各位网友，大家好！我是此次网络直播的主持人吴卫娟。北京市房山区人民法院今天上午10：00将在该院方形会议室召开涉房产类执行异议工作典型案例新闻通报会。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次活动进行网络直播，欢迎大家关注！

北京市房山区人民法院先后荣获“全国模范法院”“全国文明单位”“全国人民满意的好法院”“全国法院文化建设示范单位”等荣誉称号。干警中涌现出了全国法院办案标兵王保新、赵洪波，全国法院先进个人、2015北京法院十大人物、扎根基层二十二年的“乡村法官”连春祥，全国最美家庭获奖者、北京榜样马志敏等一批先进典型。

此次新闻通报会的主持人是该院政治部副主任、新闻宣传组组长李倩。现场活动已经准备就绪，下面我们一起来看下现场的具体情况吧。

各位人大代表、政协委员、媒体记者、各位网友，大家上午好！我是今天新闻通报会的主持人李倩，欢迎大家参与我院涉房产类执行异议工作典型案例新闻通报会。

执行弘诚信，诚信促执行。法院执行工作是各方利益主体聚集的领域，不乏不同主体之间彼此利益对立。执行异议作为执行工作的一种监督程序，是案件当事人、利害关系人、案外人合法权益的重要救济途径。在涉及房产的执行案件中，常常有相关权利人以所有权、租赁权、生存权等为由，向法院提出执行异议，要求法院中止执行。但相关权利人的异议请求能否得到支持？如何打击以执行异议为借口而拖延执行、逃避执行的行为，切实有效营造诚信守信的社会氛围？

今天我们在此召开新闻通报会，对我院涉房产类执行异议工作情况进行通报，梳理这类案件的特征，以及审理发现的突出问题，结合以往既判案例和裁判规则，积极引导和化解此类纠纷，提升该类案件执行质效，加强执行风险预防，努力发挥“小案件”的大效应，助推执行异议源头治理。

首先，向大家介绍一下出席此次通报会的领导，他们是房山法院党组成员、政治部主任、新闻发言人肖婧，综合审判庭庭长赵洪波。此次通报会还将通过中国法院网、北京法院直播网、新浪官方微博“北京房山法院”进行同步视频、图文直播。欢迎大家关注。

下面进行会议的第一项议程，有请肖主任通报房山法院涉房产类执行异议工作情况，主要特点、突出问题并作相关提示。

各位人大代表、政协委员、媒体朋友们，大家上午好！
习近平总书记在党的二十大报告中强调，坚持全面依法治国，推进法治中国建设，必须更好发挥法治固根本、稳预期、利长远的保障作用。在法治轨道上全面建设社会主义现代化国家，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义，公正司法是维护社会公平正义的最后一道防线，而执行工作则是最后一道防线中的最后一公里。而为了保护当事人、利害关系人、案外人的合法权益，维护生效法律文书的既判力、司法权威和法律尊严，作为对执行工作的一种监督，执行异议程序由此衍生，成为对当事人、利害关系人、案外人合法权益的一种重要救济途径。
为充分保障和及时兑现申请执行人的合法权益，法院往往需要对被执行人、甚至在一定条件下对第三人的财产采取查封、冻结、扣押等强制执行措施，并处置相应的财产。房产处置案件相比其他财产处置案件更为复杂，在对房产查封、评估、拍卖等节点的执行程序中，当事人、利害关系人、案外人往往以侵犯其生存权、物权、租赁权等合法权益为由提出执行异议。

