各位网友大家好！欢迎大家关注北京市朝阳区人民法院“‘方晓鸽案’暨涉存量房买卖居间合同纠纷类案审理情况新闻通报会”，我是本次直播的主持人秦文柏。

随着我国房地产业的兴起，房地产经纪行业蓬勃发展。据统计，我国共有房地产经纪机构5万多家，每年佣金规模超过300亿元。在房地产开发经营和消费市场上，房地产中介越来越深入、广泛的为交易主体提供包括评估、交易、代理、经纪、咨询、融资等各项服务。特别是在存量房市场，房地产中介对于活跃市场、促进繁荣、满足多样化的置业需求，作用更为凸显。
据报道，近年来，北京市场约70%以上的存量房买卖交易均在房地产经纪机构的居间服务下完成。然而，值得注意的是，在高成交量的背后，因房地产经纪机构或从业人员违规、失职等行为引发的居间合同纠纷也呈现出高发、复杂、多元的态势。
朝阳法院根据近几年审理居间合同纠纷案件的特点，发现产生此类案件的症结所在，通过详实的数据、认真的分析得出意见和建议，为消费者维护自身权益、促进市场良性发展提出积极的意见，并通报具体案例。
本次通报会亮点：朝阳法院通过丰富的审判实践发现产生此类案件的症结所在，通过详实的数据、认真的分析得出意见和建议，为消费者维护自身权益、促进市场良性发展提出积极的意见。
本次通报会现场，由朝阳法院新闻宣传办公室副主任石岩主持。通报会即将开始。

大家上午好！

首先，感谢各位新闻媒体的记者朋友对我院工作的关注、支持！通报会正式开始前，请允许我首先介绍一下出席此次新闻通报会的人员。他们是：朝阳法院酒仙桥法庭庭长周维琦，朝阳法院酒仙桥法庭副庭长罗曼。

下面进行会议第一项，首先由罗曼副庭长介绍方晓鸽房屋居间合同纠纷一案审理的相关情况。

下面由我给大家介绍下本次案件情况。

2012年6月7日，原告方晓鸽在被告我爱我家公司的居间介绍下与案外人李佳霖签订房屋买卖合同，以420万元的价格购买李佳霖所有的位于北京市朝阳区千鹤家园小区的涉案房屋。我爱我家公司收取方晓鸽居间服务费92 400元，伟嘉安捷公司收取方晓鸽保障服务费17 600元。

在原告支付了购房款393万元，房屋尚未过户前，原告即从警方得知涉案房屋早在2012年11月即被出卖人李佳霖抵押给银行用以贷款463万元。李佳霖因犯诈骗罪被判处无期徒刑。

至此，方晓鸽不仅无法取得涉案房屋，已支付的393万元也无法收回。原告方认为我爱我家公司、伟嘉安捷公司在房源信息的审查、网签的办理、房屋权属的审查、资金交付安全的保障等多方面均违反了审慎、忠实义务。故在2014年9月23日，将我爱我家公司、伟嘉安捷公司诉至我院，要求二被告共同赔偿经济损失300万元。

被告我爱我家公司不同意赔偿方晓鸽的经济损失。认为其在居间合同履行过程中已完全履行了居间义务，公司无法预见诈骗行为。居间方对出售方的产权证以及身份证进行了核实，买卖双方约定的是自行划转资金。方晓鸽的损失是李佳霖的诈骗行为导致的，与居间过程存在的瑕疵无关。

被告伟嘉安捷公司认为该公司与方晓鸽不存在居间关系，方晓鸽在本案中将该公司列为被告不当。方晓鸽与二被告存在不同的法律关系，方晓鸽要求该公司与我爱我家公司共同赔偿没有依据。

本案系因出卖人李佳霖实施合同诈骗行为而引发的居间合同纠纷。在交易过程中,李佳霖隐瞒将涉案房屋委托他人出售并办理房屋最高额抵押贷款的事实，在我爱我家公司的居间服务下，使用伪造的房屋所有权证，向方晓鸽出售涉案房屋。本案的主要争议焦点在于房产中介公司是否尽到居间合同义务，尽职履行居间服务。

