各位网友大家好，欢迎关注中国法院网、北京法院网进行的网络直播，我是本次直播主持人密云法院新闻办张朦，很高兴在这里与广大网友一起交流。

今天，密云法院双井法庭法官张维霞做客北京广播电台城市服务广播《法律早点到》栏目，和听众朋友们探讨问题房屋的买卖问题。

下面我给大家介绍一下今天节目的主要内容：2013年多项措施的出台以及银行贷款的收紧使得近期房价又开始有所松动，众多“刚需”族在观望中或许也在等待合适时机出手。购买商品房本是安身立命的大事，而现实中，“问题”房屋的存在加之购房者的疏忽大意以及出卖人的不当引诱，使得购房人最终落得“房钱两空”的情形并非罕见。 密云法院法官张维霞法官将在节目中结合几起因购买房屋而导致“房钱两空”的典型案例，畅谈“问题”房屋买卖的法律问题。

现在，张法官正在与主持人李雷进行沟通，直播即将开始。

各位听众朋友，大家好，欢迎收听北京人民广播电台《法律早点到》栏目，我是主持人李雷。今天邀请到直播间的是密云法院双井法庭张维霞法官，欢迎张法官。

主持人好，听众朋友们好。

节目开始，我们给大家介绍了买卖问题房屋可能出现的一些问题。下面有请张维霞法官给大家介绍一下由她审理的几期问题房屋买卖案件以及相应的法律问题。

我第一起案件是房屋被查封，60万元首付“打水漂”张某于2012年1月经房屋中介公司介绍从王某处购买商品房一套，合同签订后张某交付首付款60万元，双方约定剩余尾款待过户后用银行按揭贷款偿还。当中介公司带领买卖双方到住建委办理房屋过户手续时，被告知房屋在签订合同前早已被法院查封，不能办理产权过户手续。

交房的时候没有人告知张先生这些情况吗？

中介公司并没有说这件事，但是经查实之后，王某对房屋查封的事实供认不讳，称其因欠巨额高利贷无力偿还被迫才将房屋出卖，所得全部首付款已经偿还了高利贷，现已身无分文。张某表示因购房时正值房价上涨，60万元还是东拼西凑借来的，将王某诉至法院要求王某协助办理房屋过户手续。最终，法院驳回了张某的诉讼请求。

房子依然处于法院查封的情况下怎么办？

他们这个合同是无效的，要求过户这个请求是得不到法院的支持的。

张先生在这次诉讼的请求是什么？

她还是要求房屋过户。

为什么支持不了她？

查封期间房屋产权是不能变动的，根据我国城市房地产管理法第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。我国合同法第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因张某所购房屋在其签订买卖合同前就已被法院查封，按照房地产管理法的规定被查封的房屋不得转让，而王某又将房屋出售给张某，违反了法律的强制性规定，依据法律规定张某、王某签订的购房合同应属无效合同。张某在经法院释明后，执意要求对方协助办理过户手续，法院只能依据相关法律规定驳回其诉讼请求。

张先生买这个房子的时候没有人告诉他房屋是查封的状态，直到过户的时候才发现这个问题，我们买二手房的时候什么时候确认房屋的权属状态比较好？

最起码是在合同签订付款之前核实这个问题，建议大家在相信中介公司的同时，也去核实一下房屋的情况。

是不是还要查一下房屋的共有人？

夫妻共同财产基本是登记在夫妻一方名下，在建委是查不到的，买房的时候最好让夫妻双方把结婚证、房产证等手续还有证明带过来。

有时候房屋的共有人会有其他的亲人，这个一定要查清楚问明白，作为卖房人也要把具体情况告知买房人。

接下来法官要给大家介绍的是最近大家热议的小产权房的买卖问题。张法官请给我们介绍一下这起案件的具体情况。

“小产权房”风险确实很大，购房是不可取的。下面我给大家介绍一下这起案件，2010年8月，A公司将位于北京市密云县某村即将建设的“四合院”中的一套房屋使用权及所占用的土地使用权转让给刘某使用，双方约定:房屋金额47万元，签订合同时一次性付清，房屋交付时间为2011年7月30日，使用期限为20年，到期后刘某可以再续订合同继续使用房屋。刘某于签订合同当日即付清全部房款。但到约定交房日期时，房屋却未动工修建，刘某与A公司沟通多次退款事宜后，均被A公司以调换其他房屋为由予以拒绝。经审理得知，北京市国土资源局于2010年11月对A公司作出行政处罚决定，认定其未经批准擅自在某村土地上建房，违反了我国土地管理法第四十三条规定，决定对非法占用土地上的建筑物予以没收，对非法占用土地处以罚款。无奈刘某于2012年7月将A公司诉至法院要求确认合同无效，退还购房款并支付利息。最终法院判决支持了刘某的诉讼请求。

