通州法院

发布会现场

主持人致辞

法官介绍相关情况

回答记者提问
3月30日15：15，通州法院“物业服务合同纠纷案件情况”新闻发布会
  • [主持人]：
    各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人张然。庭审网络直播，公开审判过程，普及法律知识，展现法官风采。北京市通州区人民法院即将召开“物业服务合同纠纷案件情况”新闻发布会。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次发布会进行网络直播，欢迎大家关注！
    [15:12:17]
  • [主持人张涛]：
    大家好，我是研究室主任张涛，今天的通报会由我主持。今天前来参加通报会的不仅有媒体朋友，还有通州区部分物业小区的物业代表，感谢你们前来参加此次新闻通布会。下面，我介绍一下出席今天新闻通报会的法官,他是我院民一庭徐殿君法官。
    [15:14:37]
  • [主持人张涛]：
    今天新闻发布会的主题是向大家通报通州法院审理物业服务合同纠纷案件的有关情况。近年来，随着我区“城市副中心”建设速度的加快，物业规模的不断扩大，相应的物业管理纠纷案件数量也呈逐年增长的发展态势。为了进一步提高此类案件的审判效率和审判质量，增强此类案件的社会综合效果，我院进行了深入调查走访和工作总结，下面，首先请徐殿君法官通报我院审理物业服务合同纠纷案件的有关情况。
    [15:17:38]
  • [徐殿君法官]：
    各位媒体朋友，现在我将我院审理物业服务合同纠纷案件的有关情况向各位媒体朋友进行通报，促使我区物业管理市场的良性发展。
    首先，我向大家介绍一下我院审理物业服务合同纠纷案件的基本情况。
    通过对小区的走访调研和案件审理情况的了解，我院对近三年来我院审理的物业管理纠纷的数量，纠纷产生原因，纠纷最后的处理解决方式和后期产生的社会综合效果进行了统计。统计结果显示，
    近三年来，我院共受理物业服务合同纠纷案件4299件，目前已审结4006件。其中撤诉1639件，判决1720件，调解647件。物业服务合同纠纷中，物业公司追缴物业费案件数量达到了4099件，占三年总收案量的95.3%，业主诉物业类案件183件，占三年总收案量的4.2%，这两类案件共占物业服务合同纠纷案件的99.5%。
    [15:21:37]
  • [徐殿君法官]：
    通过审理，我们发现物业服务合同纠纷案件有以下典型特点，
    一个是物业服务合同纠纷案件数量逐年平稳增加，调解、撤诉率高，判决指引性作用明显。这既有业主维权意识提高，诸多业主选择以拒交物业费的形式表达对物业服务的不满的原因，也有部分欠费业主并非全为恶意拖欠，经法院联系后能理解物业工作，并自愿及时交纳费用。
    另一个是单位小区起诉数量与物业公司服务规模之间存在一定的关系，数据显示：规模小的物业公司提供服务的小区，产生物业服务纠纷的数量要比规模大的物业公司多出26%。同时，在结案方式上，规模大的物业公司最终调撤率比小的物业公司高出24%，小的物业公司以判决方式结案率远高出大的物业公司。
    另外，小区的老旧程度以及高档程度与案件审理也有类似的关系，数据显示老旧小区产生的物业服务纠纷案件数量要比新小区多25%,调撤率比新小区低出13%;高档小区产生的纠纷案件数量要比小产权房屋等低档小区低出53%，调撤率比低档小区高出47%。
    [15:24:54]
  • [徐殿君法官]：
    下面，我结合物业服务合同纠纷案件中最主要的两种类型案件，对发现的问题和我们审理中掌握的标准进行通报。
    一种是物业公司追缴物业费案件。审理中我们发现该类型案件业主的抗辩理由多集中于三个方面：未签订物业服务合同（包括合同到期未续签）、服务不达标、房屋质量问题。
    未签订物业服务合同的抗辩理由，主要存在于前期物业服务合同到期后物业公司未与开发商及业主续签合同、新物业公司进驻小区后未与业主签订合同等场合。一般认为，合同的形式不局限于书面形式，出于物业服务的社会保障性角度，如果物业公司为业主提供了物业服务，业主也实际享受了物业服务，那么二者之间成立事实上的物业服务合同关系，所以这个抗辩理由一般不能得到支持。
