审判员

原告代理人

被告代理人
2019年7月4日14:15直播黄浦法院审理的一起房屋租赁合同纠纷案
  • [主持人]：
    各位网友下午好，欢迎收看本次直播！
    [16:23:24]
  • [主持人]：
    案情简介：原告诉称，原告与被告签订了租赁合同,约定被告出租房屋给原告。然而在合同履行期间,房屋一直存在漏水现象，导致原告物品被损伤，期间原告多次向被告物业部门报修，并未有任何改观。原告请求被告返还保证金及装潢损失。被告始终未理睬。故原告诉至法院要求被告赔偿其损失共计人民币17万余元。
    [16:23:40]
  • [书记员]：
    宣读法庭纪律：全体人员在庭审活动中应当服从审判长或独任审判员的指挥，尊重司法礼仪，遵守法庭纪律，不得实施下列行为：
    （一）鼓掌、喧哗；（二）吸烟、进食；（三）拨打或接听电话；（四）对庭审活动进行录音、录像、拍照或使用移动通信工具等传播庭审活动；（五）其他危害法庭安全或妨害法庭秩序的行为。检察人员、诉讼参与人发言或提问，应当经审判长或独任审判员许可。旁听人员不得进入审判活动区，不得随意站立、走动，不得发言和提问。媒体记者经许可实施对庭审活动进行录音、录像、拍照或使用移动通信工具等传播庭审活动的行为，应当在指定的时间及区域进行，不得影响或干扰庭审活动。” 请审判员入席。
    [16:24:05]
  • [审判员]：
    核对当事人：
    原告上海某服装有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路某号某幢某室。
    法定代表人张某，执行董事。（未到）
    委托诉讼代理人蒲泊闻，上海市海华永泰律师事务所律师。（未到）
    委托诉讼代理人张建勋，上海市海华永泰律师事务所律师。
    被告上海某投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区陆家浜路某号某室。
    法定代表人黄某，执行董事。（未到）
    委托诉讼代理人王彦博，上海秉文律师事务所律师。
    委托诉讼代理人蒋聿德，上海秉文律师事务所律师。（未到）
    [16:24:32]
  • [审判员]：
    现在开庭，上海市黄浦区人民法院民事审判庭今天依法公开开庭审理原告上海某服装有限公司诉被告上海某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。根据上海市高级人民法院的要求，现对于法院开庭审理的案件需进行网络直播，双方当事人是否同意本案进行网络直播？
    [16:26:04]
  • [原告　原告代理人]：
    同意。
    [16:26:26]
  • [被告　被告代理人]：
    同意。
    [16:26:33]
  • [审判员]：
    本案适用简易程序，由审判员王凌冰独任审理，书记员丁莉菲担任法庭记录。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人在诉讼中享有下列诉讼权利：当事人有权委托代理人参加诉讼，提出申请回避，请求调解，自行和解，提起上诉，申请执行；原告可以放弃或变更诉讼请求，被告可以承认或反驳诉讼请求，有权提起反诉；当事人可以查阅本案有关材料，并可复制本案有关材料和法律文书。当事人在诉讼中应当履行下列义务：当事人必须依法行使诉讼权利，不得滥用诉权；必须遵守法庭秩序；必须履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。当事人向人民法院提交的证据，应当在人民法院指定的期限内或者当事人协商一致并经人民法院认可的期限内完成。双方当事人对诉讼权利义务告知是否听清？
    [16:27:28]
  • [原告　原告代理人]：
    听清了。
    [16:27:33]
  • [被告　被告代理人]：
    听清了。
    [16:27:42]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条之规定，如果本案审判员或书记员是本案的当事人或者是当事人、诉讼代理人的近亲属，或者与本案有利害关系，或者与本案当事人有其他关系，可能影响本案公正审理的，当事人有权用书面或者口头的方式申请回避，并说明申请回避的理由。原、被告当事人是否有法定理由需要申请回避？
