各位网友，大家好！我是此次网络直播的主持人吴明慧，北京市房山区人民法院今天上午在燕山迎风街道杏花东里社区召开“涉楼房漏水财产损害赔偿”典型案例新闻通报会。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次活动进行网络直播，欢迎大家关注！

北京市房山区人民法院地处首都西南郊，辖区面积2019平方公里，常住人口 101万人。全院现有干警433人，内设33个部门。近几年，全院年收案量均超过2万件，年均结案率保持在96%以上。多年来，全院始终践行“以人为本、重在发展、立足实际、勇于创新”的治院方针，紧抓内部管理，深化审判机制改革，加强司法作风建设，不断提升队伍素质，各项工作全面稳步发展。

房山法院在全国率先建立法官助理制度，推行“三二一”审判机制改革，探索实践“互补型审判方式”新模式，相关工作经验和机制在全市得到推广，并被确立为北京市司法改革试点单位之一。坚持创新基层党建模式，探索实践“职业化、开放式党建”，实现党队建与中心工作的互融互促。坚持文化建院、文化育警，构建了以“系民心 铸法魂”为核心的文化建设体系, 为司法工作提供强大精神支撑与发展动力。该院先后荣获“全国模范法院”“全国文明单位”“全国人民满意的好法院”“全国法院文化建设示范单位”等荣誉称号。

干警中涌现出了党的十八大代表、全国道德模范、全国优秀法官厉莉，全国法院办案标兵王保新、赵洪波，全国最美家庭获奖者、北京榜样马志敏，扎根基层二十二年的“乡村法官”连春祥等一批先进典型。

岁末冬寒，供暖将临，辖区内楼房漏水案件频发。为了更好的给社区居民有益提醒，房山法院在燕山司法所、燕山杏花东里社区的协办下，召开新闻通报会，以案释法，将普法知识带进千家万户。

燕山迎风街道的领导和社区居民陆续到了现场，活动还受到人大代表和政协委员的关注。现在即将开始。

尊敬的各位领导、杏花东里居民代表和媒体朋友们：大家上午好！
我是房山法院新闻办主任李倩，是今天活动的主持人。

感谢迎风街道司法所和杏花东里社区居委会的协助，今天我院在此召开涉楼房漏水财产损害赔偿纠纷典型案例新闻通报会。

参加此次通报会的有房山区人民法院党组成员、政治处主任、新闻发言人沈波，燕山人民法庭庭长赵洪波，迎风街道的部分领导以及来自燕山杏花东里社区30余名居民代表。

今天，市人大代表于冬梅、区人大代表董金萍、佟舟，政协委员崔凌雪和房山电视台的记者朋友也来到了我们新闻通报会现场。我们对大家的到来表示热烈的欢迎！

近期，燕山地区各老旧小区楼房漏水案件频发，引起了我院关注。据统计，近五年燕山人民法庭共受理因楼房漏水导致的财产损害赔偿纠纷类案件共82件，案件数量呈现出逐步上升的趋势。在审理这些案件的过程中，我院发现该类案件有很多共同点，比如漏水原因不明显、漏水后自行装修等，让本来能简单协商的事件演变成上法院诉讼的案件。

此类案件往往涉及业主、邻居、物业和开发商等多个主体，特别是邻里之间，长期共同生活在一个社区内，抬头不见低头见，也许诉讼标的不大，但特别伤和气，关系到老百姓的切身利益。因此，在供暖季即将到来之际，我院特意走进社区召开新闻通报会，发布涉楼房漏水纠纷案件的典型特征和案例，给楼房建造者、管理者和居住者有益提示。

下面有请房山法院党组成员、政治处主任、新闻发言人沈波就燕山人民法庭涉楼房漏水相关纠纷的特点和案件审理情况与大家做一下简单介绍。

各位人大代表、社区居民、媒体朋友，大家上午好！

相邻关系是指互相毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等问题，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

