[案情]

　　1998年1月2日，被告汉川市住房保障和房屋管理局(简称汉川市房管局) 将原告李群星的房屋所有权人误登为“李群新”。2010年11月11日，第三人曹群先、罗维光夫妻持该房产证，现名曹群先、曾用名“李群新”的常住人口登记卡等材料，向被告申请变更所有权人为曹群先、罗维光。被告审查后于同月25日变更登记。2011年8月8日，原告以被告未尽审查义务导致错误变更为由诉请汉川法院撤销登记。被告辩称其审查程序合法；第三人述称，其从原告处购买涉案房屋后有权办理变更登记，应驳回原告诉请。

　　[裁判]

　　汉川法院经审理后认为，原告否认与第三人间的房屋买卖，第三人也未举证证明。涉案房屋在变更登记过程中，被告履行了合理审慎的审查义务，造成错误登记的原因在于第三人提供虚假材料、隐瞒了事实真相。2011年11月9日，一审判决撤销变更登记。宣判后当事人均未上诉，判决已生效。

　　[评析]

　　一、房屋登记的审查标准

　　房屋的登记审查，纯粹的形式审查标准已很难为人们接受,比较常见的两种代表性观点，一是实质审查说；二是“形主实辅说”，即形式审查为主，实质审查为辅。一般认为，形式审查是指登记机构仅对申请人提交的材料是否齐备、合法等进行审查，而不及于实体法律关系或物权变动原因，而实质审查须兼顾二者。鉴于实质审查说缺少明确的立法依据与配套登记制度支撑，超越了现行登记机构的能力和职责范围，于是有观点主张，基于物权法和《房屋登记办法》搁置了登记审查标准分歧,仅规定了不同情形下登记机构的具体职责,故应抛开争议,从登记的程序与要件上以合理理性人的角度来界定,即所谓的要件审查或混合审查标准。

　　房屋登记审查中的问题,多肇始于登记公示的不动产权利状态与利害关系人之间真实的民事法律关系可能存有冲突，甚至导致针对登记行为的行政诉讼，并在很大程度上取决于司法权对登记审查义务的合法性判定。由于法院在行政诉讼中以全面审查为原则，不动产登记审查的合法性不仅涉及申请材料形式上的问题，还涉及实体法律关系或物权变动原因。而要件审查在主要关注要件和程序的同时，并不否认对特定要件真伪的深度审查，其与“形主实辅”审查标准没有本质区别。笔者认为，房屋登记机构总体上应以“形主实辅”为标准，履行合理审慎义务，主要对登记申请进行形式审查，如有《房屋登记办法》第二十条规定登记条件中的”一致性”与”权利冲突”的合理怀疑，应针对该疑问作实质审查。

　　二、登记审查的具体内容和要求

　　实践中，申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人身份证明、权属证书或登记证明、权利来源证明文件以及其他必要材料。结合审查权限和能力，登记机构主要应围绕《房屋登记办法》第二十条登记条件中的“一致性”与“权利冲突” 规定,作如下审查：1、审查权利来源证明文件，主要包括合同、继承关系证明等。由于登记机构既无权也无能力审查房屋权利变动原因或实体民事法律关系，而登记本身也只具有权利推定而非赋权或权利终极确认效力，故只需作形式上的审核，主要判断其主体与登记申请人、客体和内容与登记申请书是否一致、与房屋登记簿的记载有无权利冲突。2、审查申请人的身份证明。现阶段国内绝大多数的登记机构还没有实现与公安户籍身份查询系统联网对接，无法核实身份证的真实性。因此，登记机构仅对申请人的身份是否属实负有合理的审核义务，原则上只需要审核身份证明是否有效、有无明显伪造痕迹、号码与登记档案记载是否一致、申请人形象与身份证照片是否吻合。如果条件具备，登记机构应当对身份证的真实性负实质审查义务。3、权属证书或登记证明。二者由登记机构颁发，故应对其真实性及有无权利冲突承担实质审查义务。4、国家机关依法制作的其他文书、证明文件，主要包括合法建造房屋的证明、法院或仲裁机构的法律文书、有关机关出具的其他证明文件。登记机构对此无权作实质审查，只负形式审查义务，判断其与申请登记的房屋、其主客体和内容与其他申请材料是否一致，有无权利冲突。5、有关机构出具的证明，如竣工证明、测绘报告、公证文书等。它们主要来自中介机构，对相关事项具有较高的证明力，而且登记机构也没有能力进行实质审查，只作形式审查即可。

　　回到涉案房屋的变更登记来看，尽管第三人未举证证明从原告处购买涉案房屋，但结合其购买陈述可知，被告的登记错误是由于第三人隐瞒了变更登记的真实原因，虚构变更前的房屋系本人所有，并在变更登记申请书和登记机构的询问笔录中作了虚假陈述。审理中，有观点认为被告在无充足证据证明房产证上“李群新”与常住人口登记卡中“李群新”为同一人时，其变更登记是审查错误所致。事实上，第三人向被告提供 “李群新” 的房产证、曹群先的身份证、现名曹群先曾用名“李群新”的常住人口登记卡等材料，其内在的逻辑联系能够支持第三人的申请，登记机构进行合理审慎的审查后不存在“一致性”与“权利冲突”的合理怀疑，无需作进一步审查的情况下,如果把申请人原因导致的错误变更归责于被告,不符合最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任”的宗旨。

（作者单位：湖北省汉川市人民法院）