近日，江西省高级人民法院下发了《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，旨在更好地办理开发商逾期纠纷案件，规范法官自由裁量权，统一类案裁判尺度，提高案件审判质效。

　　《指引》共9个条文，分别涉及商品房交付条件、商品房交付与接收、逾期交房、办证违约金的调整、逾期办证的认定等法律适用问题。《指引》规定，开发商向购房人交付的房屋应当经建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，并且不允许通过合同随意调低房屋交付条件。《指引》明确开发商交付的商品房应当完成竣工验收备案登记，购房人在收房时，除了看房，还要看“一表两书”。若开发商未能出示“一表两书”，购房人有权拒绝接收房屋。若购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，也可以拒绝接收并要求开发商维修。

　　《指引》提出，将合同约定的合理违约金标准限定在一个特定幅度范围内，逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三，逾期办证违约金的合理范围是日万分之零点五至万分之一点五。合同约定的违约金在此范围内，原则上不予调整，超出该范围的，将结合合同履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到上述范围内。《指引》还提出，开发商利用格式合同在合同中约定的极低的固定金额违约金，属格式条款，应认定无效。

　　《指引》以列举的形式明确了可以免除开发商全部或部分违约责任的情形，同时要求免责情形出现时，开发商负有通知和举证义务。《指引》还明确了诉讼时效的计算方式。