网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。
各位网友大家好，欢迎关注北京二中院本次网上直播，我是直播主持人。我们将在北京市高级法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对“央产房交易手续未办理 买房者诉过户付违约金 ”案进行网络直播，欢迎大家关注参与！
下面简要介绍今天这起案件的案情。
李某诉称，2010年9月19日，张某与自己签订了房屋买卖合同，约定自己花180万购买张某位于东城区房屋。合同中约定央产房上市交易手续由张某来办理，因张某一直未取得产权证，故诉至法院，请求判决将涉讼房屋过户并支付违约金。
张某辩称，合同已解除，李某无权要求继续履行合同和支付违约金。
一审法院经审理判决，驳回了李某的全部诉讼请求。李某不服，上诉至二中院。

庭审现在开始，书记员宣读法庭纪律。

现在宣布法庭规则：
一、审判人员入庭、退庭时，全体人员应当起立。
二、诉讼参与人应当遵守法庭规则，维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹；发言、陈述和辩论，须经审判长许可。
三、旁听人员必须遵守下列纪律：1、未经许可，不得录音、录像和摄影；2、不得随意走动和进入审判区；3、不得发言、提问；4、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其它妨害审判活动的行为。
四、诉讼参与人和旁听人员应关闭寻呼机及移动电话等通讯设备。
五、诉讼参与人、旁听人员在听到法槌声后，应当立即停止发言和违反法庭规则的行为。
全体起立，请审判长、审判员入庭。 全体请坐。

今天开庭审理的是李某与张某、韩某、房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷上诉一案。下面首先核对一下双方当事人及诉讼代理人的身份。

没有。

各方对对方当事人出庭人员身份是否存有异议？

没有。

现确认各方出庭人员资格合法，可以参加诉讼。

（敲击法槌）现在开庭。今天是北京市第二中级人民法院依法公开开庭审理上诉人李某与被上诉人张某、韩某及原审第三人房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案。此案系李某不服北京市东城区人民法院（2017）京0115民初22746号民事判决，向本院提起上诉的。本院受理此案后，依法由审判长王金龙、审判员霍翠玲、杨志东组成合议庭进行审理。我是王金龙，担任本案审判长，坐在我左侧的是霍翠玲法官，坐在我右侧的是杨志东法官。本案的法官助理为王一洲。法庭记录由本院书记员宋雨晴、李丽担任。
下面宣布当事人在诉讼中依法享有的诉讼权利和应当承担的诉讼义务
诉讼权利，主要有如下七项：
1、当事人地位平等，依法享有平等的诉讼权利，法院将依法保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等；
2、有陈述案件事实和进行辩论的权利；
3、有提供新的证据的权利；
4、对涉案证据享有质证的权利；
5、有撤回上诉、请求调解和进行最后陈述的权利；
6、有查阅本案开庭或谈话记录的权利；
7、对合议庭成员及书记员有依法提出回避申请的权利。
诉讼义务，主要有如下四项：
1、遵守法庭规则，听从法庭指挥，发言按顺序进行；
2、尊重法庭、尊重对方当事人，依法行使诉讼权利；
3、陈述案件事实必须实事求是，并如实提供证据；
4、当事人或诉讼代理人如有发生妨害民事诉讼的行为，妨碍法院正常审理案件的，根据不同情况，将依法承担相应的法律责任。
对以上宣布的诉讼权利和诉讼义务，双方是否听清？

听清了。

对合议庭组成人员、法官助理以及书记员是否提出回避申请？

不申请。

根据中华人民共和国民事诉讼法司法解释第230条的规定，人民法院根据案件具体情况并征得当事人同意，可以将法庭调查和法庭辩论合并进行。根据本案具体情况，本院拟采取上述方式审理本案，各方是否同意？

