【案情】

　　申请执行人余某文与被执行人余某国是同村村民，由于余某国未偿还余某文借款本金和利息，余学文向法院起诉，法院判决余某国应偿还余某文借款8.8万元及利息。在诉讼中，法院依法采取诉讼保全措施，查封了余某国所有的位于农村的一幢混合结构四层房屋。判决发生法律效力后，余某国拒不履行判决确定的偿还借款本息的义务，余某文遂向法院申请强制执行。

　 【执行】

　　法院立案执行后，依法向被执行人余某国送达执行通知书，责令其履行还款义务，但余某国仍拒不履行。经申请执行人余某文申请，法院依法裁定拍卖余某国所有的上述房屋。受法院委托，资产评估机构对上述房屋进行价格评估，评估价格为34.2万元。

　　为避免出现竞买人窜通、恶意压低拍卖价等情况，法院在向拍卖机构送达拍卖委托书时，并未设定拍卖保留价，而是在拍卖会之前一天告知拍卖保留价。在综合考虑上述房屋建筑时间、装修情况、地理位置、交通条件等因素后，法院提高了拍卖保留底价，确定拍卖保留底价为40万元。最终买受人余某文以50万元最高价竞得上述房屋。

　 【评析】

　　法院拍卖保留价通常称为拍卖底价，是据以确定拍卖成交的最低价格。在拍卖程序中，竞买人所出的最高价低于保留价的，不能确认拍卖成交。在任意拍卖中，拍卖可以是有底价拍卖，也可以是无底价拍卖。从理论上说，对于执行程序中的拍卖，法院可以根据拟拍卖财产的具体情况，决定是否采取有底价拍卖或无底价拍卖。考虑到实际操作中容易引发争议，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）明确要求民事执行程序中的拍卖一律采取有底价拍卖。采取有底价拍卖可以有效避免利息向一方当事人过分倾斜，防止因拍卖价格过低对被执行人合法权益造成损害。因此，评估价对确定拍卖保留价有重要的影响。

　　在司法实践中，拍卖保留价基本上是依据拍卖物品的评估价来确定的。由于评估价是重要的参考值，因此不少人认为评估价就是拍卖保留价，这是一个认识误区。首先，价格评估机构的收费是按评估价的一定比例收取的，当价格评估得较高时，就可以收取较高的费用。因此，评估机构存在着高评的利益驱动。其次，实践中存在着竞买人事先与评估机构联系，要求评估机构低价评估的违法情况。第三，有的外地评估机构对于拍卖财产所在地的市场行情不了解，选择的评估参照物价格与评估财产的实际价格完全脱离，造成较大幅度的低价评估或高价评估。

　　对拟拍卖财产的评估，《拍卖规定》第4条明确了需要评估的财产范围。对拟拍卖的财产，法院应委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。评估机构依一定的方法、程序、标准进行价格评估，可以为合理确定拍卖保留价提供重要的参考依据。但是评估是一项非常复杂的工作，容易受到各种主客观因素的影响和制约，不同评估机构对同一拍卖标的物的评估结论往往不一致，有时还会出现很大差异，有些评估结果甚至与拍卖标的物实际价值有很大出入。为防止评估价格过高或过低而影响拍卖保留价的确定，给当事人的利益造成损害，《拍卖规定》第6条明确赋予当事人和其他利害关系人一定的救济权利，即可对评估结果提出异议，还可以申请重新评估。

　　评估价的功能在于对拍卖标的物的内在价值进行客观反映，保留价的功能则在于为被执行人的利益设置最低的保护限度。保留价不等于评估价，更不能以评估价代替保留价。保留价的确定不能过分低于评估价，以免损害被执行人的利益；也不宜过分高于评估价，以免标的物不能及时拍卖成交，影响债权的实现。基于上述考虑，《拍卖规定》赋予法院一定的自由裁量权，参照评估价确定拍卖保留价；同时又对降价幅度进行了一定的限制，每次降价幅度不得超过前次保留价20%。

　　在实际操作中，法院应在参照评估价的基础上，综合考虑当事人的心理预期、拍卖惯例、当时市场行情以及当事人和案件执行的具体情况等因素，依公平原则确定拍卖保留价。首先，通过拍卖机构拍卖的财物，是法院查封、扣押、冻结财物，强制拍卖时在价值的确定上不应过多依据评估价，而应依据市场价，使查封、扣押财物尽快变现，以偿还债务，并体现法院执行的惩罚性。当事人无权对拍卖财物的保留价提出异议。其次，有些拍卖财物是高速损耗、难以久存或不合时令的物品，急需变现。如保留价定得过高，可能无人竞买，使物品价值随时间推移而再度降低。第三，由于拍卖财物均以当前状态拍卖，竞买人对拍卖财物的情况和价值进行自我判断，并对拍卖财物的真伪、品质或数量自己承担责任。对拍卖财物可能存在的一时不可见的瑕疵，竞买人也不得不考虑在内。因此，拍卖保留价必须为可能的瑕疵留下价格空间。第四，目前迷信之风仍然盛行，影响竞买人情绪。法院拍卖的财物往往被视为不吉利，若拍得此物品，竞买人还必须承担一定的精神损失。这种损失往往未被列入评估范围。在确定拍卖保留价时应当予以考虑。