【案情】

　　案外人张某弟等一百余名业主于2006年11月28日与福建某图房地产开发有限公司沙县分公司签订购买车位协议, 并支付了3万元的车位款,购得该车位。同时,向房地产公司缴纳了2000元办证款(时至今日尚未办出)。2019年，薛某国向三明市中级人民法院申请恢复对房地产公司的执行，执行法官于2019年4月3日向沙县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了登记在房地产公司民下的一百多个车位。

　　案外人张某弟等一百余名业主得知该情况后，向三明中院提出执行异议，认为涉案车位为一百余名业主所有，而非房地产公司所有。车位产权证为何还未办好，他们不得而知，也并非因其原因导致。在已缴纳全额车位款的情况下，车位应为业主所有，而非房地产公司。故请求法院依法解除对一百多个车位的查封，并停止评估、拍卖。

　　【焦点】

　　本案在合议过程中出现了两种截然不同的观点，两种观点分别从物权登记（物权）与物权期待权的保护（债权）两个角度审视本案，从而出现了两种不同的观点。

　　第一种观点认为，本案应从物权角度出发对案外人是否享有足以排除执行的权利进行认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中，涉案一百多个车位登记在房地产公司名下，涉案车位从物权的角度看，并非张某弟等一百名业主所有，因此不应支持他们的异议请求。

　　第二种观点认为，只要案外人张某弟等一百多名业主提出执行异议符合物权期待权保护的条件，则可以排除法院的执行。而此物权期待保护的条件可以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的例外规定予以认定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

　　可以看出，虽然满足该条款条件的案外人与被执行人之间只有债权，尚未取得不动产的物权，但法院可依据该条款排除申请执行人对涉案标的物的执行。本案中，张某弟与房地产公司在本院查封前签订了《车位认购书》，且在价款支付、占有使用、无法过户登记的非自身因素等方面，皆满足《最高人民法院关于适人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定对物权期待权保护的条件，故应支持他们的异议请求。

　　【评析】

　　从上述分歧中可以看出，执行异议审查实践层面对于如何解决车库等少见类型的不动产纠纷案件，仍存在争议。由于车库与商品房、二手房不同，且执行过程中较少对被执行人的车库之类的不动产进行查封，因此，法院在异议审查过程中出现不同的观点，实属正常。

　　司法实践中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称“第二十八条”）的例外规定，常常处理的是案外人基于二手房买卖合同而提出的执行异议，第二十九条的规定常常处理的是案外人直接与开发商签订的商品房买卖合同而提出的异议。本案中，车库目前仍登记在房地产公司名下，且为案外人从房地产公司处直接购买的不动产，应适用第二十九条还是第二十八条处理，本案也曾有过争议。最终，合议庭成员认为采用第二十八条进行审查更为合适，主要理由如下：

　　第一，车库与第二十九条所述的商品房的性质不同。目前，轿车已成为绝大多数家庭外出的必要交通工具，一个家庭保有两部以上的家庭用车已不鲜见；同时，车库的用途为停放车辆，而非供人居住，在适用条件上与第二十九条所设定的要求并不相符。第二，第二十八条明确了适用前提，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。车库明显符合该条件，且在用途、性能等方面与后续四个条件不相冲突，故适用第二十八条的规定更为合适。

　　值得注意的是，虽然本案裁定作出的时间早于《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日面向社会发布），但合议庭多数意见的观点与该会议纪要的精神不谋而合。在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第644中明确写道：“金钱债权执行中，具有独立产权的车库、车位作为被执行人的财产被人民法院强制执行的，案外人以其购买了该车库、车位为由提起执行异议之诉的，人民法院可以参照执行异议复议规定第28条的规定进行审理。”

　　因此，本案最终适用了《最高人民法院关于适人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，保护了一百多名业主对车库的物权期待权，支持了他们的异议请求。