对业主来说，物业就相当于小区的管家，卫生不干净、车辆乱停放、公共设施要维修……遇到各种大事小事，业主第一时间想到的就是物业。然而，本该和睦相处的“东家”和“管家”，有时会因各种纠纷而成了“冤家”，有的甚至还闹上了法庭。近日，浙江省海宁市人民法院就审结了一起物业与业主的返还原物纠纷。

　　2014年，A公司成为了B小区前期物业管理企业，一年后，A公司成立海宁分公司，接收了B小区的物业管理。2017年2月，该分公司将属B小区全体业主共有的四间物业管理用房租赁给了尹某姐弟作商铺使用，并按“免租期3个月，前两年租金每年5万元，第三年租金10万元，之后租金按每年3%递增”的约定收取房租。随后，在征得该分公司的同意下，尹某姐弟又分别向C公司和D公司以每年8万元、10万元的租金各转租两间并收取了转让费，而以上所有租赁行为，A公司海宁分公司均未向全体业主告知。

　　2019年初，B小区成立业主委员会，经开会表决决定解聘A公司海宁分公司的物业管理，并办理了移交手续，同时A公司海宁分公司向业委会交付了尹某姐弟支付的10万元租金。因业委会不认可海宁分公司的出租行为，要求其移交四套物业管理用房，于是双方产生纠纷。2019年7月，该小区业主委员会将A公司、海宁分公司、C公司、D公司和尹某姐弟告上法庭。

　　A公司及其海宁分公司辩称，原告的起诉没有经过业主共同决定，原告无权起诉。尹某姐弟辩称，二次转租均征得了海宁分公司的同意，转租合法。C公司、D公司表示自己租赁的商铺是与尹某姐弟签订了租赁合同，并征得了海宁分公司的同意，手续合法。

　　法院审理后认为，业委会是B小区全体业主选举产生，并已在海宁市住房和城乡建设局备案，其有权代表B小区全体业主行使权利。B小区的四套物业管理用房是全体业主共有，海宁分公司将其作为经营性用房出租属无权处分行为，之后尹某姐弟的转租行为更未征得全体业主同意，所以被告C公司、D公司系无权占有、使用涉案物业管理用房。最终法院判决由A公司和海宁分公司、尹某姐弟协助C公司和D公司向B小区业委会腾退、返还物业管理用房，并向业委会支付房屋占有使用费。

　　一审宣判后，业委会和四家公司、尹某姐弟均不服判决，分别向嘉兴市中级人民法院提起上诉。嘉兴中院二审驳回上诉，维持原判。

　　■法官说法■

　　伴随着城市化进程的推进和房地产市场的发展，城市居民对房屋自我管理的形式逐渐被物业集中管理所取代。其中最为明显的变化就是越来越多的小区成立了业主委员会，以此来维护作为业主对小区的管理与对物业公司的监督。

　　业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的民间组织。

　　即将施行的民法典第二百七十七条和已经施行的《物业管理条例》第十条均规定了业主自治管理组织的设立：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”

　　《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的具体职责：“业主委员会有权及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等业主大会赋予的其他职责。”

　　物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第十一条第（七）项规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项也应由业主共同决定。”

　　民法通则第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”

　　本案中，业主就专有部分享有单独所有权，对共有部分享有共有权。物业公司未经业主委员会的同意，将业主共有的物业管理用房出租给他人并收取租金，事后也未能获得业主委员会的追认或取得处分权以证明该合同有效。物业公司超越了代理权而处分全体业主的权利，应当承担民事赔偿责任。