    [16:27:49]
  • [审判员]：
    被告在开庭前向法庭递交反诉状，法庭会在庭后决定是否受理，如果受理反诉，本院会开具反诉部分诉讼费通知，如逾期缴纳，则不予受理。被告是否听清楚？
    [16:29:12]
  • [被告　被告代理人]：
    清楚。
    [16:29:25]
  • [审判员]：
    现在进行法庭事实调查。首先由原告陈述诉讼请求及依据的事实和理由。
    [16:29:31]
  • [原告　原告代理人]：
    诉讼请求：1、要求判令原告与被告于2018年5月7日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；2、要求判令被告返还原告租赁保证金74200元；3、要求判令被告赔偿原告装潢损失费104634元；4、本案诉讼费由被告承担。
    事实和理由：原告诉称，原告与被告签订了租赁合同,约定被告出租房屋给原告。然而在合同履行期间,房屋一直存在漏水现象，导致原告物品被损伤，期间原告多次向被告物业部门报修，并未有任何改观。原告请求被告返还保证金及装潢损失。被告始终未理睬。故原告诉至法院要求被告赔偿其损失共计人民币17万余元。补充一点，在第二段中，被告出租房屋目前黄浦区城管部门已作出限期拆除决定。
    [16:29:38]
  • [审判员]：
    房屋租期？
    [16:30:01]
  • [原告　原告代理人]：
    2018年6月23日至2020年6月22日，免租期一个月，是从5月22日至6月22日。
    [16:30:09]
  • [审判员]：
    租金约定？
    [16:30:16]
  • [原告　原告代理人]：
    先付后用。
    [16:30:30]
  • [审判员]：
    实际合同履行中，原告租金实际付到何时？
    [16:30:38]
  • [原告　原告代理人]：
    2019年2月22日。
    [16:30:48]
  • [审判员]：
    目前房屋是什么状态？
    [16:30:56]
  • [原告　原告代理人]：
    目前房屋是被告在控制，我们已经在2019年1月31日搬走，钥匙交给保安。
    [16:31:02]
  • [审判员]：
    原告认为合同无效依据？
    [16:31:09]
  • [原告　原告代理人]：
    房屋是违章建筑，目前已被城管限令拆除。
    [16:31:15]
  • [审判员]：
    搬离原因？
    [16:31:23]
  • [原告　原告代理人]：
    房屋漏水。
    [16:31:29]
  • [审判员]：
    是否跟被告提出？
    [16:31:36]
  • [原告　原告代理人]：
    通过微信和被告员工提出过，而且漏水现象不止一次。
    [16:31:42]
  • [审判员]：
    诉请三的金额依据？
    [16:31:51]
  • [原告　原告代理人]：
    我们付给装潢公司的金额，和装潢公司的合同为依据。
    [16:31:58]
  • [审判员]：
    有付款依据吗？
    [16:32:07]
  • [原告　原告代理人]：
    有的。有装修公司出具的收据。
    [16:32:14]
  • [审判员]：
    被告对原告所述的诉讼请求及事实理由进行答辩。
    [16:32:20]
  • [被告　被告代理人]：
    针对原告诉请，首先，1、被告房屋不是违章建筑；2、被告房屋不存在原告所说的严重漏水情况；3、原告是因为自己公司经营不慎，无法继续经营，而在2019年1月30日夜里，擅自将租赁房屋内的装修等拆除，搬走，并且将属于被告所有的轨道灯也一并搬走，并且没有交付该房屋钥匙。被告不认可原告此等擅自退租行为，不同意原告提出的在2019年2月22日解除合同要求，并且要求原告继续履行合同，继续向被告支付租金，但是原告始终没有支付，反而向法院提起诉讼。基于上述情形，被告于2019年3月28日提出反诉，以原告长期拖欠租金为由，由被告解除合同，并要求原告支付拖欠租金、违约金，并赔偿被告损失，所以被告认为原告的请求没有事实依据和法律依据，不应支持，反而因为原告存在违约行为而承担违约责任。
