各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人张然。庭审网络直播，公开审判过程，普及法律知识，展现法官风采。北京市通州区人民法院即将开庭审理一起“称房屋有其份额 儿诉父卖房无效”案。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！

开庭准备工作就绪，庭审马上开始。

下面宣布法庭规则。
1、未经法庭许可，不准记录、录音、录像和摄影。
2、不得进入审判区、不得随意退场。
3、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨碍审判活动的行为。
4、旁听人员不准发言、提问。
5、保持法庭整洁，不准吸烟和随地吐痰。
6、携带通讯工具的，请关机或者加振。
7、人民法院对违反法庭规则的人，可以予以训诫，责令退出法庭或者予以罚款、拘留。
8、人民法院对哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员，严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任；情节较轻的，予以罚款、拘留。

首先核对当事人身份：
原告王某1，男，1973年2月出生，汉族，大庆市某管理局干部，住黑龙江省大庆市。（未到庭）
委托诉讼代理人：张某琼，北京市某律师事务所律师。（一般授权，到庭）
被告王某3，女，2002年4月出生，汉族，住黑龙江省大庆市。（未到庭）
法定代理人：王某4，男，1975年3月出生，汉族，住黑龙江省大庆市。（到庭）
委托诉讼代理人：王某旭，黑龙江某律师事务所律师。（特别授权，到庭）
委托诉讼代理人：毕某鹰，黑龙江某律师事务所律师。（特别授权，到庭）
被告王某2，男，1943年2月出生，汉族，职业不详，住黑龙江省大庆市。（未到庭）
被告王某2经传票传唤未到庭，将缺席审理。

双方当事人经核实无误，准予参加诉讼。北京市通州区人民法院民事审判庭现在开庭。本院今天依法公开开庭审理原告王某1诉被告王某3、王某2确认合同无效纠纷一案，本案适用简易程序，自立案之日起三个月内审结，本案由本院审判员姚玮东独任审判，书记员王艳春担任法庭记录工作。

下面向双方当事人告知诉讼权利：双方有对诉讼事实进行陈述、辩论、提供证人证物、请求调解、申请回避的权利。原告有撤诉的权利，被告有反驳和反诉的权利。
宣布当事人诉讼义务：必须遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决和调解书的义务。以上权利、义务是否听清，是否申请审判人员和书记员回避。

听清楚，不申请。

听清楚，不申请。

下面由原告陈述所诉事实及理由。

事实与理由：原告王某1与被告二王某2系父子关系，被告二王某2系被告一王某3之祖父，与被告一法定代理人王某4系父子关系。2004年9月，被告二王某2与其妻胡某斥资25万元购买北京市通州区怡乐园二区x号楼x层x号商品住宅房屋一套（以下称通州某房产或讼争房产）。此后，该房产产权登记至王某2名下。王某2之妻胡某于2009年1月20日去世，其与王某2共育有王某5、王某1及王某4三子，其中王某5已经于1991年去世，且未婚无子女。胡某去世后，各继承人并未对胡某之通州某房产进行遗产分割，王某2、王某1及王某4共有通州某房产之所有权。2009年8月12日，王某2在共有关系存续期间与王某3《存量房屋买卖合同》，约定王某2将讼争房屋以156594元之价格出卖给王某3，王某4作为法定代理人代表王某3及其本人签署合同。原告认为，某房产系王某2、王某1等共有财产，王某2作为共有人之一不得擅自处分。在共同共有关系存续期间，共有人王某2未告知王某1的情况下，将房屋出卖至另一共有人之未成年子女，其未经王某1同意擅自处分共有房屋应当认定其转让行为无效。价格仅为十五万余元，明显低于市场价格。王某3受之非善意。故要求法院确认无效。
诉讼请求：1、请求人民法院确认被告一、被告二订立的《存量房屋买卖合同》无效；2、被告承担本案诉讼费用。

被告答辩

不同意原告诉讼请求。事实与理由中关于身份关系陈述我方认可，其他不认可。涉案房屋不是父母共同财产，更不是母亲去世后的遗产，而是王某4为了方便使用用了父亲名字购买，借名购买。后过户至王某4女儿王某3名下。