同意。

在调查辩论合并阶段，为便利庭审，拟采取以下程序：首先，双方陈述上诉请求和理由，被上诉方进行答辩；其次，本院规定无争议事实、归纳争议焦点；再次，双方针对争议焦点发表意见并举证质证，意见包括上述陈述及法律适用；最后，双方补充辩论等意见。双方对以上程序听清了吗，有无意见？

听清了，没有意见。

首先由上诉人明确上诉请求。

1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。

上诉人请用简要总结、陈述上诉请求所依据的理由？

1、补充协议约定了被上诉人办理央产房上市交易手续的义务，因此被上诉人应该按照合同约定和合同法第60条（读）继续履行合同，配合办理涉案房屋的上市交易和产权过户手续。2、根据央产房办公室和原产权单位的调查和了解，涉案房屋的涉案交易不存在履行不能的障碍，因此一审关于本案不具备履行可能，而驳回上诉人诉讼请求的观点，无事实和法律依据。3、当事人可以约定惩罚性违约金，只要不违反强制性规定，本案的违约金条款并未被确定为无效。4、一审错误查明合同没有履行的原因。上诉人为履行合同通过借款将剩余购房款缴纳到一审法院，一审法院没有列出。5、上诉人已经提交了与本案相似的案例。被上诉人具有办理上市交易手续的义务，而该单位没有拒绝办理相关手续，一审法院错误认为不具备办理手续的可能。

被上诉人请结合对方的上诉理由简要答辩。

同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。1、房屋买卖合同无效，无法继续履行。买卖合同因违法无效。买卖合同所附的条件无法实现，合同是有期限的。补充协议一后，双方又签订了补充协议二，做了同样的约定，把合同要件作为违约责任，到期如果不能实现，要承担违约责任，违约责任的后果是被上诉人有权解除合同。上诉人的诉讼请求不符合合同约定，应该予以驳回。合同履行有期限，应该按照合同约定去解决。最后要求履行的期限是2016年，在本次起诉之前，上诉人从来没有跟被上诉人要求继续履行合同，通过时效也应该予以驳回。2、违约金问题。合同法规定是对实际损失的补偿，通过合同可以看出，在签订合同时，各方当事人对出现根本违约的情况，一方可以给对方的最高价格是房屋总价款的20%。从法律规定合同约定，违约金有两种，延迟履约违约金和根本违约解除合同的违约金，在两个补充协议中有约定，计算延迟履约违约金是15天和30天，而不是3年。合同因违法而无效，合同所附的条件不具备，而不适用违约金。对方的实际损失和实际履行的情况，对方向我们支付了100万元，如果不能履行，我们会退还给他这个钱和相应的孳息，而且上诉人一直在出租这个房屋。如果通过法庭审理，依然要求支付违约金的话，我们请求进行免除或酌减。

中介公司发表陈述意见。

对一审判决没有意见，对上诉人的上诉请求没有意见。如果最终法院认定争议合同可以履行，我公司愿意配合双方履行后续手续。

开庭之前，合议庭指派我进行了庭前准备工作，在组织双方谈话过程中，听取了各方的上诉、答辩意见，对本案基础事实及相关证据予以审查确认，总结了争议焦点。现由杨志东法官介绍本案固定的无争议事实。