    [16:32:31]
  • [审判员]：
    原告称房屋为违章建筑，而且城管要求拆除，是否是事实？
    [16:32:46]
  • [被告　被告代理人]：
    不是事实。这个不是违章建筑，有房产证的。
    [16:32:56]
  • [审判员]：
    建筑是否处于房产证范围内？
    [16:33:04]
  • [被告　被告代理人]：
    是处于房产证范围内。
    [16:33:11]
  • [审判员]：
    城管部门是否要求拆除？
    [16:33:17]
  • [被告　被告代理人]：
    这个我要回去之后与当事人核实。但是之前滨江改造工程时，已经拆除了违建部分，所以给原告的是已经拆除违建部分的建筑。
    [16:33:24]
  • [审判员]：
    被告，庭后一周内以书面形式告知法庭：1、现在出租房屋是否是产证范围内的房屋；2、不管改造前后，被告公司是否收到过城管部门发出的违章拆除决定书，这份违章拆除决定书是否涉及双方争议房屋。如果被告故意隐瞒事实，待法院查明事实后，将承担法律后果。被告是否听清？
    [16:33:30]
  • [被告　被告代理人]：
    清楚。
    [16:33:42]
  • [审判员]：
    原告，涉及到合同是否有效，法院会查明事实，如果查明拆除的违章建筑并不是争议房屋，那么合同将视为有效。原告是否听清？
    [16:33:49]
  • [原告　原告代理人]：
    清楚。
    [16:33:56]
  • [审判员]：
    如果合同无效，所有状态返还，支付费用也要返还，原告需支付房屋使用费。根据原告诉请，法庭需要就装潢损失进行评估，之后决定谁来承担相应损失；如果合同有效，原告目前已经搬离房屋，是否构成违约？关于原告所说的房屋漏水是否达到解除合同的标准，也是法院需要考虑的。双方当事人是否有异议？
    [16:34:03]
  • [原告　原告代理人]：
    同意，无异议。
    [16:34:12]
  • [被告　被告代理人]：
    同意，无异议。
    [16:34:19]
  • [审判员]：
    被告，原告支付保证金74200元，是否有异议？
    [16:34:25]
  • [被告　被告代理人]：
    无异议。
    [16:34:33]
  • [审判员]：
    目前房屋状态？
    [16:34:39]
  • [被告　被告代理人]：
    空关。原来原告的装潢还在。
    [16:34:52]
  • [审判员]：
    原告，被告称你搬离时未交接钥匙，你们是否有证据？
    [16:34:58]
  • [原告　原告代理人]：
    当时没有留证据。但是被告那里有备用钥匙。
    [16:35:08]
  • [审判员]：
    原告，是否把里面的装潢都拆除？
    [16:35:17]
  • [原告　原告代理人]：
    没有。装潢还在。
    [16:35:34]
  • [审判员]：
    现场钥匙你们已经没有了？
    [16:35:39]
  • [原告　原告代理人]：
    是的。
    [16:35:50]
  • [审判员]：
    被告，你们现场如何进去？
    [16:35:57]
  • [被告　被告代理人]：
    保安有钥匙。
    [16:36:04]
  • [审判员]：
    原告，因为你的诉请中有装潢损失的赔偿，法院会根据现有的残值进行评估，原告是否同意对装潢进行评估？
    [16:36:10]
  • [原告　原告代理人]：
    同意。
    [16:36:17]
  • [审判员]：
    3天之内向法庭提交申请，要求对装潢进行评估，如果逾期不交，原告将承担法律后果。
    [16:36:23]
  • [原告　原告代理人]：
    同意。
    [16:36:31]
  • [审判员]：
    被告，如果法庭启动相应评估，被告不可以再动现场，被告是否明白？
    [16:36:39]
  • [被告　被告代理人]：
    明白。
    [16:36:46]
  • [审判员]：
    房屋漏水情况是否有证据证实？
    [16:37:13]
