执行法官和商铺租户代表进行沟通。

　　今年春节，浙江省舟山某购物广场人来人往，热闹如昔。很多人不知道，一年多前，这里的大部分店铺曾经历“生死劫”。

　　深陷诉讼、执行纠纷的上百套商铺如何起死回生？这一切都离不开舟山市中级人民法院“带租拍卖，多方共赢”的善意执行理念，通过司法拍卖、以物抵债高效处置145套涉诉商铺，既维护了债权人、商铺租户利益，又保住该商业中心的“烟火气”。

　　抵押商铺面临强制执行

　　事情得从2018年说起。上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司（以下简称上海三盛）为了融资需要，以舟山三盛置业发展有限公司（以下简称舟山三盛）等名下商铺之收益权向北京某信托公司进行融资性转让。信托公司对相应房产办理抵押登记及具有强制执行效力债权文书公证。2019年，信托公司发现上海三盛已被上海法院列为“失信被执行人”，未清偿标的额达到2.3亿元，遂根据《融资协议》要求上海三盛提前偿还融资本金及收益。2019年10月25日，该信托公司向舟山中院申请强制执行。

　　财产调查过程中，执行法官发现被执行人涉及较多诉讼、执行案件，其名下的财产基本已经被其他法院查封冻结，可供处置的财产主要是舟山三盛名下的145套抵押商铺。该批抵押商铺位于舟山某商业中心的核心地段，多数已出租给商户经营。同时，由于深陷诉讼、执行纠纷，原商铺招租、管理公司相关人员已纷纷离职，商铺的管理和财务等重要文件一时无处可寻。商铺现状如何？是否被多次抵押？租期有多久？租金是否缴纳？房屋有没有因为装修被分割……抵押物情况俨如一团迷雾。

　　带租拍卖获认同

　　面对复杂繁琐的调查工作，执行法官首先向不动产登记中心进行调档，并责令舟山三盛交付房屋证照，了解145套房产的基本信息和权利负担。接着征询申请执行人同意，指定被执行公司两名员工协助法院，一名负责与物业和租户沟通，一名负责财务出账和税务报告。同时，法院牵头组建一个11人的专门团队，对抵押商铺的租赁情况进行调查。

　　经过两个月排摸，相关情况基本明晰：103套商铺出租给36家租户，其中27户租赁合同签订于抵押之后，从法律上来说租赁关系不能对抗抵押权人。

　　排摸调查中，租户们人心惶惶。除了承租时缴纳的一笔保证金外，他们更担心，一旦强制腾退，动辄几十万、上百万元的装修投入无法挽回。

　　为了防范群体性事件发生，执行团队立即与申请执行人沟通，告知抵押物现在租赁、经营的情况，并提出相应的房屋均为商铺或办公用房，买受人购买后一般也是用于出租，带租拍卖对房屋的处置更加适宜。

　　“这些租户开了KTV、风情餐厅、特产超市、早教机构、SPA美容馆、健身会所、口腔医院等多种多样店铺，当地以生活服务、教育培训及娱乐休闲为核心的商业综合体已初现雏形，聚集了相当的人流量。”承办案件法官介绍，带租拍卖不仅不会减损商铺价值，还会提升整个地段的房价。

　　145套商铺执行完毕

　　在收到申请执行人带租拍卖的请求后，执行法官立即与租户进行一对一沟通，了解他们的诉求，答复他们的疑惑，引导他们通过法律途径保护自身的权益。

　　2020年6月，法院开始分批上拍抵押商铺。4个月来，司法拍卖成交58套，剩余的87套由申请执行人以物抵债。

　　过户时，因存在舟山三盛开票经办人离职、税务账户被冻结等困难，法院积极协调沟通，最终促使普陀税务部门、不动产登记中心开辟商铺过户绿色通道，实施专人专窗对接，9个工作日即完成了相关的过户手续。

　　经过11个月努力，所有的抵押财产均处置完毕，执行到位标的额1.26亿元。“这么多抵押商铺，就算让一个破产管理人团队去处置，至少也要两三年。”申请执行人代理律师赞叹，这个案子的执行效率大大超出他的预期。

　　在另一边，商户们的经营基本没有受到案件执行的影响。

　　广场客来客往，这里烟火气依旧。