房山法院经调研发现，强制执行房产过程存在以下三大特点：
一、涉房产执行程序节点多、处置周期较长。执行法院在处置房产时，需要启动多个法定程序：查封、公告、评估（当事人议价、网络询价、委托评估等）、拍卖（一拍、二拍、变卖、以物抵债）、腾退等等，执行节点多，且需层层压实进行，财产处置和变现的周期进而延长。
二、涉房产执行关系多方利益主体，提出执行异议概率大。虽然在我国实行不动产登记制度，但往往还存在着房产的实际权利人与房产登记所有权人不一致的情况，所以在查封、处置房屋过程中，往往会触动多方利益，比如被执行人的基本生活保障利益、被执行人配偶一方的共有权、承租人的租赁权、抵押权人的优先受偿权、一般买受人及消费者的物权期待权、承租人的优先购买权以及竞买人的知情权等，被执行人、利害关系人、案外人均有可能提出执行异议，相对于存款、动产的执行而言，针对房产的执行提出执行异议的概率更大。
三、涉房产执行异议中易出现恶意串通逃避执行、虚假诉讼，甄别难度大。涉房产执行中节点多、周期长，财产价值较大，部分被执行人为了逃避执行、拖延执行，与案外人恶意串通，比如倒签租赁合同、将已被查封的房产低价出卖、甚至取得另案生效法律文书等，案外人以此向法院提出执行标的异议。因为案外人一旦提出执行标的异议，根据相关法律规定，一般情况下，执行标的的执行程序应予中止，从而达到规避、逃避执行的目的。但在执行异议的审查过程中，难以甄别恶意串通、虚假诉讼，需要足够的证据才能予以认定。

针对涉强制执行房产过程的三大突出特点，房山法院结合以往既判案例和已形成的成熟裁判规则，着重立足以下三点，积极引导和化解此类纠纷，提升该类案件执行质效：
一、全面审查原则，严防虚假诉讼。在执行异议、复议、执行异议之诉等程序中应当加大对虚假诉讼的查处力度，从异议主体、证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面，对可能发生虚假诉讼的情形应当全面审查、重点审查，审慎认定是否存在以捏造事实对执行标的提出异议、申请参与分配或者其他导致人民法院有可能错误执行的行为。在执行异议审查过程中，执行法官应主动向当事人释明虚假异议、诉讼的法律后果，引导当事人诚信异议、诉讼。一旦认定为虚假异议、诉讼的案件，应当裁定不予受理或者驳回申请；情况严重的，应对其采取罚款、拘留等惩罚措施。
二、厘清法律关系，防止恶意串通逃避执行。涉房产执行中，对于案外人提出的执行标的异议，往往涉及三方当事人之间多个法律关系，利益冲突主要发生在案外人与申请执行人之间，被执行人与案外人具有亲属关系、关联关系等利害关系，诉讼中可能相互支持，对于被执行人就涉案外人权益相关事实的自认，法官应当审慎认定，应当特别注意审查是否存在当事人恶意串通等事实。对于缺乏充分证据证明案外人享有足以排除强制执行民事权益的，不应支持案外人主张。
三、精准甄别审查，依法保护合法权益。对于涉及案外人提出执行标的异议的，若案外人确实与执行标的存在法律上的利害关系，而非事实上的利害关系，并享有所有权、物权期待权等实体性权利的，执行异议程序坚持保护案外人的诉权；对于被执行人、利害关系人提出的执行行为异议，若执行行为确实存在不当之处，执行异议程序亦坚持监督与引导执行行为原则。

以上就是我院涉房产类执行异议工作情况的通报，谢谢大家。

感谢肖主任的详细介绍。
为指导相关权利人正确行使合法权利，杜绝执行异议成为逃避执行、拖延执行的手段，打击滥用权利扰乱执行工作，充分解读执行办理规定，下面有请综合审判庭庭长赵洪波发布三起典型案例，并做法律提示。