  • [原告　原告代理人]：
    有的，在原告补充提供的证据中第一组第二项，从第9页至23页都是现场照片。
    [16:37:18]
  • [审判员]：
    被告，是否存在这个情况？
    [16:37:35]
  • [被告　被告代理人]：
    关于原告提供的新的证据，我们认为已经超过举证期限。另外关于漏水情况，根本没有原告说的那么严重，当时是梅雨季节，是会发生个别地方漏水情况，我们工作人员对现场做了防水处理，从原告搬入系争房屋到离开，一共处理了2次。另外，原告应该证明漏水情况已经达到可以解除合同的程度。
    [16:37:38]
  • [审判员]：
    租赁期间，8月份和10月份两个聊天记录证实系争房屋渗水，并不是漏水，是否达到原告必须退租的程度？
    [16:37:53]
  • [原告　原告代理人]：
    5月7日签合同，5月23日交房，交房时装修队进来，在装修过程中发现漏水现象。
    [16:38:12]
  • [审判员]：
    关于房屋交付，原告需要提供相应证据证明你们与被告之间的房屋交付。
    [16:38:48]
  • [原告　原告代理人]：
    清楚。关于交付钥匙，首先原告在1月31日按照被告要求已经提交了退租申请，另外保安是被告员工，原告将钥匙交给被告员工，其次，钥匙不止原告有，被告也有备用钥匙，被告在原告搬离后，将原告留在系争房屋中的空调也搬走了。
    [16:38:51]
  • [审判员]：
    是否有证据证明？
    [16:39:00]
  • [原告　原告代理人]：
    有的。
    [16:39:20]
  • [审判员]：
    双方对事实方面是否还有补充？
    [16:39:27]
  • [原告　原告代理人]：
    没有。
    [16:39:47]
  • [被告　被告代理人]：
    关于免租期的问题，实际免租期是一个半月。合同中约定，我们实际交付房屋日期是5月7日，原告在装修过程中要求再延长半个月，所以免租期时间我们往后推了半个月。
    [16:39:53]
  • [审判员]：
    但是合同中没有示明，这是被告的问题。
    [16:40:02]
  • [被告　被告代理人]：
    明白，被告方只是陈述自己的意见。
    [16:40:11]
  • [审判员]：
    本案争议焦点：1、合同是否有效？原告认为是无效，理由是违章建筑；被告认为是合法建筑，在房产证的范围内；如果原告出具的说明被告不认同，法院将会启动相应措施；2、如果合同有效，装潢损失如何确定？原告提供了装潢合同、收款收据，但是没有提供转账凭证，法院会启动相应残值评估；3、系争房屋何时交付？原告认为是1月31日，被告认为没有收到原告钥匙，不能视为交付。原告向被告方物业交付房屋是否构成房屋返还，被告是否拥有房屋的控制权；4、如果合同有效，原告是否有解除合同的理由？双方对于法院归纳的争议焦点是否有异议？
    [16:40:30]
  • [原告　原告代理人]：
    同意，无异议。
    [16:41:53]
  • [被告　被告代理人]：
    同意，无异议。
    [16:41:57]
  • [审判员]：
    根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。接下来进行举证质证。先由原告向法庭提供证据，并说明提供证据的名称、来源及证明的内容。
    [16:42:01]
  • [原告　原告代理人]：
    证据1、《上海市房屋租赁合同》，证明原、被告存在租赁合同关系；2-3、原告法定代表人与被告负责招商的员工微信聊天记录；上海市黄浦区陆家浜路不动产平面图（1层-2层），证据2-3证明被告向原告租赁的房屋即上海市黄浦区陆家浜路为后期搭建建筑，为违章建筑；4、原告向被告支付租赁保证金的银行转帐凭证，证明原告已向被告支付租赁保证金；5-8、《上海市家庭居家装饰装修施工合同》；装修费用清单；上海某建筑装潢工程有限公司出具《收据》；原告法定代表人与上海某建筑装潢工程有限公司就装修结算的微信聊天记录，证据5-8证明原告承租涉案房屋后房屋装修所花费的装潢费用。今天补充本诉证据9-11，证据名称同证明目的与证据目录一致。
    [16:42:12]
  • [审判员]：
