案情

　　座落于广西岑溪市岑城镇玉梧大道公路局旧职教楼属于原告岑溪公路局所有。2009年1月1日原告岑溪公路局与被告高瑜君签订《铺面出租合同》，约定由被告继续租赁上述职教楼一楼左侧第3、4间铺面，租期从当日起至2011年12月31日止，租金每月1000元，按季度交付，租期届满合同即中（终）止，如续租乙方（被告）在同等条件下有优先续租权，在合同期内，若第三人整幢楼承包，需要全部收回地下铺面的，乙方应及时退租，或与第三人协商签订合同事宜，甲方退回乙方预交租金。被告承租后一直将铺面用于经营药材和医疗门诊。2011年11月18日，原、被告双方再次签订《铺面续租协议书》，租期顺延至2013年6月30日止，租金提高到每月1200元，其他条款不变。2011年11月20日，被告高瑜君与第三人莫伟杜签订《铺面转租协议书》，约定被告所承租原告的铺面转租给莫伟杜使用，所有费用由莫伟杜支付给原告，莫伟杜后在该铺面从事经营广告业务，租金、水电费等亦按约定及时支付给原告，但原告出具的发票仍载明付款人为高瑜君。2012年5月26日，原告与蓝鹤彬签订《房屋租赁合同书》，约定原告所属职教楼一至六层（含被告所承租的两间铺面在内）整体出租给蓝鹤彬，出租时间从2013年9月16日起至2023年9月15日止，前8年的租金共计110万元，后2年为18万元。2013年6月30日，原告与被告高瑜君签订的租赁合同到期，原告要求收回铺面，通知各承租户在7月10日前搬迁，但次承租人莫伟杜不愿搬迁腾房。原告诉至法院，要求被告按其与蓝鹤彬签订的租赁合同中的租金作为标准计算至2013年10月止，赔偿损失45832元（110万元÷8年÷12个月×4个月）。经本院询问蓝鹤彬，其已按合同约定支付前8年的租金110万元给原告，原告也已把除本案讼争的两间铺面外其余部分房屋交付给蓝鹤彬，其表示不要求原告赔偿因迟延交付铺面所造成的损失。

　　争议

　　1、被告高瑜君是否有义务搬出铺面并交回给原告？

　　2、被告高瑜君与莫伟杜的转租合同是否有效？

　　3、原告诉请要求被告赔偿的经济损失依据是否充足？

　　4、莫伟杜是否是本案适格的第三人？

　　评析

　　1、广西岑溪市人民法院审理认为，原告岑溪公路局与被告高瑜君2009年1月1日签订的《铺面出租合同》以及2011年11月18日签订的《铺面续租协议书》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

　　2、被告高瑜君虽然未经出租人同意而将铺面房屋转租给第三人莫伟杜，但从2011年11月20日次承租人莫伟杜在该铺面经营广告业务开始，直至租赁期限届满，时间长达一年半（被告高瑜君之前一直经营的是药材和医疗门诊，转租给莫伟杜后经营的是广告业务），期间被告高瑜君从来没有参与经营管理，租金及水电费等一直由莫伟杜直接交付给原告，原告对被告转租的事实否认知情，不符合常理，转租时间长达一年半，原告从未提出过异议，本院予以认定原告应当知道转租的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条 “出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告诉讼中主张转租无效，本院不予支持；第三人莫伟杜应当继受被告高瑜君与原告岑溪公路局签订的租赁合同中的权利义务，原告方租赁期满合同终止后不再续租给被告或第三人，作为目前租赁铺面房屋的实际占有人第三人莫伟杜有义务按合同约定搬迁腾空房屋交回给原告；原告诉请被告高瑜君将租赁房屋（铺面）内的物品搬走，因该铺面房屋内的物品不属被告高瑜君所有，其亦无权掌控，故应由第三人莫伟杜承担腾房义务。

　　3、被告高瑜君虽然转租铺面给了第三人莫伟杜，但原、被告之间的租赁合同并不因租赁物已转租给第三人而失效，原、被告间的租赁合同仍然有效，根据合同相对性原则，被告高瑜君与原告签订租赁合同后，没有经过原告同意擅自将租赁物转租给第三人，原告有权向被告主张因第三人逾期腾房所产生的违约责任，故原告要求被告高瑜君承担因第三人逾期腾房违约责任所造成的经济损失，本院予以支持；

　　4、至于原告诉请判令被告赔偿损失45832元作为被告承担的违约责任，由于其是依照与蓝鹤彬签订的合同按约定收取的租金计算出来的结果，但事实上除了现讼争的两间铺面之外其他部分房屋已经交付给了蓝鹤彬，现蓝鹤彬也表示不予追究原告因迟延交房而造成的损失，故原告要求被告赔偿损失45832元不妥，明显与事实不符，可根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告有权请求与逾期腾房占有使用费相当的经济损失，应以相同地段、面积相当的铺面市场租金计算，经查，目前上述铺面的租金为每月1500元，故被告高瑜君应按每月1500元的标准计算逾期腾房占有使用费赔偿原告的经济损失，直至本判决生效日止或在本判决生效前第三人腾房交付日止；在本案判决生效后，莫伟杜不按判决规定时间履行腾房义务的，依照法律产生的迟延履行金由莫伟杜承担；至于莫伟杜因逾期腾房而造成高瑜君对原告承担责任的经济损失，属于另一法律关系，高瑜君可以基于其与莫伟杜之间签订的转租协议另行主张权利。

　　5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，莫伟杜是本案适格的当事人。

　　审理

　　一、第三人莫伟杜应在本案判决生效之日起三日内，将其占用的位于岑溪市岑城镇玉梧大道公路局旧职教楼一楼左侧第3、4间铺面内的物品搬走，按照租赁合同约定的要求腾空房屋并返还给原告广西壮族自治区岑溪公路管理局； 二、被告高瑜君应当从2013年7月1日起按每月1500元计算逾期腾房占有使用费赔偿经济损失给原告广西壮族自治区岑溪公路管理局，直至本判决生效日止或本判决生效前第三人腾房交付日止（期限不足一个月的，按日折算赔偿金额）； 三、驳回原告广西壮族自治区岑溪公路管理局超出上述第一、二项之外的其他诉讼请求。

　　（作者单位：广西岑溪市人民法院）