燕山地区作为石油化工工业兴起的老城区，安置职工和拆迁居民的楼房建筑密集而年代久远，楼房和配套设施老旧、住宅拥挤和楼房破旧现象等问题凸显，很多老旧小区出现屋顶及室内防水破损老化、公共管线老化、供暖主管道老化、阻塞等问题，加上人口流动大用水差异化，从而引发楼房漏水。

此类案件的当事人，长期共同生活在具有一定联系性的空间内，抬头不见低头见，且诉讼涉及当事人的不动产利益，与群众的日常生活密切相关，关系到老百姓的切身利益。

房山法院燕山人民法庭对近五年来（2013-2017年度）受理的因楼房漏水引发的纠纷进行梳理后发现，在案件数量上，燕山人民法庭共受理因楼房漏水引发的纠纷共82件，多以老旧小区为主，一般老百姓在发现自家住宅遭到漏水损失后常常以相邻关系纠纷、排除妨害纠纷、恢复原状纠纷、财产损害赔偿纠纷为案由诉至法院，且该类纠纷案件数量逐年增长。

在结案方式上，以调解、撤诉方式结案的56件，调撤率达到68.3%；以判决方式结案的24件，占比29.3%。在涉案主体上，此类案件往往可能涉及业主、邻居、物业和开发商等多个主体，涉及面广，法律关系复杂，有些案件还需引入第三方评估、鉴定机构，该类纠纷的稳妥解决具有很大意义。

通过对近5年的相关案件的案情进行整理调研，该类案件呈现出四个方面的显著特征：

第一，楼房漏水责任主体不明和漏水原因不明。建筑工程质量和人为因素都有可能造成漏水，判断漏水原因是认定责任主体和责任大小的前提条件。建筑工程具有隐蔽性，在施工完成后大部分设备、设施被隐藏在墙体内部，发生漏水后不能直观的看出漏水源，另外如果是人为原因导致楼上漏水到下一层，也可能再加上房屋质量问题，漏水至所有下层房屋，这就可能涉及到业主、承租人、装修公司、相邻楼层业主、物业、开发商等多个主体，审理中需要根据案件事实和证据确定侵权主体。

第二，漏水导致的财产损害范围和价值不明。一般来说，漏水导致的财产损失包括墙面、地面、家电家具及其他财产损失，但是当事人保留证据的意识不足，被浸泡后，在起诉至法院之前就已经将房屋进行了重新的装修、改造等，导致涉案财产的损害数额难以进行评估鉴定。甚至当事人声称有贵重物品，这些贵重物品比如珍藏字画、珍贵药材等有些无法确定价值的，受害方往往索要高额赔偿。

第三，调撤率较高，诉前调解发挥作用大。房山法院实行诉前调解原则，在诉讼前端设置人民调解员对案情简单、争议不大及诉讼标的较小的案件进行调解，因此对于大部分漏水原因明确、责任主体明确的楼房漏水案件，在人民调解员和速裁法官的调解下，当事人能达成调解协议，案结事了。

第四，小部分案件需司法鉴定，审理期限较长。审理此类案件需要确定楼房漏水发生的原因、因果关系、损害程度、修复费用等事项，这些事项牵涉到专业知识，在漏水原因难以确定、损失数额难以达成一致的情况下，法官进行现场勘验后仍不能确定时，就需要委托专业机构进行鉴定，但发生原因、损害程度等的评估通常又属于不同的评估机构，如果漏水原因和损害程度都无法确定时，甚至需要两次鉴定，进行鉴定时间一般需要几个月甚至更长时间，延长了诉讼时间，造成审理期限延长。

正是基于楼房漏水引发的各种纠纷呈现出的上述特征，在处理楼房漏水案件中往往要对症下药，今天，房山法院召开涉楼房漏水纠纷典型案例新闻通报会，期待能通过案例普及的方式，给楼房建造者、管理者和居住者有益提醒：