    现在进行质证，先由被告发表对原告提供证据的质证意见。
    [16:42:50]
  • [被告　被告代理人]：
    对于证据1真实性无异议，证明目的也认可；对于证据2-3真实性不予认可，关联性也不予认可，该证据无法证明微信属于被告员工，即使属于被告员工，该员工也无权代表公司作出任何房屋是否属于违建的定性；对于证据4真实性认可，保证金已收到；对于证据5-8我们要求看原件。
    [16:43:10]
  • [原告　原告代理人]：
    （当庭出示原件），关于聊天记录因为当事人在出差，所以没办法拿到他的手机。
    [16:43:17]
  • [被告　被告代理人]：
    对于《上海市家庭居家装饰装修施工合同》、装修费用清单均没有被告盖章，对于其真实性无法确认；对于上海某建筑装潢工程有限公司出具《收据》，我们认为这份收据是装修公司单方出具，不足以证明装修款已经支付；关于微信聊天记录，在看到原件前对于真实性暂不予认可。从内容的关联性看，1、根据这份装修合同，其中挂衣架、展示柜等是属于可拆除装修装饰，事实上，在1月30日夜里当天，该店铺内所有可以拆除的装饰，除了空调和轨道灯之外，其他都被原告搬走，即使原告发生了10万多的装修费，也不足以构成原告所有损失。关于微信记录，原告搬走的轨道灯中，有22套科勒轨道灯，原告已经搬走，并没有返还被告。在证据第54页中也提到小射灯退了，之所以会退，是因为被告公司出资提供了22套轨道灯。关于原告当庭提交的补充证据，我们认为已经超过了举证期限，被告不予质证。
    [16:43:32]
  • [审判员]：
    法庭现在要求被告质证。
    [16:43:58]
  • [被告　被告代理人]：
    被告同意质证，但是需要答辩期，留在下次质证。
    [16:44:02]
  • [审判员]：
    现在由被告向法庭提供证据，并说明提供证据的名称、来源及证明的内容。
    [16:44:09]
  • [被告　被告代理人]：
    1、证明；2、授权书，证据1-2证明上海某房地产开发有限公司同意上海某投资管理有限公司转租陆家浜路房产。上海某投资管理有限公司同意将陆家浜路房产授权被告转租。
    [16:44:17]
  • [审判员]：
    原告对被告提供的证据发表质证意见。
    [16:44:50]
  • [原告　原告代理人]：
    对于证据三性予以认可。但是关于授权时间问题，被告是否能提交相关授权期限？
    [16:44:54]
  • [审判员]：
    这个和原告的合同是否有效无关。
    [16:45:01]
  • [原告　原告代理人]：
    明白。
    [16:45:09]
  • [审判员]：
    原告在七天之内向法庭提交评估申请，被告在七天之内提交房屋不是违章建筑的书面说明，逾期未交，双方将承担相应的法律后果。
    [16:45:15]
  • [原告　原告代理人]：
    明白。
    [16:45:25]
  • [被告　被告代理人]：
    明白。
    [16:45:31]
  • [审判员]：
    法院会对房屋是否是违章建筑作出最终意见，根据最终意见决定法院是否启动相应评估、是否受理被告的反诉。
    [16:45:35]
  • [被告　被告代理人]：
    同意，无异议。
    [16:46:02]
  • [审判员]：
    根据法律规定，当事人有权请求人民法院进行调解，双方当事人是否愿意调解？
    [16:46:34]
  • [原告　原告代理人]：
    可以听听被告调解方案。
    [16:46:38]
  • [被告　被告代理人]：
    同意。
    [16:46:45]
  • [审判员]：
    双方庭后与当事人沟通是否有调解方案，以书面形式呈至法庭。
    [16:46:52]
  • [原告　原告代理人]：
    好的。
    [16:47:00]
  • [被告　被告代理人]：
    好的。
    [16:47:07]
  • [审判员]：
    本案审理到此结束，双方当事人阅笔录无误后签字。休庭。
    [16:47:19]
  • [主持人]：
    网络直播到此，本直播内容非庭审笔录，不具法律效力。谢谢关注！
    [16:47:42]