大家好！执行过程中，被执行人以房产为唯一住房提出终止执行，能否得到支持？如何保障被执行人的生存权？担保人是否可以适用预留唯一住房租金规定？房产查封后被出租，承租人能否阻却法院的执行？下面，我院从已审结执行异议案件中选取典型案例予以通报。
案例一：不履行法定义务 被执行人唯一住房被拍卖
基本案情：2021年1月，王某与李某民间借贷纠纷一案，法院判决王某返还李某200万元及相应的利息。判决生效后，王某未按照生效法律文书履行还款义务，于是李某向法院申请强制执行。在执行过程中，法官查询到被执行人王某名下有一套商品房，法院立即对登记在王某名下的房产进行了查封，并张贴查封、评估、拍卖公告。随后，王某向法院提出了执行异议，主要理由是该房产是王某名下唯一住房，法院不得拍卖。
法院经审查认为，王某未履行生效法律文书确定的义务，法院查封其名下的房产、启动评估、拍卖程序并无不当，异议人以唯一住房为由提出解除房产查封、中止评估、拍卖程序缺乏法律依据，在申请执行人李某同意为被执行人王某预留房屋租金的前提下，法院驳回了被执行人的异议请求。
后房屋以180万元竞价卖出。由于该房产是王某及其扶养家属名下的唯一住房，法院经过调查周边租房情况、家属扶养抚育情况、家庭收入情况等，经合议庭合议，最终决定为王某预留六年的房屋租金共计40万元。
王某认为预留的租金太少，对预留数额不服，再次向法院提出执行异议：要求预留八年的房屋租金、生活费、治疗费等共计60万元，理由是王某还需要看病、生活开支等。
法院经过审查，认为王某以生活开支、需要就医等理由提出要求预留60万元过高，超出正常必要开支，于是法院再次驳回了王某的异议请求。王某不服申请复议，二审法院驳回了王某的复议请求，维持原审裁定。
法官说法：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
本案中，王某名下的房产虽然是他和扶养家属的唯一住房，但申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除六年的租金，保障王某及家人基本居住环境，故法院驳回了王某的异议请求。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定，参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年的租金。具体预留的租金由执行法院参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，合议庭形成合议意见予以决定。
本案中，执行法官充分调查了被执行人居住地的房屋租赁情况、被执行人家属情况等，结合被执行人在执行过程中履行法定义务情况，形成了合议结果。该决定符合法律规定，而异议人的异议请求缺乏事实及法律依据，故法院依法驳回了王某的异议请求。
人民法院始终践行善意文明执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益同时，最大限度减少对被执行人权益影响，实现法律效果与社会效果有机统一。
在司法实践中，唯一住房不是不履行法定义务的抗辩理由、不是豁免执行的理由，只要符合法律规定，如在拍卖款中给被执行人预留一定的住房租金，或申请执行人同意为被执行人及其扶养家属提供居住用房等，被执行人名下的唯一住房可被法院强制执行。

案例二：担保人之担保财产 不适用唯一住房预留租金规定
基本案情： 2017年12月，在朱某与倪某、北京某科技公司民间借贷纠纷案件的审理阶段，朱某向法院申请保全倪某、北京某科技公司名下价值780万元的财产。2018年1月初，案外人马某以担保人身份出具担保申请，自愿以自己名下位于北京市房山区XX号房屋（以下简称案涉房产）为北京某科技公司提供担保，担保金额为280万元，并承诺自愿承担由此产生的所有法律责任。随后，法院依法查封了马某名下的担保财产，并裁定解除了对北京某科技公司账户内存款100万元及其名下位于河北省某地的土地使用权的查封。
2018年4月，在诉讼过程中，朱某与倪某、北京某科技公司达成了和解协议，本院出具了民事调解书：倪某、北京某科技公司共同偿还朱某借款本金480万元及相应的利息。后朱某向本院申请强制执行。在执行中，法院对担保人马某名下的担保财产依法进行评估并进行了司法拍卖，拍卖款275万元。担保人马某向本院提出异议，主张申请保留必要的住房租金27万元，理由为该房产是担保人马某的唯一住房。
经法院审查认为，担保人马某的异议请求不符合法律规定，故驳回了马某的异议请求。马某不服申请复议，二审法院裁定驳回复议申请，维持原审裁定。
法官说法：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十条第一款规定，被法院拍卖之后预留租金的情况适用于法院处置被执行人名下的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2020年修正）》第五十四条规定，人民法院在审理案件期间，保证人为被执行人提供保证，人民法院据此未对被执行人的财产采取保全措施或解除保全措施的，案件审结后如果被执行人无财产可供执行或其财产不足清偿债务时，即使生效法律文书中未确定保证人承担责任，人民法院有权裁定执行保证人在保证责任范围内的财产。
在本案中，马某于诉讼保全阶段向本院出具担保申请，表示自愿以其名下的位于房山区的房产为北京某科技公司提供反担保，担保金额为280万元，法院据此查封该房屋。案件进入执行程序后，保全措施自动转化为执行中的查封措施，即在执行阶段马某作为担保人以位于房山区某房屋在其承诺的担保责任限额内对被执行人北京某科技公司的债务承担责任，但是马某系执行案件的担保人，并非本案的被执行人，担保人与被执行人的诉讼地位不可等同，故不应适用关于执行标的系唯一住房为被执行人预留租金的相关规定，最终驳回了马某的异议请求，该担保房产的拍卖款全部发还给申请执行人。
法官提示：担保人为他人提供担保要小心谨慎，切勿随意为他人担保，否则需要在担保范围内承担相应的担保责任，此时担保人的唯一住房不可被豁免执行，也不适用唯一住房预留租金的法律规定。