现就无争议事实予以明确：
1. 当事人关系及房屋情况。张某与第三人韩某系夫妻关系。张某系出卖人、李某系买受人，中介公司系居间人。交易房屋为北京市东城区，张某原系公房承租人，2017年11月，产权登记至张某名下。
2. 合同签订情况。本案共签订房屋买卖合同1份、补充协议2份。为便于区分，以下简称2010年9月签订的《补充协议》为《2010年补充协议》）；签订于2012年12月的《补充协议》简称为《2012年补充协议》。
2010年9月，双方签订《房屋买卖合同》，约定：房屋为已购公有住房，成交价格180万元。
同日，三方签订《2010年补充协议》，与争议有关约定为：张某承诺在2011年7月31日前取得该房屋所有权证。如直至2012年10月22日张某仍未取得房产证，张某在5个工作日内退还李某全部购房首付款，中介公司在5个工作日退还李某全部中介费，三方免责，合同自动解除。张某同意在2010年11月15日之前将房屋交付给李某。房产证下发后，张某负责办理此套房屋的央产上市手续，如果房屋超标则补超标款的费用由张某承担。
合同签订后，张某将房屋交付李某。李某分三次向韩某付款共计100万元。
2012年12月2日，三方签订《2012年补充协议》，与争议有关约定为：就张某暂时尚未取得讼争房屋的房屋所有权证书的事实情况，中介公司已据实告知李某，且李某已知晓该事实。李某、张某已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。李某、张某同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计165万元。此价格为张某净得价，不含税。张某承诺在2013年12月1日取得讼争房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知李洪涛及链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。李某、张某任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
3. 一审诉讼情况。
关于违约责任，李某认可张某未能在2013年12月1日取得讼争房屋所有权证系客观原因造成，但认为张某作出承诺即应承担违约责任。
关于房屋上市交易手续及产权转移登记手续。张某在诉讼中称：合同虽系双方定价，但合同价格有失公平，且合同存在解除期限等，因此不同意办理央产房上市手续，诉讼前，其从未向李某表达合同解除意见。
为此，一审法院向在京中央和国家机关住房交易办公室（以下简称央产房办公室）、原产权单位中央国家机关公务员住宅建设服务中心（以下简称住宅服务中心）、某部水利信息中心（以下简称信息中心）核实。
其中，央产房办公室回函称：讼争房屋在该单位档案不完善，需完善产权人职工数据。待住房档案完善后，若产权单位同意上市，该单位将按规定予以办理上市审核相关事宜。如职工数据不完善，无法取得上市手续。
住宅服务中心答复：房改售房后，该单位不再介入和干涉上市。有纠纷的情况下，单位不便发表意见。如法院判决后，该单位需要汇报确定是否配合履行。
信息中心答复：张某原为该单位职工，于2016年离职。现为该单位投资的某发展有限公司（以下简称某公司）职工；现该中心没有张某职工数据，无法通过系统上传职工数据；如张某申请上市情况，该单位需研究，无法答复；而公司实际无法提交职工数据。
4. 一审法院审理期间，李某向一审法院交纳剩余房款65万元，并同意合同履行前提下支付给张。经李某申请，一审法院查封了讼争房屋。李某的诉讼请求第一项为：张某及韩某继续履行2010年9月19日签订的《房屋买卖合同》及《2010年补充协议》、《2012年补充协议》，协助办理北京市东城区房屋的上市交易手续及产权登记手续，将上述房屋过户至李某名下。
无争议事实情况介绍完毕。

结合双方诉辩意见、无争议事实，本案争议焦点可归纳为：1.《房屋买卖合同》及《2010年补充协议》是否已解除。2.能否判决张宝春办理讼争房屋的上市交易和转移登记手续。3.逾期办证违约金应否及如何支持。各方是否有异议？

无异议。

下面讨论第一个焦点问题进行讨论。被上诉人你认为合同已经解除，是依据哪个法律条款？

民法通则第51条，民法总则第154条、合同法第52条第二项。

合同法第45条和第93条，你们认为这是附条件的解除合同，还是约定解除权的合同？

两个都有。

上诉人的意见？

关于合同是否解除的问题，虽然补充协议一第2条第4款约定合同自动解除，但双方并未遵守该条，双方以实际行动达成了继续履行的合意，及上诉人在12月22日提出解除合同，要求被上诉人返还房款，被上诉人以妻子生病没有钱为由降价，以次签订了补充协议二，所以合同没有解除。双方达成补充协议二的行为，根据合同法第77条，当事人协商一致，可以变更合同的约定，双方达成补充协议二的行为也是对补充协议一第2条第4款的变更。关于被上诉人提到的合同是否解除当中的情势变更问题，产权证的办理是商业风险，而不是情势变更，继续履行合同，貌似对被上诉人不利，但如果解除合同，对上诉人是不利的，不属于对一放不利的情况，也不属于合同法司法解释二第26条规定的情形，第26条同时规定在情势变更出现的情况，当事人可以请求变更或解除，但本案是上诉人一直在要求被上诉人履行合同，而被上诉人在一审我们起诉之前，没有任何的言行表明要解除合同，不属于情势变更。