一是被漏水住户或者业主应当在被漏水后积极采取行动以免扩大损失，对已经造成的财产损失及时固定证据，做好证据保全；

二是楼上住户在自家装修改造时做到谨慎改造，确保改造工程的质量，避免产生漏水情况；

三是作为管理者的物业公司应对小区公共设施部分定期进行巡检，发现问题及时维修、更换；

四是供热单位、供水单位等对本单位管辖的公共部分要定期进行巡查，特别是在供暖季即将到来之际，做好供热管道的全面检修，在供用时尽到注意提醒义务，确保水、热等正常供应，避免跑水现象发生；

五是在因漏水产生纠纷时，各方当事人应秉着积极的态度解决纠纷，尽量协商解决，实现睦邻友好，安居乐业。

感谢沈主任的发言！

为了让大家对涉楼房漏水财产损害赔偿类纠纷的各种情况有更深的了解，下面由我院燕山人民法庭庭长赵洪波向大家发布四起典型案例。

各位人大代表、社区居民、媒体朋友们：
大家好！下面我发布四起涉楼房漏水财产损害赔偿问题案件的典型案例。

典型案例一：共用管道堵塞主体不明，所有业主共担责
【案情概要】
徐某是26号楼3门103号房屋的业主，许某、董某、魏某、张某、赵某分别是26号楼3门203、303、403、503、603号房屋的业主，26号楼3门一至六层的所有房屋共用同一个排水管主管道。2017年11月3日下午，203号房屋卫生间出现溢水现象，污水通过楼板缝流至103号房屋。当天203号房屋业主自行找疏通人员维修后不再溢水。4日，徐某爱人找物业维修人员查找出漏水原因，在打开103号房屋卫生间内主下水管观察口后，从中抽出一根近5米长的小型疏通机的软鞭，此后该楼层再未发生溢水事件。徐某认为下水道排水主管线堵塞导致溢水，楼上住户均有责任，故起诉楼上所有住户和物业，要求赔偿卧室物品损失（含床单、被子、褥子、被罩、组合柜）4110元、修复顶棚损失2100元、鉴定费5000元、保洁费1000元、保健费10000元。

法院经审理认为，因下水道排水主管道被异物堵塞，经物业取出异物后该楼层再无溢水事故发生，此事实可以确认本案涉及的排水主管道堵塞显然与个别业主使用不当存在因果关系。鉴于无法确定堵塞排水主管道异物的直接来源，亦无法查明造成排水主管道堵塞的具体责任人，无法确定责任比例，故物业无责任，应当由包括徐某在内的六户共同使用管道的业主平均分担徐某所受的财产损失。因保洁费、保健费没有实际发生，不予支持，卧室物品按市价估值，最终判决楼上五名住户分别赔偿徐某财产损失1350元。

【法官提示】
相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等问题。共有部分应分为两大类：一是法定共有，即涉及物权法所规定的物业服务用房、公用设施等；另一部分即自然共有部分，即在司法解释中所列举的包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。对于共有部分，相邻各方共同使用人应当共同维护公共设施，保证公共设施的正常使用。正常情况下，共用水管道属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因，是个别业主不当使用通下水道工具导致的，由此免除了物业公司的责任。从维护公共利益角度出发，共有设施在业主使用过程中出现问题而无法查明造成问题的具体责任人时，在无免责事由的情况下，共有设施各业主共同承担赔偿责任。