    关于物业服务不达标，业主主要从保洁、绿化、安保、停车、小区基础设施等方面提出意见，并要求酌减或免除物业费。这一点，我们掌握的标准是“物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否有差距”。合同约定标准往往也比较模糊，所以是否有差距，需要结合小区的位置、物业费水平、小区的建设规划情况等因素予以确定，而不能一刀切。一般来说，如果物业服务确实存在较大瑕疵，或者物业公司在提供物业服务时因服务不当而给业主带来损失，都可以酌情减免部分费用，但不会全部免除，因为物业服务是由多个项目构成的。如果物业服务缺失存在瑕疵，但未对小区业主的正常生活造成实质性影响不严重，可以整改，则达不到应酌减费用的标准。
    另外，在这一点上，业主证据不足的现象比较突出。物业服务具有长期性，业主往往在应诉时才想起要拍照片，但 不能反映物业的长期服务情况。
    [15:26:11]
  • [徐殿君法官]：
    关于房屋质量问题，目前比较常见，业主往往会遇到墙面漏水、起皮、发霉等情况，并要求物业给予维修。如果未能维修好，则以此为由拒交物业费。从合同的相对性上来说，业主与开发商签订的房屋买卖合同，房屋质量问题应由开发商负责，所以与物业公司无关，物业公司仅有一定范围内维修的义务。业主单纯认为开发商撤场后一切事务均由物业负责，是不正确的。
    实践中也存在很多物业公司主张的物业费被减免的情况，都是物业服务不达标的情节比较严重，导致业主实际无法享受到与收费相对应的服务。具体表现为：1、物业公司提供的物业服务水平低，质量差，比如小区内监控不清晰、电梯经常发生故障、绿化严重缺失、环境脏乱差等等；2、物业公司提供的物业服务不到位，服务态度差，比如业主多次报修无果、明知小区内存在安全隐患而不作为等；3、物业公司在服务中损害业主利益。至于酌减数额，应在与未达标的服务项目相对应的收费范围内，同时考虑不达标服务给业主造成的实际影响、物业公司的主观过错等因素，确定合适的酌减比例。
    另外，在这类案件中，我想强调一下诉讼时效的问题。经常有业主提出，物业的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。物业公司为完成举证义务，向法院提交的证据通常是催收通知单，通知单上往往只有物业企业的公章和物业企业催收人员的签名而没有业主的签名。但是不应轻易否定上述证据的证明力。业主拒交物业费时，对于通知单往往予签收，物业企业通常在通知单上加盖公章及工作人员的签名以证明业主拒收并留置送达。对于诉讼时效问题不宜要求过严，而应综合案件的相关情况做出判断。但有一个例外，业主出现分段欠费情况，也就是说，如果近两年均未拖欠物业费，但之前的物业费未交，物业公司主张拖欠的物业费，则要提供未超过诉讼时效的充足证据。
    [15:27:53]
  • [徐殿君法官]：
    第二种是业主诉物业类案件。该类型案件多为业主想通过诉讼解决房屋维修、车辆丢失等问题，面对业主的质疑及诉求，物业公司的答辩理由多为非物业服务范围、物业已尽合理义务、业主自身原因造成等，物业公司极少愿意主动承担责任。
    这类案件的关键在于判断物业公司是否合理履行了义务。物业服务的范围比较广，但并不是小区内所有事务均由物业负责。比如业主家中被盗和非机动车丢失，属于刑事案件，如果物业在安保方面已尽责任，也无法避免，物业不应承担责任。比如前面所说的房屋质量问题，不属于物业公司的服务范围，物业公司也不应承担责任。再比如业主私搭乱建，影响了周围业主的采光通风等，物业尽了管理义务的，也不应再承担责任。
    [15:28:26]
  • [徐殿君法官]：
    最后，我想就物业服务合同纠纷对社会公众做出以下提示，
    一是健全小区业主委员会。业主委员会是监督物业公司的重要机构，没有业委会业主个人很难修改物业合同内容和选择物业公司。为了保护业主合法权益的实现，业主应积极鼓励促进健全小区的业主委员会，使小区的日常事务规范化，业主有自己的代言人，对物业公司的服务形成有效监督，使物业公司与业主委员会在小区内和谐发展。