纵观涉案房屋买卖的交易过程，出卖方李佳霖的恶意诈骗行为是导致房屋居间合同及房屋买卖合同合同目的落空的首要原因。李佳霖也因此犯罪行为得到了法律的惩处，于2013年2月被羁押，同年3月29日被逮捕。最终，李佳霖因犯诈骗罪、合同诈骗罪，被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

对于买房人方晓鸽来说，应当指出的是，方晓鸽作为完全民事行为能力人，在签订合同过程中亦应尽到审慎的义务，对出卖人的身份情况、房屋权属等房屋基本信息负有必要的注意义务，其忽视审查合同条款内容，未尽合理的谨慎注意义务，对其自身损失的产生亦负有责任。且方晓鸽在第一次网签注销、第二次网签尚未进行的情况下，在此期间仍继续支付李佳霖购房款73万元，明显过于轻信出卖人。

对于居间方我爱我家公司来说，如果在权属核验、资金监管这两个重要环节，能够尽到勤勉和充分告知义务，那么就有可能有效避免诈骗行为的后果。

首先来看，权属查验环节，李佳霖是在2012年9月即签约后的3个月，以涉案房屋为抵押物向银行申请借款463万元，并于2012年11月在朝阳区房管局登记备案。而我爱我家公司第二次网签的时间是2012年12月，距第一次网签时隔超过半年，经与朝阳区房屋管理局核实，该局始终可以核验产权证书真伪、查询房屋是否存在抵押权等他项权利。而且核验极为便捷，自然人、法人等只需提供有效身份证明、房屋坐落，即可以查询房产的自然状况及查封、抵押等权利限制信息。因此，如果我爱我家公司能在网签前核查房屋权属情况，就会发现涉案房屋产权证伪造及李佳霖以房屋作为抵押申请借款的事实。

其次是资金监管环节。经与北京市城乡和建设委员会核实，本市17个区县，共有11个区县进行强制资金监管，即除首付款及贷款金额外，其他购房款均须转入建委指定银行的资金监管账户。但是朝阳区没有进行强制监管。结合居间经办人的证人证言可知，方晓鸽在签署《存量房交易结算资金自行划转声明》时，居间经办人并没有口头明确提示在资金自行划转方式之外还有资金监管的方式可以选择。结合行业习惯和本案中我爱我家公司的中介服务收费标准，我院认为，我爱我家公司未提供资金托管的行为规避了其主要的居间服务义务，且对本案损害后果的产生有一定关联。

恰恰是基于以上两个环节以及其他一些服务瑕疵，我院认定中介公司未尽勤勉和充分告知义务，未尽职提供居间服务，构成违约，判决其承担30万元的违约金。

谢谢罗法官。

近年来，随着存量房市场、房屋租赁市场的繁荣，房地产经纪咨询服务机构蓬勃发展。为稳定市场、促进房地产的健康发展，宏观调控不断加强、行业管理不断规范，房地产交易模式也不断完善并日趋复杂。在存量房买卖交易中，房地产经纪机构不仅为消费者提供房源信息、政策咨询、房地产经纪等业务，同时还提供房产评估、贷款审批、资金托管、融资担保等服务。但是，在提供居间服务的过程中，房地产经纪机构也存在一些违规或不规范行为，造成消费者权益受损、干扰市场正常秩序。

下面有请我院酒仙桥法庭周维琦庭长，通报涉存量房买卖居间合同纠纷类案审理的相关情况。

下面由我向大家通报涉存量房买卖居间合同纠纷类案审理的相关情况。

首先，向大家通报涉存量房买卖的居间合同纠纷案件总体情况

随着我国房地产业的兴起，房地产经纪行业蓬勃发展。据统计，我国共有房地产经纪机构5万多家，从业人员近百万，每年佣金规模超过300亿元。在房地产开发经营和消费市场上，房地产中介越来越深入、广泛的为交易主体提供包括评估、交易、代理、经纪、咨询、融资等各项服务。特别是在存量房市场，房地产中介对于活跃市场、促进繁荣、满足多样化的置业需求，作用更为凸显。

据报道，近年来，北京市场约70%以上的存量房买卖交易均在房地产经纪机构的居间服务下完成。然而，值得注意的是，在高成交量的背后，因房地产经纪机构或从业人员违规、失职等行为引发的居间合同纠纷也呈现出高发、复杂、多元的态势。

