近日，重庆市涪陵区人民法院与重庆市垫江县人民法院协同联动，跨辖区强制执行，成功交付司法拍卖房屋，有效化解矛盾纠纷，切实保障买受人利益，维护司法权威。

“一卖一抵”，房屋处置遭遇难题

房屋原权利人曾某某于2015年7月22日向申请执行人游某某借款47万元，同时将自己名下位于重庆市垫江县高安镇两楼一底面积达700余平米的房屋抵押给游某某，并办理了抵押登记。

后因曾某某未按期归还欠款，游某某遂向涪陵法院提起诉讼。法院判决曾某某等人偿还借款，游某某对涉案房屋享有优先受偿权。因被执行人未履行，本案进入执行阶段。

在执行过程中，涪陵法院依法对抵押登记的房屋启动司法拍卖。但在处置过程中，发现涉案房屋实际由案外人陈某某、高某某等人占有居住。

案外人陈某某、高某某在得知自己居住房屋被法院处置后，以自己分别于2013年10月、2014年2月与房屋原权利人曾某某签订了房屋买卖协议书，并支付了购房款为由，向本院提起了执行异议和再审申请。

抵押房屋为何优先受偿？

法院审理认为，游某某的借款虽然成立在后，但因其依法办理了抵押登记，故具有对抗善意第三人的效力。陈某某、高某某与曾某某的房屋买卖虽然协议签订在前，但因双方并未对房屋办理过户登记，导致未发生物权变动。

故抵押权人游某某对曾某某抵押的房屋享有优先受偿权，而陈某某、高某某与曾某某之间的房屋买卖合同则是债权法律关系，应当另案处理。法院遂驳回了陈某某、高某某的异议申请以及再审申请。

看法拍房屋如何强制交付

涉案房屋经过司法拍卖后，买受人杨某某依法办理了房屋过户手续。但案外人陈某某及家人仍以自己已经购买该房屋为由，拒绝搬离涉案房屋。本院执行干警遂先后多次前往垫江县高安镇对陈某某及家人进行法律解释，并张贴了房屋腾迁公告。

但陈某某及家人拒绝迁出房屋，同时撕毁腾迁公告，并对执行干警进行言语威胁，引起周围群众围观，导致执行交付工作几经停摆，案件办理一度陷入僵持状态。

为切实保障买受人利益，维护司法权威，涪陵法院执行局多次召开会议，研判案情舆情，制定执行方案。涪陵法院执行局协调垫江法院执行局提前部署警力，果断出击。

2020年7月8日，涪陵法院联合垫江法院一早便对涉案房屋周围进行警戒疏散，现场传唤陈某某及家人，将其带至垫江县高安镇人民法庭进行司法训诫。同时，涪陵法院还组织人员对涉案房屋进行财产清点。下午2时，涉案的700余平米房屋全部强制腾空并交付完毕。

案外人的权利也应救济

鉴于本案的矛盾纠纷系被执行人曾某某违背诚信原则，将已出售房屋另行抵押给他人而引起的，为进一步保障案外人的合法利益，涪陵法院执行局局长林劲松主持房屋原权利人曾某某及家人与陈某某就房屋返还购房款一事，达成了分期还款协议。

陈某某也配合法院强制执行，接受了法院强制搬离的屋内家具财产。至此，本案的主要矛盾纠纷得以成功化解。