    二是规范业主自身行为。业主应改变对物业服务范围上存在的物业包管万事的错误观念，不片面扩大物业服务范围。自觉、自律地改变不当行为，比如占用公用草坪种植蔬菜，占用楼顶公用空间饲养动物，随手乱掉垃圾、杂物等，从自身做起，积极主动地投入到小区环境建设中。
    三是提高业主维权意识和能力。业主在遇到纠纷后不妨采取积极的态度，通过与物业公司的沟通和谈判，指出物业服务的不足，帮助物业公司提高服务水平，妥善处理纠纷。在争议实在难以解决时，应注意收集和保留证据，通过法律手段维护权益，而不应仅以拒交物业费的形式进行抗辩。
    四是物业公司要提升服务意识，增强服务技能，严格按照物业服务相关标准要求为业主提供服务。加强对物业工作人员的培训，改进服务态度，在物业服务范围内，尽可能为业主提供高标准的服务。物业服务水平提升，收费工作自然水到渠成，也能促进企业的健康良性发展。在诉讼过程中，也要有良好的心态，敢于承认错误不足、承担责任。
    [15:29:47]
  • [主持人张涛]：
    下面进入提问环节。请记者提问。
    [15:31:21]
  • [记者]：
    业主或者其他人在小区内遭受人身损害、财产损失时，物业公司如何承担责任？
    [ 法官]：
    对于小区内发生的人身损害和财产损失，先应区分造成侵害发生的直接原因：⑴如果是物业公司的不当行为直接导致侵害发生，例如物业公司的保安殴打他人、物业公司对小区内容易造成他人摔倒的区域未尽警示和防护等，则物业公司应直接承担侵权责任。⑵如果侵害发生系第三人直接造成，则应再区分物业公司是否具有过错。如果物业公司有过错，则应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任；如果物业公司没有过错，则不应承担责任。对物业公司具有过错的认定就是看是否尽到了安全保障义务。
    可以从以下四方面考虑，（1）巡逻和查问。物业公司应当根据小区的地理特点，合理布置保安岗哨和巡逻路线，并对小区可疑人员进行必要的查问。（2）报告和救助。在发现危险情况时，物业公司应当立即报告相关部门，并做好救助工作。（3）维护和检修。对小区内的设施、设备，物业公司要定期检查，确保其处于完好状态。（4）警示和预防。对小区内可能存在的一些安全隐患，物业公司应当予以提醒注意，并采取一定的预防措施。
    [15:33:11]
  • [记者]：
    对小区内私搭乱建、破坏公用绿地等损害公共利益的行为，物业制止无效的，有没有法律上的救济途径？
    [ 法官]：
    物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。
    业主在物业共用部位搭建自用设施、破坏绿地，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。
    　　业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。
    　　业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。
    [15:35:59]
  • [记者]：
    未在房屋内居住可否作为不交物业费的理由？
    [ 法官]：
    物业服务包括很多方面，比如保洁、绿化、安保等等，物业服务的范围是业主房屋之外的公共区域，业主未在房屋内居住，只是没有使用其房屋内部，而并没有影响其享受物业提供的服务。物业公司提供的服务并非按照居民数量，而是整体的服务，业主未在房屋内居住，也实际享受着物业服务，应当交费。
    [15:37:55]
  • [主持人张涛]：
    好的，今天的新闻通报会就进行到这里，非常感谢各位媒体朋友的支持和参与，希望今后我们进一步密切合作，挖掘出更多更好的新闻，谢谢!
    [15:38:00]
  • [主持人]：
    本次直播到此结束，感谢市高级法院法宣处刘娜同志的悉心指导，感谢各位网友的参与，我们下次直播再会。
    [15:39:30]
  • [声明]：
    本次直播内容不是庭审笔录，不具有法律效力。
    [15:40:54]