2010至2014审判年度，我院共受理居间合同纠纷案件1760件，占我院一审民事案件的1.08%，涉案标的1.38亿元。

在案件审理过程中，我们发现，房地产经纪机构的违规、失职行为是导致此类纠纷多发的主要原因,这不仅损害了当事人的合法权益，也干扰了二手房交易市场的正常秩序，不利于社会的稳定与和谐。通过调研近五年审理的涉存量房买卖的居间合同纠纷,我院发现此类案件具有如下三个特点：

（一）涉诉房地产经纪公司主体相对集中。近五年，我院受理的涉存量房买卖的居间合同纠纷共涉及北京市约70家房地产经纪公司。这其中既有中小型房地产经纪公司，同时也不乏我爱我家、链家地产等大型房地产中介企业，且部分中介涉讼量大。以2014审判年度为例，我院受理的居间合同纠纷案件中, 涉北京安信瑞德房地产经纪有限公司的81起，涉北京链家房地产经纪有限公司的53起，涉北京中原房地产经纪有限公司的37起，涉北京我爱我家房地产经纪有限公司的26起。上述四家房地产经纪公司共涉诉197起，占我院同期全部居间合同纠纷案件的62%。

（二）案件争议焦点较为集中。总体而言，房地产经纪公司作为原告的案件，多为追索居间报酬（中介费），数额一般在一、两万至十几万之间，案件争议焦点多集中于房地产经纪公司是否尽到法定和约定的义务、提供的服务水平是否与其收费相当、是否有权收取相关费用等。房地产经纪公司作为被告的案件，争议焦点则多集中于中介机构服务是否存在瑕疵、对房屋买卖合同不能履行或事后解除的后果是否存在过错、应否退还中介费并赔偿相应损失等。

（三）当事人之间矛盾较为尖锐，调解难度大。这类案件中，当事人对争议事实和过错归属的主观认识差异较大、认同度低，且矛盾尖锐。以2014年为例，当年我院受理的房屋居间合同纠纷调撤率仅为13.8%。

接下来，向大家通报一下房地产经纪公司常见不规范行为。

在存量房买卖的居间活动中，房地产经纪公司作为居间人应根据委托人的真实意思开展居间活动，并尽到专业从业者的注意义务。我院调研发现，涉房屋类居间合同纠纷多发的原因除源于部分二手房交易的当事人违背诚信信用原则外，部分原因还在于房地产经纪公司居间服务中的违法、违规和失职行为，主要表现在以下几个方面：

（一）疏于核查客户关键信息及重要材料造成合同履行隐患。如中介公司对客户出示的身份证明、房屋权属证明未核验真伪；对房屋有无抵押、出租及私搭乱建等情形，委托人是否有权出售房屋等情况未审核查明；对夫妻共有的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明；对继承取得的房屋，未要求全体继承人出具同意出售和书面委托文件；对出卖人授权他人办理居间委托手续的，未审查和留存委托人的书面授权书等。在这类存有隐患的存量房买卖交易中，受房价涨跌、政策调控等因素或其他自身原因影响，买卖一方事后往往以出售人无权处分或无权代理为由主张买卖合同无效，合同履行出现障碍、一方当事人产生损失。此种情形引发的诉讼在实践中占据了较大比例。

（二）为规避政策法律、减少购房支出违规违法操作，造成合同无法履行、交易成本增加。近年来，为稳定房地产市场、加强宏观调控，相关主管机关陆续出台了多项政策新规。针对这些政策，为促成双方交易获取佣金，房地产经纪公司则有各种“应对之策”。如针对限购，承诺帮助买受人虚构在京纳税或社保缴费符合规定年限的证明；针对限贷，承诺为无实力的购房人办理“高评”还贷手续；针对高额税费，帮助买卖双方签订“阴阳合同”。上述违法违规操作，恶意促成买卖双方达成了不平等甚至是不合法的交易，一旦出现贷款银行拒绝批贷、一方当事人反悔等情形，导致合同无法履行或交易成本增加，即引发诉讼。

