再谈优先购买权
2005-11-01 11:26:48 | 来源:中国法院网 | 作者:许蓓
2005年10月24日第3047期《人民法院报》B3版刊登了《房屋承租人对按份共有份额的转让无优先购买权》一文,笔者对此有不同意见:
首先,按份共有人基于转让的共有份额获得优先购买权,即对于共有份额的转让,其他共有人是优先购买权的权利主体,而合同法中承租人的优先购买权则是基于合同约定的权利义务。在同时存在按份共有人和房屋承租人时,按份共有人的优先购买权基于物权关系,理应优先于房屋承租人,即按份共有人与房屋承租人不能同时享有优先购买权。但推测出题者的意图,出题者的考察重点并不在此,而在于承租人与次承租人是否有优先购买权。
其次,房屋转租后,承租人是否有优先购买权呢?
笔者认为,房屋转租是房屋承租人与次承租人签订房屋租赁合同并征得房屋所有人同意的后果,权利义务发生在房屋承租人与次承租人之间且次承租人的权利不得高于承租人享有的权利;义务,根据租赁合同由承租人和次承租人约定,可高于承租人需履行的义务。这说明基于合同相对性原理,次承租人的权利义务和承租人的权利义务所针对的主体是不同的,而根据《合同法》第二百三十条之明确规定出租人出卖租赁房屋的,承租人享有以同等条件优先购买的权利.据此,揣摩出题者的意图,本题承租人有优先购买权应选。
再次,次承租人是否当然享有优先购买权?
房屋转租后,次承租人是否享有优先购买权,我国法律没有明文规定,但笔者认为根据合同相对性原理,承租人的优先购买权在转租合同中并不自然转嫁给次承租人,唯有转租合同中明确规定,次承租人在租赁房屋出卖时才享有优先购买权。
基于上述分析,笔者认为,该题最合题意的答案应为“A”,而非“C”。
责任编辑:陈思
网友评论:
0条评论