典型案例二：楼上漏水物业过错，双双承担过错责任
【案情概要】
郭某是1单元402室的所有权人，陈某居住在1单元502室。2016年9月26日郭某发现家里卫生间房顶漏水，便急忙跑上楼告知陈某并向物业公司报修。物业工作人员在402室检查后认为是502室卫生间漏水，502室卫生间需要维修重新做防水层，但因陈某在外出差，没有立即维修。在此期间，402室的客厅卫生间墙全部被水渗透，墙皮泡起发霉，致使水延续漏往楼下，导致楼下住户纷纷致电物业维修。直到11月份，物业工作人员才进入502室维修，物业工作人员把502室卫生间的地面刨开了，做了新的防水措施，然后做了避水实验之后没有漏水，工作人员就把地面瓷砖恢复了，结果第二天又漏水了。郭某再次找物业维修，物业采取在402室卫生间天花板堵漏水措施，没有真正解决漏水问题。因物业不能提出有效的施工方案，502室住户拒绝物业进入维修。郭某认为漏水主因是楼上卫生间漏水，而物业在处理过程中有过失，都应对其因漏水造成的财产损失进行赔偿，故诉至法院要求排除妨害，解决漏水问题并赔偿损失1500元。

法院经审理认为，根据双方陈述漏水事实及维修过程，可以推定402室卫生间房顶漏水系因502室卫生间下水管漏水所致，陈某对502室房屋负有维护管理的义务；物业公司在维修时没有彻底查找漏水原因，没有采取有效维修措施根治漏水，导致损失扩大，二者对因漏水造成的郭某的财产损失，应当承担相应的民事责任，最终法院根据查明的事实和双方的过错程度判决物业和陈某各承担50%的责任，各赔偿郭某750元。

【法官提示】
公民的合法权益受法律保护，损坏他人财产的，应当折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。楼上业主存在防水问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的），漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。另外，《侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务,物业公司因在维修过程中有过错，也应当对维修造成业主的损失进行赔偿。所以在此提醒物业公司，对于物业范围内的业主共有部分，物业应当定期巡检，发现问题及时维修、更换，业主委托维护的专有部分，物业公司也应积极主动维修和养护，在不是物业范围内的工作时，积极协助解决问题。

典型案例三：楼上漏水致名贵茶叶浸泡，受害者索赔万元
【案情概要】
赵某是燕山一家有名的饭店老板，与王某是住在某小区4单元）楼上楼下的邻居。2016年10月16日14时左右，王某未经物业公司同意，擅自聘用未有任何施工资格的施工队在家中私自装修，导致水管破裂，漏水至楼下赵某家中。赵某得知后，立即赶往家中抢救，发现房中三个房间的家具、电器、衣物等物品被水浸泡，水也渗进地板，导致地板发胀凹凸不平。特别是赵某珍藏的八盒珍贵茶叶遭到浸泡，茶叶呈饼状，均被泡发，完全无法使用。赵某立即将上述被损害的财产进行拍照。经赵某清点，沙发、衣柜、空调等财产损失价值3.5万元，严重损毁的茶叶价值8万元，收藏价值高，无法再留存对其造成了极大的精神损害。漏水一星期后，赵某找了施工队将受损的厨房、窗台和地边角进行了维修，共花费6300元。赵某多次找王某协商赔偿事宜，王某对自家装修漏水导致赵某家财产损失的事实认可，但双方对损害的数额和价值不能达成一致意见。故赵某诉至法院，要求王某赔偿上述财产损失。

法院在审理过程中，赵某申请对涉案房屋因漏水造成的财产损失进行评估鉴定。涉案茶叶因无可参考，无法鉴定，门窗已维修，也无法鉴定损失，其他财产损失鉴定为13853.22元。最后，在法院主持调解下，双方达成调解，王某共赔偿赵某2.5万元。

【法官提示】
行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。王某因自家房屋装修改造行为导致漏水至楼下，理应进行赔偿，所以提示楼房居民，在装修改造时要找有资质的施工队，谨慎进行施工装修，确保改造装修工程质量，以免发生对自家或邻里财产损害。被漏水住户也应当在第一时间对珍贵财产进行抢救，及时止损，对发生的财产损失情况做好证据保全，不要盲目的进行维修，以免扩大财产损失范围或者导致财产损失无法确定。原、被告作为楼上、楼下的邻居，应本着互谅互让的原则，包容、友善地处理邻里关系。在诉讼时，被漏水一方对诉讼请求有正确的心理预期，以调解优先解决纠纷，尽早恢复入住。