（三）违规增设收费项目、提高收费标准，收费与服务水平不成正比。如对具体服务内容、流程及收费标准未予明示；在收取高额居间费的同时，巧立名目，另行收取信息服务费和审查代书费、快件费等各项费用；仅在带当事人看房而尚未促成双方签订正式房屋买卖合同的情况下即向买受人收取全部居间费，并在收费后怠于履行相关合同义务。

（四）合同签订草率、条款表述欠严谨，导致合同履行引发争议。在居间合同及房屋买卖合同签订的过程中，出于对自身利益的考虑，房地产经纪公司往往高度关注与己有关的条款，而忽视对买卖协议达成或履行起到关键作用的其他条款，对合同重要条款未约定或约定不明确、对重要信息填写错误、字迹潦草难以辨认、条款表述不规范等，导致合同履行过程中引发分歧和争议。如未规定中介公司的违约责任；将待售房产面积填写错误；约定在某日期前“办理产权证”，但未明确是“开始办理”还是“办理完毕”；未明确首付款支付时间、收款账户账号、贷款方式及办结期限、过户流程及办结时间等。

（五）内部管理混乱无序，人员素质良莠不齐，法律意识淡化薄弱。房地产经纪公司人员流动性大，业务素质良莠不齐，个别从业人员甚至违规租借房地产经纪从业资质开展业务；房地产经纪公司内部人员、档案管理混乱，证据保全意识欠缺，相关档案保存不完善，一旦出现问题，一些中介公司往往把责任推到某个已离职的经纪人身上，即便其仍掌握有关资料，也往往顾及自身利益不愿配合出庭作证，造成一些关键事实难以查清，影响当事人合法利益的维护。

最后，向大家通报一下我院就规范房地产经纪行业发展、预防和化解居间合同纠纷的对策建议。

为引导房地产经纪公司诚信勤勉履责，规范该行业健康有序发展，预防和化解涉房屋的居间合同纠纷，我院提出如下对策建议：

（一）推行统一的存量房买卖居间合同范本。目前，在存量房交易的过程中，交易双方签署的《房屋买卖合同》均已适用各地出台的规范文本，但约束房地产经纪机构及委托人权利义务的《房屋居间合同》尚未制定统一示范文本。为规范居间行为，公平设定委托人与房地产经纪公司的权利义务，预防和减少纠纷的发生，促进房地产经纪行业健康发展，建议房地产经纪行业协会等相关单位推行统一的居间合同范本。

合同范本具体应包括：当事人姓名（名称）及住所；中介服务项目的名称、具体内容、要求和完成的标准；服务期限；收费金额及依据、支付方式及期限；房地产权属证书编号；实地查验房屋的基本情况；中介和出卖人有关房屋质量和装修情况及有无其他影响交易情况的说明；委托人有关其有权出售房屋情况的书面声明和保证；网签的条件及时间；保密义务；相关业务资料留存的方式及保管期限；双方的其他权利义务；违约责任和纠纷解决方式；特别提示专款。

特别提示专款应包括以下内容：一是列明不得上市和限制上市房屋的情况；二是列明房屋有无抵押、有无出租、有无其他共有人的情况（如有共有人，则需同时留存共有人同意出售和委托出售的书面声明）；三是有关资金监管的提示；四是有关购房人主体资格、首付款比例、贷款资格及额度、产权证办理等意外情况或政策变动时的处理。上述特别提示条款可以通过字体字号的区分、加粗加黑等方式提示注意。

（二）设立中介行业保证金制度和责任保险制度。

为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃，保障交易安全、维护当事人的合法权益，相关主管部门应推动中介行业保证金制度和责任保险制度的建立，以保障整个房产中介行业的良性发展。

（三）严格市场准入、建立房地产经纪机构等级评定和信用档案制度。

即在注册登记及年度审核等资质管理环节，对注册资金、经营场所和经纪人资质等设定具体化的标准，并结合经营业绩、投诉受理、涉诉情况等，划分不同等级的资质，实行动态管理、授权相应的经营范围。同时建立业绩评定和诚信档案，对相关信息、经纪人违法违规操作及处理结果向社会公示，为消费者提供区分良莠的依据，促使房地产经纪机构诚信经营、提升经纪人队伍的从业素质，促进市场良性竞争。