我国土地管理法第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案中，A公司在某村经济组织农民集体所有的土地上兴建房屋对外名为出租实为出售，其行为违反了上述规定，因双方签订的合同违反法律的强制性规定应属无效。故A公司与刘某所签合同为无效合同。按照合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故法院支持了刘某要求A公司还房款、支付利息的诉讼请求。

确实，这个案件也是提醒了大家千万不要买小产权房。

是的，小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是指在未缴纳土地出让金等费用的情况下，在农村集体土地上建设的房屋，其产权证并非由国家房管部门颁布的合法有效的产权证，而是由乡镇政府或村委会颁布。按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。在2013年底，国土部与住建部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，之后两部委再度联合召开视频会议，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”，强调了小产权房的非法性，很多购房者在购房时盲目听信宣传人员的夸大介绍，对建房手续是否齐全、房屋是否可以出售等疏于审查，即盲目交付购房全款。提醒大家在签订购房合同前，特别是在交付购房款前，一定要核实所购房屋是否具备合法的销售条件，以免日后麻烦。

主持人：上半时段节目已经结束，现在正在咨询直播，马上进入下半时段访谈。

欢迎大家回来，下半时段，我们给大家介绍的是另外一起问题房屋的买卖问题。

法官请给大家介绍一下这起案件的详细内容。

下面这起案件要说的是顶账房买卖的问题。任某经人介绍得知高某是某在建小区的材料供应商，开发商因欠其材料款，以几套在建房屋顶账。高某因急需现金，便以低于市场价很多的价格对外出售。任某遂从高某手中购买了一套，并一次性支付购房款30余万元。楼房直至4年后才建成，当任某去售楼处办理入住手续时，被告知该套楼房开发商已为其他人办理了入住手续。几经协商未果，任某一气之下将高某、开发商诉至法院，要求交付房屋、协助办理房屋权属转移登记手续。因高某与开发商之间并无正式的顶账手续，任某提供的买卖合同也是与高某签订的。庭审中开发商否认与高某用房屋顶账的事实，任某除了与高某所签合同外无其他任何证据，因依据现有证据无法确定开发商就该套楼房顶账的事实，故无法认定任某就房屋形成合法的买卖合同关系，最终法院判决驳回了任某的诉讼请求。

任先生是不知道房屋的情况的是吗？

他是知道房屋的状况的。

也就是开发商把房子卖给别人了？

在庭审中，高先生对这个事儿不认可，有可能是口头承诺了，但是后来又不认可了，没有书面的材料。

后来呢？

最终因为任先生没有任何手续，确定不了买方的法律关系，就驳回了任先生的诉讼请求。

这是怎么回事？

我国民事诉讼法第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。任某主张购买了开发商顶给高某的顶账房，但其除了与高某签订的买卖合同外，无其他任何证据，而高某手中亦无相关顶账手续，无论是高某忘记从开发商手中要相关顶账手续，还是其他原因，按照法律规定对于对方当事人不认可的事实，在法律上主张事实存在的一方应负有举证责任，因任某提供的证据不足以证明其主张的事实存在，故法院驳回其诉讼请求。

这种顶帐房可以买吗？

还是建议大家到正规的售楼处购买，即使房屋价格便宜，看开发商有没有正式的手续，拉着建筑商、材料商去确认一下房屋有手续完备不完备。

这个也需要大家在买方的时候明确房屋的实际情况？

对。

今天节目中法官给大家介绍了几种问题房屋的买卖问题。再次提醒各位听众买卖房屋一定要多多留心，谨防钱房两空。

时间有限，今天的节目就到这里了。谢谢来自密云法院双井法庭的张法官，我们下期节目再见！

今天的直播就到这里，感谢北京市高级法院新闻办对本次直播给予的大力帮助。

欢迎各位网友继续关注北京市密云法院在中国法院网、北京法院网的网络直播，今天的直播就到这里，各位网友，再见！