北京市崇文区人民法院

法庭全景

本案被告方

媒体工作人员

本案审判人员

本案原告方

直播小组成员
5月24日9：20，直播崇文法院审理“‘国十条’颁行后首付提高 买主弃购双倍索赔”案
  • [主持人]：
    各位网友大家好，欢迎关注、参与北京市崇文区人民法院的网络直播！我就是今天的直播主持人孙莹，今天我院将公开开庭审理“国十条颁行后首付上涨，买主弃购索赔”一案。
    庭审开始前，我先简要地给大家介绍一下案情。原告吴先生诉称：原告与被告郭女士于2010年4月12日签订一房屋买卖合同，双方约定原告交付50000元给被告郭女士作为购房定金，且原告已经按约定实际交付了上述钱款。根据合同约定，双方应于4月13日办理合同网签，并于4月20日到银行办理房屋贷款事宜。但是时至今日，被告郭女士仍未履行上述义务。在原告多次催促下，被告拒不配合，导致该房屋买卖合同无法履行。由于近期国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，目前银行已经开始执行这一新政策，按照30%的首付比例办理房屋贷款，原告向郭女士购买的房屋首付款约合56.1万元，比合同约定的40万增加了16.1万元。原告无力承担额外的十几万元，诉至法院要求解除合同，并要求郭女士双倍返还原告购房定金100000元并承担本案的诉讼费用。
    庭审准备工作已经就绪，书记员已经进入法庭，庭审马上就要开始了。
    [09:18:54]
  • （审判人员入庭）
    [ 审判员]：
    现在核对双方当事人及诉讼代理人身份。（略）
    [ 审判员]：
    原告对被告出庭人员有无异议？
    [ 原告]：
    我对对方出庭人员没有异议。
    [ 审判员]：
    被告对原告出庭人员有无异议？
    [ 被告]：
    我对对方出庭人员没有异议。
    [ 审判员]：
    经审查，各方当事人及诉讼代理人经核对无误，符合法律规定，可以参与本案诉讼活动。
    [09:22:39]
  • [审判员]：
    （敲击法槌）现在开庭。北京市崇文区人民法院今天适用简易程序，公开审理原告吴某诉被告郭某房屋买卖纠纷一案。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，由崇文区人民法院审判员陆音也就是我本人依法独任审判，书记员伊然担任法庭记录。
    [ 审判员]：
    现在告知当事人权利义务。（一）申请回避的权利。（所谓回避，就是当事人认为本案的审判人员、书记员与本案有利害关系或其他关系，可能影响案件公正审判，有权提出事实理由申请上述人员不参加本案的诉讼活动）。原告是否听清，是否申请回避？
    [ 原告]：
    我听清楚了，不申请回避。
    [ 审判员]：
    被告是否听清，是否申请回避？
    [ 被告]：
    我听清楚了，不申请回避。
    [ 审判员]：
    （二）双方有就案件事实进行陈述和申辩的权利。（三）提出新的证据的权利。（四）进行辩论和请求法庭给予解释的权利。（五）原告有变更、增加、放弃诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳和反诉的权利。（六）有发表最后意见的权利。
    [ 审判员]：
    在法庭上，当事人除享有以上权利外，还应承担以下诉讼义务。（一）行使诉讼权利的义务。（二）听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务。（三）如实陈述事实的义务。
    [ 审判员]：
    以上权利义务原告听清了吗？
    [ 原告]：
    我听清了。
    [ 审判员]：
    被告，以上权利义务被告听清了吗？
    [ 被告]：
    我听清了。
    [09:25:27]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第124条的规定，现在开始法庭调查。
    [ 审判员]：
    原告首先明确诉讼请求，陈述事实和理由。
    [ 原告]：
    事实与理由如下，原告与被告郭女士于2010年4月12日签订一房屋买卖合同，内容为原告购买被告位于北京市崇文区沙子口路76号富莱茵小区的一套房屋。双方约定原告交付50000元给被告郭女士作为购房定金，且原告已经按约定实际交付了上述钱款。根据合同约定，双方应于4月13日办理合同网签，并于4月20日到银行办理房屋贷款事宜。但是时至今日，被告郭女士仍未履行上述义务。在原告多次催促下，被告拒不配合，导致该房屋买卖合同无法履行。原告认为，原告是以银行按揭的方式购买该房产，约定首付比例为总房款的20%，约40万元。被告本应按照合同约定，于4月20日配合原告到银行办理房贷手续。但到目前为止，被告郭女士仍不配合原告办理房贷手续，已经构成违约。同时，由于近期国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付比例不得低于30%。如果按照合同约定的时间办理相关手续本无影响，但目前银行已经开始执行这一新政策，即按照30%的首付比例办理房屋贷款。原告向郭女士购买的房屋建筑面积为98.38平方米，因此首付比例被提升至总房款的30%，首付款约合56.1万元，比合同约定的40万增加了16.1万元。