下面进行举证、质证，双方当事人有义务对自己的主张进行举证，如果不能举证或者所举证据不能证明自己的主张，将承担对于自己不利的法律后果，请当事人按照顺序举证，就证据的真实性、关联性、合法性及证明的问题进行质证。下面先请原告举证。

证据1、存量房屋买卖合同，证明2009年王某2与王某3订立合同，约定将诉争房屋出售给王某3。价格低于同期价格近十万元。
2、房地产权登记信息。证明产权变更信息。
3、民事调解书。证明双方身份关系。
4、2009年通州果园房价网页页面截图。证明当时房价。

被告质证

1、2、3真实性认可， 证明目的不认可。
4、不认同客观性与真实性。

被告举证

1、购房合同
2、转账明细
3、购房发票
4、空调配件
5、购房发票（补差价）
6、维修基金
7、购房税票
上述证据证明购房的全部房款等全部费用均由王某4支付。王某4是实际产权人。除19页的签字，其余所有签王某2名字的地方都是王某4签署的。
8、供暖协议
9、供暖费收据
10、物业费收据
11、水电发票
12、有线燃气收据
上述证据证明涉案房屋一直由王某4占有使用。
13、存量房销售合同，卖方信息王某2份额为100%，2004年借名买房时只将房屋登记在王某2一人名下，与其爱人胡某没有关系。
14、产权变更后房产证
上述证据证明2009年8月涉案房屋归王某3所有。
15、王某4起诉妻子离婚材料，证明王某4在2003年、2004年之间与妻子关系不稳定，所以借用父亲名字买了涉案房屋。
16、17证人证言4份。证人张某与本案当事人关系密切，证人王某5是王某2姐姐。证明王某4借父亲名字买涉案房屋是因为夫妻关系不稳定，购买涉案房屋全部款项由王某4支付。房屋过户之前实际所有人是王某4。

原告质证

1、被告当庭提交的证据种类较多数量较大，我方需要对证据情况进行核实。希望法庭给予我一定的时间核实。
2、提交的全部证据并没有被告及其法定代理人购房款的证据，唯一与此有关的是资金流水单。资金流水单显示金额与购房款金额不一致，存在明显数字上差异。而且从资金流水单注释来看显示为异取而非转账。并未证明其将该笔资金交给王某2。也不能证明该款项与本案缴纳购房款存在任何关联。
3、被告提交的所有购房资料来看看出购房人是王某2，并未显示王某4与王某2有关房产的任何协议。因此被告提交的证据能够印证购房人为王某2，与王某4无关。
4、被告虽声称相关房屋交易资料除补偿协议外，均由王某4代为签署。在未核实之前，鉴于被告未就此提交证据，待核实后再向法庭陈述。考虑到被告以受让方式取得房屋所有权，所以被告拥有全部房屋原件也是合理的。在被告未提交证据证明其持有的时间之前，不能说明其证明目的。

法庭向双方播放被告提交的证人视频。原告什么意见

1、需要回去核实一下啊。2、我方认为视频资料显示的是证人证言，将证人证言的内容以视频形式提交违反民诉法规定。证人证言经过双方质证、法庭认可才可作为依据，仅提交视频不能作为依据。视频资料并不是显示购房时的事实，视听资料里的人员都是听说后进行复述，是传来证据，并未亲身参与，只是听他人陈述然后作为证言提交，我方不认可。两份视听资料并未对事发时间、地点进行客观描述，带有感情色彩。视听资料从实体、程序上均不认可。

被告，该视频是何时录制的，何种方式录制

张某是收到起诉后用王某4的手机录制的，王某5是用其儿子手机录的。

原告，什么意见

需要回去核实。有必要时我方提交书面意见。

被告庭前向本院提交了证人出庭申请。下面传证人董某。今天你出庭应如实陈述。你今天主要证明什么问题

1、证明涉案房屋是王某4买的。2、证明房屋为什么写王某2的名字。因为2004年9月买房子的时候，王某4和妻子正在闹离婚。2011年7月之前，我和王某4在同一个部门工作。依据是同一时间我也在某小区买了房子，我俩从选房、看房、订房，我俩都是在一块，我是见证人。

