根据江苏高院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化指导意见》第九条的规定：司法拍卖可以在拍卖前腾空，符合下列情形之一的，也可以在成交后腾空：（一）占有人书面承诺参与竞买，如未竞买成功，主动腾空标的物并搬离；（二）书面承诺成交后腾空标的物，配合法院执行；（三）提供担保金作为拒不腾空妨碍执行罚款预交款；（四）申请执行人欠缺腾空所需费用垫付能力或不愿垫付腾空所需费用；（五）其他有正当理由需要在成交后腾空的。执行法院基于上述规定情形，未实施清场拍卖，恰逢新冠疫情，虽经执行法院主持沟通，占有人与买受人仍无法就标的物延长腾空期限、费用支付达成一致意见，笔者试图对与之相关的法律问题进行探析：

　　一、因疫情发生，标的物占有人主张延期交付，具体情形列举：

　　（一）占有人因疫情依规居家隔离，无法至租赁场所实施腾空搬离；

　　（二）占有人因疫情无法雇用搬迁人员；

　　（三）疫情期间，占有人无法租赁过渡房屋；

　　（四）占有人需要就原租赁合同与被执行人办理合同后事项，

　　而被执行人因疫区隔离，无法到场办理；

　　（五）占有人正在生产抗疫用品，搬迁影响抗疫工作等。

　　对上述情形，笔者试图按照具体情形，腾空工作量的轻重进行阐述：

　　（一）腾空需清理物品较少，且买受人同意代保管的情况下，可由法院工作人员至标的物处进行查验，对标的物处所内的物品进行登记造册。为确保交付的顺利，执行法官可录制交收视频，并由法院、买受人、占有人三方进行远程视频沟通，如各方均无争议，执行法官即可将交付视频拷贝存卷。占有人应当在疫情结束后的规定期限内主动取走相应物品，否则由人民法院对标的物占有人实施相应处罚。

　　（二）对于占有人以原租赁合同未到期，尚需与被执行人办理租金退还，合同解除等事项，而申请暂缓搬离的，应综合考量腾空的实施条件是否具备，如占有人仅仅以其与被执行人的法律关系争议对抗腾空交房的，不应支持。

　　（三）因抗疫需要，占有人确属无法实施搬离行为的，特别是标的物属于生产用房，而占有人正在生产抗疫用品，搬迁可能影响抗疫工作的，应当允许占有人延期将标的物腾空，但延期的期间应截至能够实施搬离活动后的较短期限为宜，以防占有人借疫情对抗腾房，对抗交付。

　　二、如果暂缓交付的申请获得支持，买受人主张延期交付期间的租金是否应当支持

　　依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条第二款的规定：拍卖财产的所有权自拍卖成交裁定书送达买受人时转移。买受人自取得成交裁定书始，便享有了标的物的全部权能，依法可以主张所有权转移之后的租金收益权。但基于疫情特殊时期，买受人的该项请求是否应获得支持呢?笔者认为，应考量疫情期间维持租赁关系对各自的损益，鼓励占有人与买受人秉持公平、诚实信用原则对租金请求进行积极协商，如不能协商一致，则要区分具体情形，逐一对待：

　　（一）承诺交付期在疫情管控期间，占有人主张因疫情隔离或交通管制无法按时返回，在一定期间内确属无法继续使用拍卖标的物。笔者认为：执行人员此时应审查占有人承诺交付的时间节点，“不可抗力”与迟延履行的因果关系，确定延期搬离是否确系“疫情”造成。如占有人因疫情的因素虽然占有房屋，但迟延搬迁非占有人主观过错造成，且在客观上确属不能实现合同目的，占有人可援引“不可抗力”的免责条款，主张免除其租金。如果延期交付并未造成买受人利益损失的，占有人无需承担疫情管控期间的租金。如果延期交付造成买受人利益损失的，则应考量延期交付对买受人利益损害的具体情况，在买受人与占有人无法协商一致的情况下，应当按照公平原则进行处理，避免由当事人一方承担全部的疫情风险。

　　（二）如果系占有人未按照承诺腾房在先，之后叠加发生“疫情”管制，导致延期腾房。占有人不得援引《合同法》第一百一十七条关于“不可抗力”的条责条款，但此时仍需遵照客观事实，按照公平原则，决定租金交纳的期间及范围。既要防止占有人借疫情规避自身责任，逃避租金交纳义务，也要客观公平的审慎评估各方当事人的合法利益边界，依据客观情况合理确定各方因疫情防控导致的损失，合理的倾向保护买受人利益。

　　（三）如果占有人在疫情期间仍然实际使用标的物，比如实际居住，实际使用厂房制作抗疫产品的，虽然可以暂缓交付，但不应当免除占有人向买受人支付租金的义务，租金支付的标准可遵照占有人原租赁合同的约定或参照当地的租金标准。

　　三、买受人以腾空期限较长，标的物未按时交付，申请撤销拍卖成交裁定，退回拍卖款。

　　笔者认为应不应准许。援引《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第二条中正确适用不可抗力规则解决纠纷，及第四条中合理适用情势变更原则平衡当事人利益的规定。疫情导致合同目的不能实现的，一方解除合同，应予以支持；合同订立后，因疫情导致合同订立基础全部或者部分丧失、继续履行合同对于一方明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，应当根据公平原则，结合案件的实际情况，尽力协调当事人变更合同，维护合同效力。司法拍卖一旦成交，执行法院将拍卖标的物的所有权进行转移，的确应当及时交付标的物。但受疫情影响延缓交付标的物，并不能从根本上导致合同目的无法实现，且各方利益的平衡均可由相关司法途径救济，买受人仅以延期交付，要求撤拍的，于法无据。

　　结语：司法拍卖作为执行资产处置的一个重要环节，在面对突发公共卫生事件时，更应妥善、合理的依法、合规进行，确保司法拍卖活动的合理、有效和公正、权威。通过依法借鉴相关实体法中“不可抗力”、“情势变更”的规定，可以防止“一刀切”的行为，避免当事人利益的受损。