由于原告工作时间不长，收入水平比较低，同时没有任何积蓄，40万首付款全部为向亲朋好友借得，因此原告无力承担额外的十几万元。另外，《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中还规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。原告刚刚来京工作不久，不能提供上述证明。如果按照合同约定的时间办理相关手续本无影响，但目前银行已经开始执行这一新政策，此时如果要求双方继续履行合同，原告将不能从银行取得贷款，同时更无力从其他渠道筹得购房款项，即由于郭女士的违约行为导致了原告无法继续履行合同。综上，原告将郭女士诉至法院，要求解除合同，并要求郭女士双倍返还原告购房定金100000元并承担本案的诉讼费用。
    [09:29:28]
  • [审判员]：
    被告针对原告的诉请及事实部分进行答辩。
    [ 被告]：
    第一，我方认为双方签订的合同是合法有效的应该继续履行。第二，我方没有拒绝履行合同的义务，而是在进行网签之前双方要办理一些具体事宜。第三，对于合同我们表示怀疑且不公平，合同约定交付房款和交付房屋的时间约定不平等。第四，房屋和中介公司人员有一些利害关系，故我方认为双方都要本着诚实信用的原则办理，所以我们对此表示一些怀疑。第五，原告说的因为国家政策的原因导致无法办理，其实北京市还没有具体落实国务院的通知，如果受到影响也应该是在该通知实施之后，而原告起诉的时间晚于政策实施的时间。第六，原告说不能贷款导致不能履行合同不属于不可抗力。综上，是原告造成了违约，我方没有违约责任。
    [ 审判员]：
    双方还有其他补充吗？
    [ 原告]：
    没有。
    [ 被告]：
    没有。
    [09:33:49]
  • [审判员]：
    下面开始举证、质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款的规定，当事人对自己陈述中提出的主张有责任提供证据，举证应围绕案件争议的事实和当事人的诉讼请求进行。当事人举证应当客观、真实，不得举伪证。如举不出证据，将可能承担对自己不利的后果。原告听清了吗？被告听清了吗？
    [ 原告]：
    听清了。
    [ 被告]：
    听清了。
    [09:40:13]
  • [审判员]：
    原告首先出示你方证据，说明证据来源，证明内容及目的。
    [ 原告]：
    以下五份证据，都证明合同真实合法有效，房屋没有抵押，房屋的共有人是同意出售房屋的，我方对房屋拥有完全的所有权。1、北京市存量房屋买卖合同，自行成交版。
    [ 原告]：
    以下五份证据，都证明合同真实合法有效，房屋没有抵押，房屋的共有人是同意出售房屋的，我方对房屋拥有完全的所有权。1北京市存量房屋买卖合同，自行成交版。
    [ 审判员]：
    被告进行质证。
    [ 被告]：
    北京市存量房屋买卖合同，真实性认可。对买卖合同中的特别条款有异议。
    [ 审判员]：
    原告继续举证。
    [ 原告]：
    2、定金收条。
    [ 审判员]：
    被告进行质证。
    [ 被告]：
    真实性认可。
    [ 审判员]：
    原告继续举证。
    [ 原告]：
    3、被告人夫妇共有房屋同意出售的声明。
    [ 审判员]：
    声明是谁提供的？
    [ 原告]：
    是被告提供给我们的。
    [ 审判员]：
    被告进行质证。
    [ 被告]：
    落款人签名有异议。对声明的本身不予质疑。
    [ 审判员]：
    被告的爱人今天也到庭了对吧，对这个声明什么意见？
    [ 被告爱人]：
    同意这个声明，没有异议。
    [09:48:03]
  • [审判员]：
    原告继续举证。
    [ 原告]：
    4.房产证。
    [ 审判员]：
    被告进行质证。
    [ 被告]：
    房产证真实性认可。
    [ 审判员]：
    原告继续举证。
    [ 原告]：
    5、协议书。
    [ 审判员]：
    被告质证
    [ 被告]：
    协议书真实性认可。
    [ 审判员]：
    原告继续举证。
    [ 原告]：
    6、双方之间的短信内容。
    [ 审判员]：
    被告质证。
    [ 被告]：
    首先说一下过程，4.12日时候一位姓张（房地产公司的员工）的人打电话给我们，我们一直认为是有中介方存在的关系，而后才发现是自行成交版的合同，且这个张和原告是一个公司的人员，故我们对合同是双方还是三方表示怀疑。主要我们想这个公司在这个合同中的角色是什么。
    [ 审判员]：
    交易过程中是否有第三方出现？
    [ 被告]：
    有。
    [09:54:14]
  • [被告]：
    我们一直认为这个张是中介的人员，有中介公司在里面。但是签订完毕之后才发现是两方。制定这个合同就是张制定的，我们对这个质疑询问了公司的经理，但是没有回复，后来经理打电话给我，我接了，我表示对这个合同有异议。
    [ 审判员]：
    被告的爱人，被告在卖房之前没有告知过你吗？
    [ 被告爱人]：
