图为庭审现场。

　　导读

　　楼上房屋漏水、邻居随意更改入户门、乱堆杂物侵占“地盘”、停在小区地库里的车辆被淹……这些糟心事你是否也遇到过？日常生活中，随着百姓的居住空间更加楼宇化和密集化，业主对专有权利的界限不清、专有权利行使过度，物业及业主对共有部分管理义务的缺失等问题导致小区业主之间、业主与物业公司之间纠纷日益增长。近日，北京市房山区人民法院通过梳理3起典型案例，分别从占用公共空间、公共设施维护、外墙使用致损等建筑物区分所有权审判实务中涉及的民法典内容进行深度解析，为业主正确行使权利、物业公司进行小区公共管理提供有效的法律指导。

　　擅将入户门改为外开式被判恢复原状

　　夏某和王某系户门相邻的邻居。被告王某在房屋装修时未经夏某同意将入户门由向内开改为向外开。夏某认为王某在未取得其同意的情况下，擅自更改了入户门的打开方向，不但侵占了公共空间，也造成了一定的安全隐患，故将王某诉至法院，要求王某恢复入户门的打开方式，将房屋入户门由向外开恢复至向内开。

　　一审法院判决认为，夏某房屋与王某房屋相邻，入户门距离较近且成垂直夹角。现王某房屋的入户门变更为外开式，在其入户门开启的状况下，将遮挡住夏某房屋入户门的一部分，虽然遮挡范围不大，但存在给夏某造成出行危险的可能性。王某未经夏某同意即更改了入户门朝向显属不妥，且更改入户门朝向的行为需以夏某对自身权利进行限缩为条件，假使夏某亦更改入户门朝向则势必给王某出行造成重大障碍，故为保证邻里通行便利，在未经对方同意的情况下，双方均需维持开发商交付房屋时的原始状态，以维持和谐有序的邻里关系。故法院判决王某恢复入户门的原始朝向，将外开式改为内开式。

　　一审法院宣判后，王某不服判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉。二审法院审理后认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，驳回王某上诉，维持原判。

　　■法官讲法典

　　专有部分改造不得损害他人权益

　　民法典规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主的各专有部分紧密地堆砌于同一栋住宅楼上,各业主之间对于整栋建筑物的安全与维护形成共同利害关系。居住在同一住宅楼上的业主,为了共同利益,对自己专有部分享有自由使用、收益及处分权利的同时，也应承担不危及建筑物安全、不损害其他业主合法权益的义务。

　　作为专有部分的权利人，业主对专有部分承担的具体义务包括：不得对建筑物进行不当毁损，如破坏建筑物结构、承重部分，对非承重墙进行改建、增建毁损整个建筑物的外观形象、侵占公共空间等；不得对建筑物进行不当使用，如违反善良风俗改变原有专有部位的用途和使用目的等；不得损害其他业主的合法权益，比如在专有部位饲养动物，破坏住宅卫生、安宁，影响其他业主正常生活休息等。当业主违反义务时，业主大会、业主委员会、物业公司及受到侵害的业主个人均有权请求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等。

　　公共管道漏水致业主损失 物业公司需赔偿

　　何某为某栋楼宇101室的业主。2021年5月，何某发现厨房的地面上大面积积水，并流入旁边的房间、餐厅、客厅和卫生间。何某随即通知小区物业公司上门查看，后何某家又几次发生积水现象。经查找，物业公司最终发现积水系楼上201室房屋厨房排水主管道问题导致。201室厨房排水主管道上的检修口螺旋盖松脱造成水流到101室厨房内。

　　何某认为，此次的漏水事件造成自家室内墙壁粉刷的墙皮脱落、发霉，瓷砖表面潮湿打滑，室内木质家具开裂发霉，室内房门门套胀裂发霉，故将楼上201室的业主张某和物业公司共同诉至法院，要求张某和物业公司赔偿损失2万余元。

　　法院经审理认为，何某所属101室房屋漏水的原因系楼上201室房屋厨房排水主管道检修口螺旋盖松脱（未扣紧）所致，对于松脱原因现无法查清，但厨房排水管道属于公共管道，物业公司对公共设施具有维修、养护的义务，现因该公共管道出现问题导致何某财物损失，物业公司应当承担赔偿责任。

　　关于楼上业主张某是否需要承担责任的问题，首先，出现漏水的检修口虽然处于张某房屋内，但该检修口所属的管道属于公共管道，其维修、养护的义务在于物业公司，且张某装修行为发生在漏水事件出现的5年之前，物业公司亦表示在此之前，101室没有报修过漏水，故若是因装修不当导致管道检修口螺旋盖松脱则不可能在5年之后才出现漏水现象，在没有证据证明张某存在破坏行为的情形下，不应由其承担赔偿责任；其次，张某未按装修注意事项的要求在对排水管道进行包裹时预留检修口，导致漏水原因未能及时确定，虽然对此存在过错，但对于此种不当并可能引发危险的装修行为物业公司在验收时未予纠正，并验收通过，视为物业公司愿意对张某的装修不当行为承担法律风险，由此本案中张某不再因其过错承担赔偿责任。