王某2买房时候来过北京么？购房款怎么支付的

没有。具体细节不记得了。

这个房子具体谁居住

开始是他妈妈居住。后来租出去了。

下面双方对证人进行询问

你说2006年王某4母亲住过这个房子，交款那天比较着急，为什么不转账直接给开发商交钱

为了看病方便。当时着急，快十一。转账慢。

你曾经是某小区的业主，物业费多少钱？南门是什么小区？你当时买房是用自己名字么

具体数额记不清。叫靓景什么的。是的

你当时提到你和王某4一起购房，定金和购房款是一起支付的么？交房款的时候是以谁的名义交的房款？当时在银行钱存到谁的名下

不是。我印象中定金9月18日，9月30日交的房款。王某4交的钱，合同上是他父亲的名义。开发商名下。

是全是现金还是一部分汇款？你付款的账户是你工商银行么？你和王某2去了银行后给王某2开收据了么

没有汇款。记不清。忘记了。

你在某小区买完住过么？对周围环境熟悉么

没住多长时间。女儿大学读完后住过。不算太熟。

还有补充么

没有。

没有。

没有。

下面证人退庭。双方对证人证言发表质证意见

证人在陈述的时候具有主观性及预设立场，有强烈证明目的。证人在法庭上言辞不稳定，不能作为依据。证人在关键问题上有回避情形。

认可。

下面传证人王某某。今天你出庭应如实陈述。你今天主要证明什么问题

我是2004年单位工作需要派到北京通州，上半年买了房子，当时和王某4是同一单位的，和他们说了我在北京买了房子，后来下半年他们来北京选房，我开车陪着。看了一圈，最后选定某小区。还有房子入住之后，由于王某4母亲身体原因得病了，房子交付后王某4父母在看病居住，当时他父母说多亏王某4买了房子，要不然看病困难。2005年看病的时候是在协和医院租房居住，房租很贵。

王某4买房的时候是用谁的名义买的？定金是多少钱？支付剩余购房款你在场么

他父亲的名义。2003年王某4和妻子关系不是很好，担心将来万一离婚产生财产分歧，所以房屋登记在他父亲的名下，防止婚变产生损失。一万元。我是开车拉着他们去银行。我没进去。

当时涉案房屋价格你知道么？整个买房过程王某2来过北京么

二十三四万。没有

下面双方询问证人

你在通州买房了么？用谁的名义

买的。登记在我姐姐的名下。当时贷款买房，外地人买房利息高，我姐姐是北京的。

当时你说开车去银行，记得是哪家银行？您是王某4的同事是么，他是你上级么

当时有工作人员指挥，具体记不住了。大概果园附近。之前是同事，不是我上级。

你知道王某4的父亲曾经借给王某4三十余万元？王某4在2004年工资多少钱

不知道。我当时一个月一两千元。

没有问题补充的话，证人退庭。双方就证人证言发表质证意见

证人就当时购房款缴纳情况没有参与，只是听王某4陈述。陈述具有主观性。不能作为定案依据。

认可。

涉案房屋由谁居住使用

你父亲现在在哪里居住

我从去年5月到现在没见过他。现在他应该在青岛居住。我于2018年3月8日早上去了，我确认我父亲在房间里，还报警了。父亲不开门。后来我父亲离开了该房屋。

原告，你方有王某2联系方式

回去找一下。王某2是不愿意与王某4接触。

我怀疑我父亲人身受到约束，我和我父亲没有矛盾。我和原告2015年7月后有矛盾。我不欠父亲钱款。

由于本案双方需要补充提交证据，今天开庭到此结束。双方看笔录签字。

本次直播到此结束，感谢市高级法院新闻办的悉心指导，感谢各位网友的参与，我们下次直播再会。

本次直播内容不是庭审笔录，不具有法律效力。

下面进行法庭询问。询问原告，你方要求确认合同无效的依据是什么

最高院关于物权法解释适用第十五条，物权法十七条。王某2持有的房产是共有状态，王某3、王某4是明知的，明知没有单独处分权而处分，非善意。且以低价格转让。王某4在购房前生活比较拮据，王某2生活较为富裕，王某4买房买车子女教育向王某2借款三十余万元。

我母亲05年来北京协和看病，开始租房，后来06年等我房子下来后就在我房子居住。我母亲2009年去世后原告还说让我赶紧把房子过户过来，否则父亲和后老伴在一起会分割。后来我父亲就把这个房子过户到我女儿名下。2013年之后到现在这个房子一直处于出租状态。2017年5月原告做了小贷款，对方跑了，原告现在生活不易。