物享有权利（共有或者所有）为前提，包括处分前享有和处分后享有。而处分后享有多以真正权利人的追认或者行为后取得这两种形式出现。其次，该条规定运用了“反对解释”进行推理，即没有正面规定合同无效，而是设定合同有效的情形，一旦达不到情形即反推为合同无效。相比之下，《合同法》第五十二条第二款规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”显而易见，此条款正面规定了无效的情形，它需满足两个条件：一、存在“恶意串通”情形；二、确证有利益受损。

　　本案中，第一种观点认为王某一、王某二对本案涉诉房屋不享有完全的所有权，主要是考虑到该栋房屋的房屋所有权证和房屋共有权证上均有张某的名字，以此推断该栋房屋为王某一和张某共同所有。二被告与王某三签订《房屋转让协议》，首先要求二被告对房屋享有完全（或夫妻关系下的共有所有）的处分权利，如若不然，从民法的角度去看即相当于该协议的标的至始不存在，则协议自当无效。然而，我国《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”由于2007年11月1日新田县人民法院以民事调解书的形式对张某和王某一的离婚协议予以确认，该协议约定将本案涉诉房屋赠与王某二，并约定张某享有该房屋二楼的永久居住权。因此，本案中房屋的所有权已经在2007年11月1日不再需要进行不动产变更登记即完全归属于王某二，张某所享有的永久居住权只是民法上的从权利，并不影响王某二取得房屋所有权这一法律效果的事实存在。王某二对房屋享有所有权，当然可以对房屋进行处分，无需得到张某的追认。由此，第一种观点不攻自破。

　　那么，第二种观点是否正确呢？首先，我国《物权法》第二条规定了物权的分类，包括所有权、用益物权和担保物权。不难看出，居住权相对于主权利而言是一种从权利，属于用益物权的范畴，一并受到法律的保护。二被告与王某三签订《房屋转让协议》显然会对张某的永久居住权造成侵害，因为《房屋转让协议》中并没有类似于“房屋转让后张某可以继续对二楼享有永久居住权”的约定。因此，利益受损在本案中确定无疑。其次，我们知道，签订房屋转让（或买卖）合同是一种双务法律行为，其典型特征在于合同双方当事人互负权利与义务，要求合同双方当事人必须积极参与到合同的签订及履行过程中。因此，对于一个合同而言，如果出现“恶意串通”的情形也必须是合同双方当事人共同为之，否则不成立《合同法》第五十二条第二款中所说的“恶意串通”。本案中，二被告虽然有“恶意串通”的行为，但他们仅仅属于合同的一方当事人，因此本案也不适用《合同法》第五十二条第二款的规定。故此，第二种观点亦为不妥。

　　综上所述，笔者赞同第三种观点。那么，本案应该如何处理才恰当呢？笔者以为，由于本案原告的诉请仅有一个，即请求判决《房屋转让协议》无效，而按照我国相关法律的规定，我们难以寻找到适用于本案的法律条文，故此可以在本案的立案环节建议张某更改诉求，比如建议张某以侵权为由起诉，要求二被告赔偿损失或者在《房屋转让协议》中补充约定张某继续享有永久居住权。需要补充说明的是：不论最后本案如何进行，作为本案第三人的王某三如果利益受损，按照我国《民诉法》的规定，应当另行提起诉讼，而不应当在本案中一并做出判决。

　　（作者单位：湖南省新田县人民法院）