被上诉人的意见？

没有补充了。

链家公司的意见？

我公司认为合同没有解除。本案的情形不符合情势变更。

下面讨论第二个焦点问题。

为进一步落实职工数据如何建立和原产权单位是否同意上市，上诉人到交易大厅进行咨询，工作人员称原产权单位职工所在单位，共用一个系统，原产权单位上传档案，当时凭该登记表可以办理过户。2018年11月9日上诉人到某部房管部门咨询，对该系统的职工管理界面等进行拍照，向工作人员了解到，只要按照该系统页面要求填写上传，就可以建立职工档案，根据该页面显示，职工的情况共18项内容，配偶的情况姓名等共8项，住房档案显示只是房屋的基本信息包括房屋坐落等共15项内容，并不复杂，按照这个填写上传就可以完成职工档案。中心表示被上诉人的职工档案没有建立，如果法院判决，公司将配合执行。根据我们的了解，上市交易的手续不存在交易障碍。

被上诉人陈述意见。

就合同的履行，约定了期限，有免责的解除和违约的解除。

你去原单位申请过上市交易手续吗？你清楚其他人拿到产权证后出售房屋的吗？

起诉我时，我才知道房本下来了，那时我已经到某公司了。
不清楚。

上诉人去了三个单位，央产房办公室、水利部、房管部门，没有否定性的意见，只是申报一些事项，你清楚吗？

我现在不是某部的人，到水利部信息中心综合部了解情况，如果综合部配合你执行我的职工资料，只有把我调回，我现在和某部和信息中心没有关系，我只是北京市的一个国企单位。我和某部没有劳动合同关系了。

办理这个手续需要两个单位，如果你坚持你的上诉请求，如果法院支持了你了，出现履行不能的责任，这个责任由你自己负责。你是否考虑追加这两个单位履行协助义务，你考虑清楚。

清楚了。
明白了。

下面就是否及如何支付违约金问题进行讨论。

对于违约金三个协议中都有期限，超过这个期限就不应该支付了。

中介公司对以上问题是否有补充？

没有意见。

各方还有补充吗？

被上诉人说公司和某部没有关系，我们已经提交了公司的档案，可以证明公司是某部全资公司。关于合同是否解除和违约，北京高院司法解释第21条有规定，守约方可以解除合同，违约方不能解除。

买卖合同和补充协议有矛盾，对于合同条款不一致，应该依据合同法规定，合同条款是格式条款，规定应该适用于上诉人。

你们认为是格式条款吗？

不属于格式条款。

中介公司的意见？

不属于格式条款。

刚才，我们针对三个争议焦点进行了深入讨论，各方就事实和法律均充分发表了意见，本阶段审理结束。下面进行最后陈述。

坚持上诉请求。

坚持答辩意见。

坚持陈述意见。

根据我国民诉法的相关规定，当事人可在自愿的基础上，提请法庭主持调解，双方是否有调解的意愿？

可以。

有无具体调解方案，上诉人你方先说一下。

庭后再协商。

本次庭审不再主持调解。若双方却有意向，庭后再行沟通。如不能调解，合议庭评议后将做出判决。现在休庭。（敲击法槌）

全体起立，请审判长、审判员退庭。
（审判长、审判员退庭）

今天的网络直播到此结束，感谢研究室王鑫刚辛苦工作，感谢网友关注，再见。

此记录不是庭审记录，不具有法律效力。