各位网友，大家晚上好，我是此次直播的主持人，大兴法院研究室梁晓，很高兴与大家一起参与今天的网络直播活动。

今天，大兴法院执行一庭法官赵鑫将做客北京广播电台《首都法官热线》栏目，浅析“执行中的物业纠纷”。

近年来，法院受理的物业纠纷数量居高不下，居住房屋和环境的管理质量影响着老百姓生活的幸福指数。大兴法院执行法官在实践中发现，物业纠纷基本上可分为两类，一类是物业起诉业主索要物业费；另一类是业主起诉物业就更换物业公司过程中所产生的财产交接主张权利。物业纠纷虽然多数事实和法律关系简单，但顺利执行却不容易。今天，赵鑫法官将做客直播间，谈执行中的物业纠纷，为促进业主与物业合法维权出谋划策。

直播马上开始，请大家继续关注本次直播。

各位听众朋友，大家好，欢迎收听北京广播电台《首都法官热线》栏目，我是主持人李雷。今天邀请到直播间的是大兴法院执行局执行一庭赵鑫法官，欢迎赵法官。

主持人好，听众朋友好。

今天我们和赵法官谈的是执行中的物业纠纷，赵法官，能不能介绍一下现在实际执行中的物业纠纷是什么样的情况？

现在物业纠纷比较集中的就是物业费纠纷，业主因为拖欠物业费被诉的情况可以说是比较多的。

有没有什么典型的案例呢？

在大兴一个比较成熟的小区，业主方通过业主委员会更换掉了原来的老物业，新物业进场提供物业服务。在这个交接过程中，一方面，小区的部分业主就老物业公司曾经提供的物业服务未及时交纳物业费，老物业公司向法院申请执行拖欠物业费的业主；另一方面，老物业公司未将已经多收的物业费移交给新物业公司，业主方向法院申请执行要求老物业公司返还物业费。这是目前物业纠纷里涉及到物业费比较常见的两种情形。

物业费怎么会多收？

因为物业公司已经换了，但是上半年的交到上一个物业公司，现在换了一个物业公司，物业公司之间没有进行交接，新物业公司又重新收取，就造成了物业费的重复收取。

一般情况业主拖欠的物业费多么？

金额一般不多，大多数是几千元。

现在物业纠纷案件在执行中存在什么问题？

现在“人户分离”的现象增多，影响查找被执行人的下落。随着地铁的不断开通及“八横八纵”公路网络的完善，地铁沿线的本区外来人口与日俱增，房屋出租现象十分普遍。导致实际住户并非真正的房屋登记所有人，而且有些业主在小区也是季节性居住，这样在执行过程中查找被执行人下落比较困难，案件往往因为被执行人下落不明而无法执结。

另外就是社会舆论存在倾向性，影响强制执行措施的采取。由于业主处于相对的弱势地位，社会舆论对拖欠物业费行为保持着较高程度的宽容心和同情心。大部分老百姓都认为是由于物业公司服务不到位导致业主拖欠物业费，双方只是简单的小纠纷，法院也不应对业主采取司法拘留、罚款等强制措。

纠纷不好处理因为积怨深，业主对物业公司不满意，在执行中，法官如何进行协调呢？

我们在执行中跟业主多沟通，释法明理，阐释交物业费是义务。我们会给举例子，比如不交物业费会更加影响物业公司的服务质量，越来越多的人不缴费，会更大影响物业公司的服务质量，要想更好得解决可以通过业主委员会，合法维权。另外还有一种业主观点，物业公司跟开发商是一家公司，发现房子质量问题，就应该从物业费中扣除，我们也会跟业主做好释法工作。

法官在执行中对业主的维权要求如何回应呢？

我们会给业主支招，如认为物业服务质量有问题时要注意留存证据，比如垃圾没及时收，可以用照片等方式保存好证据；比如建议业主在收房时要认真仔细，发现问题及时与开发商沟通，解决，而不是把矛盾转移到物业公司这里。单纯的靠拖欠物业费的方式不仅不能解决问题，反而会激化矛盾，拖欠物业费只会影响物业的服务质量，从而影响业主的生活质量。

刚才讲了物业费产生的纠纷，在物业纠纷中还有什么其他类型呢？

在物业公司管理责任方面也出现过一些案件。比如在大兴区某一老小区，因年久失修，小区一车库的天花顶掉落下来，刚好砸中路过的小孩，小孩为此花掉各项医疗费8万多元，后法院判决因物业公司未及时修理天花顶，未尽到管理责任而对小孩承担赔偿责任。像这类房屋修缮、车位管理、小区公共设施安全管理等涉及到物业公司管理责任方面的案件也不少发生。

这件案件最后执行了吗？

最后我们在执行中跟物业公司进行沟通，充分释法，让他们认识到应承担的责任，最后案件顺利执结。

如果因为物业公司管理责任产生纠纷，业主的损失怎么处理？

物业公司有的不配合执行，比如拒绝修缮房屋，那么通过做这些工程的公司来做，产生的费用应由物业公司承担。

不管是财产损失还是人身损失，我们法官有什么要提醒听众的？

其实大部分业主都是可以理解的。在执行追索物业费案件过程中，我们听到业主抱怨最多的是两个内容，第一，认为房子质量存在严重问题，给自己造成损失，物业费可冲抵自己的损失；其二，物业的服务不好，不配收物业费。物业费案件的标的额不大，因无财产可供执行的情况不多，业主方在判决下来后在执行过程中提出上述的理由很难构成终止执行的理由。在这里，需要提醒广大业主的是，第一，收房仔细，有问题保留证据，向开发商主张权利，而不是物业方，一定要明确主体，两者是不一样的，很多业主容易混淆；第二，针对物业服务不到位或者不符合物业合同的情况，一定要在物业服务的过程中保留证据。比如，某些小区在人员管理上不严格，造成很多小区电梯里到处都是小广告，而物业清洁人员也不及时清理，这时业主可通过录音录像保留证据，在物业费案件审判的过程中就提出来。再者，如果物业方提供的服务实在不行，可通过业主大会更换掉物业。

关于物业公司，我们还是建议要和业主沟通，有时候业主往往要的就是物业公司的一个态度。

我们还建议业主要充分发挥业委会的作用，要合法维权。

物业管理关系到我们每一个人的居住质量和生活幸福指数，今天赵法官为我们浅析了物业纠纷在执行中相关问题和化解途径，今天的节目就到这里，再一次感谢赵法官做客直播间。

谢谢主持人，谢谢听众朋友。

今天的直播就到这里，感谢北京市高级法院新闻办刘娜对本次直播给予的大力帮助，感谢大兴法院执行一庭程瑶和研究室朱冉的辛勤劳动，感谢北京广播电台主持人李雷对大兴法院直播活动的支持。

欢迎各位网友继续关注北京市大兴区人民法院在中国法院网、北京法院网的网络直播，今天的直播就到这里，各位网友，再会。