案例三：房产查封后被出租，承租人提出案外人异议被驳回
基本案情：2021年12月，张某与牛某买卖合同纠纷一案中，法院判决牛某向张某支付货款200万元。2022年2月，张某向法院申请强制执行。在执行中，法院于2022年3月查封牛某名下位于北京市房山区某小区房产，并依法张贴公告。在执行法院评估、拍卖过程中，第三人赵某提出执行异议，请求法院终止对房屋的执行，解除对房屋的查封，理由是赵某与牛某签署了10年的租赁合同，现在租赁期并未届满，法院的执行侵害了赵某的租赁权。
经过法院审查认为，赵某与牛某签署合同时间为2022年5月，牛某将案涉房屋出租给赵某的时间晚于法院的查封时间，其租赁权无法排除法院执行，故驳回了赵某的异议请求。
法官说法：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020年修正）》第二十四条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，牛某与赵某签署租赁合同的时间晚于法院的查封时间，即查封在前、租赁在后，赵某的租赁权不得对抗申请执行人，无法排除法院的执行。
法官提示：在实践中，承租人提出执行异议的案件较多：对于查封在前、租赁在后情况下的案件，承租人无法排除法院的强制执行；对于租赁在前、查封在后的案件，执行法官在发布拍卖公告时应对房产的租赁情况及时、准确披露，一旦真正的承租人提出异议，经查情况属实时，应该遵守“买卖不破租赁原则”，在腾退阶段，执行法院应予保障承租人的合法权益。承租人在租赁房屋时，应尽审慎义务，比如查询关于房产是否有法院查封等情况，以免后续无法排除法院执行，从而无法实现其租赁目的。
但是司法实践中，还有很多当事人通过倒签租赁合同的方式以此来逃避、拖延法院的执行，一旦发现，情况严重的法院会对相关当事人进行罚款、拘留甚至可以追究刑事责任。
执行弘诚信，诚信促执行。倡导诚实守信，人无信不立，业无信不兴，被执行人应当主动履行生效法律文书确定的义务，而非阻碍、逃避执行，否则需要承担相应的法律责任。

以上就是我院的通报典型案例，谢谢大家。

感谢赵庭长对案例的释法通解。今后，房山法院将继续深化执源治理，严厉打击拒执行为，增强执行威慑力，强化执行风险防范，以更优化的方式促进执行规范，加大滥用执行异议惩戒力度；同时，我院也将继续调研总结发布关系人民群众切身利益的案件，准确传递审判执行工作中的重要信息，与公众形成良好互动，为推动区域稳定发展提供坚实的司法和舆论保障。

感谢各位人大代表、政协委员、媒体记者的参与，同时也感谢广大网友的收看和关注。本次新闻通报会到此结束，再见。

本次通报会直播到此结束，感谢各位网友的关注！特别感谢中国法院网、北京法院网、北京市高级人民法院新闻宣传办公室赵书博、赵思源同志对此次直播的大力支持！