典型案例四：供暖设备老化致漏水，供热单位失责判赔偿
【案情概要】
张某住27号楼201室，马某住27号楼301室，天晟公司（化名）是该栋楼所在小区的供热单位，301室供热采暖设施属于一至四楼串联式单循环、共同使用。2017年11月20日，因301房屋暖气片漏水并渗漏到楼下201房屋内，导致201房屋的部分家具及限量版球鞋等物被浸泡损坏，价值1.22万元。张某找马某解决漏水事故和索要赔偿，马某说暖气供暖系统是一至四楼共同使用，应属于公共部分，其没有对自家的暖气片进行过改造，暖气管线漏水，系暖气管线老化、超过使用年限，是供热单位未进行维修更换，产生漏水责任应由供热公司承担。供热单位辩称暖气管线漏水部分是在用户自用部分，自用部分应由用户自行负责。

经法官现场勘验后查明，漏水原因系供暖设备老化，并非人为。故法院认为供热单位应对供暖设备中共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，住户对自用供热采暖设施承担维护、维修和更新的责任，但本案中201室和301室适用的供热管道的串联式的，无法区分共用部分和自用部分，故判决供热单位和马某各承担50%的责任。

【法官提示】
供热管道发生漏水时，主要看该段漏水管线由谁管理，即谁管理谁维修。对于公共部分一般供热公司和物业公司会在供热合同中进行约定，未作约定，一般供热公司管理范围是到用户的楼头入口装置的第一道阀门，从阀门后法兰开始则由物业公司管理。在业主自己房屋内的暖气管道属于业主自行维护的部分，如果发生漏水则由业主自行承担赔偿责任。因此提醒住户、供热公司以及物业公司，在供暖季即将来临之际，应对供热管道各自管理部分进行全面的检修和谨慎改造，在供暖试行阶段注意查看供暖异常，避免跑水，造成损失。

以上就是今天发布的典型案例，谢谢大家！

谢谢赵庭长！
通过刚才发布的案例，我们看到燕山人民法庭时刻关注辖区居民生活，及时总结涉楼房漏水纠纷的特点和案件审理的重难点，通过案例分析及法官提示的方式，提示楼房建造者、管理者和居住者尽到达标修建、正常维护和谨慎使用的责任，为群众提供维权信息，倡导文明和谐的邻里关系，营造公正高效的法治环境。

谁执法、谁普法，我院法官走下法台，走上讲台，将普法课堂搬进社区、带进企业。今天是房山法院普法巴士走出去第32站，我们一直努力践行将“七五”普法精神落实到基层，将法治知识传进千家万户。

下面，有请房山法院党组成员、政治处主任、新闻发言人沈波向燕山迎风街道杏花东里社区书记、主任马琳授“普法巴士”宣传站牌。

（房山法院党组成员、政治处主任、新闻发言人沈波主任将“普法巴士”宣传站牌授发给燕山迎风街道杏花东里社区书记、主任马琳）
谢谢沈主任、谢谢马书记！

最后，请大家观看我院原创微动漫《小乐说法》，本期讲的是房屋装修的那些事儿。该动漫的人物原形就是燕山法庭副庭长朱乐，希望通过风趣幽默的动漫小故事，给大家带来欢笑之余，带去法律小提示。
（播放微动漫《小乐说法》）

以上就是今天发布会的全部内容，再次感谢大家的热情参与！谢谢！

今天的活动就到此结束了，感谢北京市高级法院新闻办的大力支持和细心指导，感谢燕山法庭贺明星提供的庭审记录，感谢广大网友的热情参与和关注，祝大家一切顺利、生活愉快！
赵洪波庭长正在接受房山电视台记者的采访。

此次庭审直播内容为现场记录，不具有法律效力，仅供关心此次庭审的网友参考。