　　最终，法院依据现场勘验情况，结合受损物品的受损程度、使用年限及维修费用等酌情确定，判决物业公司赔偿何某损失4000元。判决宣判后，双方未提出上诉。

　　■法官讲法典

　　公共设施的界定不以所处位置定性

　　民法典规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业公司应当根据设施设备的实际情况进行日常养护，防止设备老化陈旧，同时定期对物业共有部分进行检查检修，发现问题并解决，确保物业的正常使用。

　　共有部分的维修、养护、清洁、绿化等义务属于物业公司的法定服务义务，应依法履行。共有设施设备的维修、养护、管理范围包括共用的上下水管道、落水管、楼内消防设施设备、电梯、共用照明等的定期检查、维护。物业公司不得以设施位于业主专有部位而一概拒绝维护，应结合设备的使用性质综合认定设备设施的共有性质及维修范围，避免因疏于管理造成业主利益损失或损失的扩大。

　　本案中，造成楼下邻居房屋受损的直接原因为楼上房屋内的管道检修口螺旋盖松脱漏水导致，但致损的管道系公共管道，应为物业公司维护范围，非业主个人的维护义务，同时，没有证据证明管道检修口螺旋盖的松脱系房屋内的业主故意实施。因此，楼上房屋的所有权人无须承担损害赔偿的责任。

　　外墙装三角铁致损 使用人共担责

　　江某为某栋楼宇102房屋的所有权人。其房屋外墙安装有三角铁，三角铁上架设有多根网线、电线，三角铁对应的房屋内部出现阴湿、发霉迹象。江某认为雨水沿着三角铁渗漏到房屋内部，造成房屋墙皮损害，故将在三角铁上架设网线、电线的6家宽带、通信公司以及小区的物业公司起诉到法院，要求物业公司将三角铁从其房屋外墙上拆除，并要求6家宽带、通信公司赔偿损失2万余元。

　　诉讼过程中，物业公司为了避免进一步扩大损失，将三角铁从江某房屋外墙处拆除。

　　法院经审理认为，案件焦点为江某房屋漏水是否与装三角铁有关，以及三角铁使用人是否承担赔偿责任的问题。经法院现场勘验，江某房屋漏水部位与三角铁位置大致相当，作为处理江某漏水事件的主要单位即物业公司对于二者之间的因果关系亦表示认可，虽然被告6家宽带、通信公司提出异议，但未提交相反证据证明，此种情形下，法院认为房屋漏水与三角铁之间存在因果关系。关于赔偿责任问题，在架设三角铁的责任人无法确定的情形下，虽无相关证据证明6家宽带、通信公司为三角铁的安装单位，但作为网线和电线的架设方，必然在三角铁上架设网线、电线的行为获益，故房屋损失应由三角铁的使用人、受益人承担责任。关于江某的损失数额，因江某不申请评估，且提交的证据无法准确证实损失的真实发生情况，法院根据现场勘验情况、市场价格等因素综合考虑。

　　最终，法院判令三角铁使用人共同赔偿江某损失3000元。判决宣判后，双方未提出上诉。

　　■法官讲法典

　　公共部位造成损失由使用人、受益人赔偿

　　民法典规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。多人共同侵害他人权益造成损害的，应由侵害人承担赔偿责任。本案中，在三角铁的安装人无法确定的情况下，从损害发生的时间及三角铁使用的时间推定损害系在使用三角铁过程中造成的，因此三角铁的共同使用人、受益人应承担赔偿责任。

　　而现实生活中，因住宅楼外墙原因致人受伤或致物受损的情况偶有发生，赔偿责任主体也因情况不同而有所区别。当事故发生于房屋外墙保修期内，则由施工单位负责维修，并对造成的损失承担赔偿责任；事故发生在保修期外，则分情况确定赔偿责任主体。根据民法典第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，属于共有部分。在业主将小区共有部分的管理权委托给物业公司时，物业公司应当承担对外墙等共有部分的定期维护义务，因物业公司疏于维护造成外墙脱落等原因致损，物业公司则应承担赔偿责任。当业主未委托物业公司进行管理时，即由整栋楼所有业主共同承担维护义务，造成损失由整栋楼的所有业主承担赔偿责任。

　　■法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第二百七十二条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第二百七十三条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。