除此之外，借今天的新闻通报会，我们还想提醒购房者注意以下问题：

一是根据自身经济状况和置业需求，科学评估房价变化等因素带来的市场风险，充分了解相关购房政策及政策调整情况，审慎购置房屋；

二是为保障巨额资金交易安全，尽可能选择通过银行或第三方资金监管的方式进行支付；

三是牢固树立法律意识和证据意识，认真审查并保留相关合同、票证、单据，纠纷发生后，及时搜集证据材料，固化双方纠纷解决过程及事后达成的意见。

以上就是我本次通报的内容，谢谢！

谢谢周庭长。除了刚刚通报的内容之外,我们还选取了其他几起典型案例,时间关系在此不再一一赘述，具体情况大家可以参见会议材料。下面的时间留给各位记者，大家可以就感兴趣的问题进行提问。

BTV-新闻中心记者贾增远：周庭长，您刚才在通报中提到了房屋中介的那么多问题？我想问一下,针对这些问题,除了今天的通报之外,法院还会做哪些工作?比如会不会给相关的监管部门发送司法建议?

我们确实有所考虑。我们在审结个案的同时，专门进行调研并通过各位媒体记者向全社会通报，其目的即在于通过典型个案的警示和众多类案的分析，促进房地产经纪行业的规范和房地产市场的健康发展。下一步，我们正在考虑向相关主管的行政机关或者行业协会发出司法建议，促进市场的监管和行业的自律。

这个问题我想问一下罗曼法官，您刚才讲到，在方晓鸽这个案件中，我爱我家公司在权属核验、资金监管这两个环节存在问题，如果能够尽到谨慎的注意义务，那么有可能方晓鸽的损失可以避免。但是，我们注意到，判决对于方晓鸽300多万的损失，只判决我爱我家公司承担30万？请问这是出于什么考虑呢？您能详细解释一下吗？

关于赔偿数额的确定，主要考虑了以下因素：

首先，方晓鸽损失的终局责任人是出卖人李佳霖，我爱我家公司虽具有判决中所述的四种不当行为，但这些行为本质上是未尽职的过失行为，而李佳霖的诈骗行为是一种故意犯罪，这种犯罪行为才是致使方晓鸽受损的根本原因和直接原因，我爱我家公司在其签订居间合同时无法预见诈骗行为，故确定中介公司赔偿责任时，遵循了过错与责任相适应的原则以及可预见性原则。

其次，确定赔偿数额时我们还考虑到了居间服务的可期待利益及市场交易的公平。中介公司提供房屋买卖居间服务成功后可得的报酬一般为房屋价款的1-2.7％，本案中我爱我家公司收取的居间服务费为房屋价款420万元的2.2％即92 400元，该居间服务费我爱我家公司已经在方晓鸽起诉前全额予以退还。

第三，考虑了受害人即原告方自身在合同履约过程中的过错。方晓鸽一方将房款以及需要向税务机关缴纳的税费，不通过任何第三方，而是全部直接交付给卖家李佳霖个人，且在第一次网签出现问题的情况下继续支付了近100万购房款。这些行为都体现了对于卖家的过于轻信，因此其作为买受人，亦未尽到合理的注意义务，这也是导致其受损且损失数额巨大的重要事实因素之一。

综上，基于出卖人系故意犯罪、买受人方晓鸽一方和中介公司均存在过错，综合考虑方晓鸽损失情况、三方过错程度、责任大小，中介公司的可预见性和可期待利益，最终酌情确定我爱我家公司承担30万元的违约责任。

好，记者提问环节到此结束。刚才周庭长也介绍了，后续我们还会针对相关问题向行政机关或行业协会发送司法建议，我们新闻办也会继续关注，并及时的将相关情况向各位通报！最后，再次对各位媒体朋友的辛苦付出表示感谢！另外，传统的中秋佳节就要到了，在此提前送上节日的问候，祝各位节日快乐、阖家幸福！谢谢！

感谢各位网友的关注，感谢北京市高级人民法院新闻宣传办公室刘娜同志、朝阳法院酒仙桥法庭、奥运村法庭、服务中心对此次直播活动的大力支持。