“我交了一年的租金，为什么要把我从铺子里赶出来？”说话的中年女子刘某情绪激动。

　　刘某是一家面馆的老板，也是商铺的承租人。在她身后，法院指定的搬家人员正有序地将面馆里的桌椅板凳、碗筷调料分类打包，装进纸箱封存，搬上搬家货车。

　　这是四川省成都市武侯区人民法院近日开展的一次强制腾退行动。该案执行法官万品儒耐心解释：“这次来前，法院通知过你很多次了，这个商铺已依法拍卖。之前你又没有提出执行异议。现在强制腾退开始，请你予以配合。”

　　据执行法官介绍，当前执行中的强制腾退主要有三类。一是房屋产权已发生变化，原房主以各种借口拒不搬离；二是法院依法拍卖后，新房主拟收回房屋，但承租人不搬出；三是租约到期，承租人与房东有矛盾不搬出。强制腾退的对象主要为办公用房、商业用房、厂房和住宅等。

　　在腾退过程中，刘某情绪一直很激动，冲法官大叫大嚷：“你们一直没有通知我，说铺子卖了，我都给李某交了一年的租金，我的损失谁来赔？”

　　事实果真如此？据现场的执行法官讲，涉及该强制腾退的执行案件中被执行人李某于2013年向银行贷款，并用商铺作抵押。之后，李某将该商铺租给刘某夫妇开面馆。因没有偿还贷款，银行通过诉讼后依法申请法院执行商铺。2020年，该商铺被法院依法拍卖。

　　关于拍卖程序，该院执行局副局长代功表示：“法院强制腾退并不是不通知案涉人员，直接到房产现场将房内物品一律清空。通常的流程是，执行法官应先去房屋现场，调查房屋使用情况，空置、自住还是出租。拍卖各阶段，也会在被执行房产和所在小区多次张贴公告，如查封公告、拍卖公告、腾退公告等等。如有租客，会告知承租人，该房产产权即将发生变化，并告知其享有优先购买权，即在同等条件下享有优先于第三人购买的权利，且下期租金不能交给原房主，可以将租金交至法院。如果拍卖已成交，承租人也可直接与新房主协商续租等。”

　　据了解，该案中，承租人面馆的老板经通知并未参与竞拍，实际情况是，在该商铺拍卖成交后，执行人员多次到面馆告知刘某夫妇，该商铺已被拍卖，请他们联系新房东协商续租，或搬离。但刘某夫妇却称“买卖不破租赁”，拒不配合搬出，并继续将租金交给前房主李某。

　　那么，“买卖不破租赁”如何理解？法院强制腾退是否损害刘某的合法权益？

　　法官介绍，依照相关法律规定，租赁人在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即为通常所讲的“买卖不破租赁”，也就是说，在租赁关系存续期间，即使房屋所有人将房屋让与他人，对合法的租赁关系也不产生任何的影响，新的房屋所有人不能以其已成为房屋的所有人为由，要求承租人返还房屋。

　　法官介绍，但是并不是所有情况下的租赁房屋都适用买卖不破租赁原则，有三种情况就不适用该原则，一是租赁的房屋因被没收、征收发生所有权变动；二是先抵押后出租，抵押权已经登记，使用买卖不破租赁妨害抵押权实现的；三是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　而在该案中，上述商铺早在2013年就办了抵押权登记，但刘某夫妇却认为，承租商铺在先，产权由于拍卖变动在后，他们就有权继续租用，应是片面、错误理解了此原则，实际上其租赁并不能对抗执行程序中的强制腾退。

　　在面馆被清空后，刘某夫妇也不再坚持，最终在物品清理单上签字。这起本来不用强制的腾退案件终于执结完成。