    卖房我知道，当时我爱人说是一个中介，我才放心的。
    [ 审判员]：
    中介为什么知道你们卖房呢？
    [ 被告爱人]：
    因为我们将信息上网了。
    [ 审判员]：
    被告，你在签订合同的时候是房地产公司的职员吗？
    [ 被告]：
    对，是的。
    [ 审判员]：
    被告你对原告提交的短信息什么意见？
    [ 被告]：
    这些短信内容属实，认可。
    [ 审判员]：
    原告还有其他证据提交吗？
    [ 原告]：
    没有了。
    [10:00:38]
  • [审判员]：
    被告出示你方证据，说明证据来源，证明内容和目的。
    [ 被告]：
    1.马海燕和张世瑞的名片。证明他们都是房地产公司的人员。
    [ 审判员]：
    原告进行质证。
    [ 原告]：
    对两份名片的真实性没有异议。
    [ 审判员]：
    被告继续举证。
    [ 被告]：
    2.手机联系清单，里面有一条是原告没有提交的，在第一页序号2,4月13日的信息，张世瑞说有事不能做网签，改成下一天了。
    [ 审判员]：
    原告进行质证。
    [ 原告]：
    清单的真实性没有异议，也是我主动要求将时间退后一天，但是我们已经实际履行了义务，当天就已经交了5万元的定金，故我认为退后一天不影响合同的效力。
    [ 审判员]：
    被告继续举证。
    [ 被告]：
    没有证据提交了。
    [10:03:15]
  • [审判员]：
    4月12日签订的买卖合同，13日交付的定金是吗？
    [ 被告]：
    12日交了4万元，13日补交了1万元。
    [ 审判员]：
    4月14日你们去办理网签了吗？
    [ 原告]：
    去了。
    [ 被告]：
    去了。实际14日是对房屋进行确权，15日去办理网签。15日，我们去建委询问合同的效力问题，被告知不能做网签，因为合同本身的问题。
    [ 审判员]：
    之后你和原告说了吗，就建委回复的这个信息？
    [ 被告]：
    当天下午我就去中介了，告诉他们这个信息。马海燕店长说要不就重新签订。
    [ 审判员]：
    原告如何回答的？
    [ 原告]：
    我明确告诉他这个不是问题，还可以继续履行。
    [10:27:18]
  • [审判员]：
    那你们周一19日又去了吗？
    [ 被告]：
    没有去。因为周日我回来发信息询问相关情况，原告没有回复我，我们就没有去。
    [ 原告]：
    我方去了，但是对方没有去。
    [ 审判员]：
    20日呢？
    [ 原告]：
    办理贷款，我们去了。
    [ 审判员]：
    有证据可以证明吗？
    [ 原告]：
    没有。
    [10:27:33]
  • [审判员]：
    双方还有事实和证据补充吗？
    [ 原告]：
    有，4月15日的时候被告已经明确表示要解除合同了，因为要避税，具体如何避税没有谈。
    [ 审判员]：
    被告你们是否表示过要解除这个合同？
    [ 被告]：
    三个中介的人和我谈话，我发现好像受骗了，因为建委的回复，及其三个中介的人在一起，所以我一个不太懂的人，对合同的怀疑性更大了，因此说了如果房款不是187万元，我就不签字，如果是我才签字。没有表示过其他的。
    [ 审判员]：
    也就是4月15日的时候你就知道不能办理网签了对吗？
    [ 被告]：
    对。
    [ 审判员]：
    当时都认为不能继续履行合同了，为什么答辩的时候要继续履行呢
    [ 被告]：
    因为我爱人回来了。
    [10:28:18]
  • [审判员]：
    双方对事实还有其他补充吗？
    [ 原告]：
    没有了。
    [ 被告]：
    没有了。
    [ 审判员]：
    法庭调查结束，现在开始法庭辩论。
    [ 审判员]：
    原告首先发表辩论意见。
    原告: 我们认为由于被告未按照合同约定的时间履行合同约定，导致我们不能办理贷款。具体为4月13日办理网签，20日做贷款面签，同时20日首付款补交齐全。根据最高法院的解释，买受人以担保方式贷款，因一方原因导致不能办理的，应该承担相应的损失责任，故我们坚持诉讼请求。还有被告认为合同不平等的说法不能成立，因为在合同签订的时候被告并没有提出异议，不能以违约金条款为由拒绝履行合同。法律并没有禁止作为中介的员工就不能和当事人签订买卖合同，且合同是双方真实意思表示，合同的性质是自行成交版已经明确写明了，如果被告有疑问，应该当时提出，现在提出只是一个狡辩的借口。对于不可抗力问题，如果原告按照约定配合办理网签，那么这个违约责任是可以避免的。及其被告说的时间差问题，银行是以正式文件来实施的，不能说明上级银行的文件是在北京市文件之后出台的，故被告的理由不能成立，我方坚持诉讼意见。
    [10:30:33]
  • [审判员]：
    被告发表辩论意见。
    [ 被告]：
    第一，我们之间的交易属于存量房屋交易，不能属于商品房交易，故对此不受政策的影响。第二，我们现在争议的焦点是办理网签的问题，而不是办理贷款的问题。第三，违约金的方式约定的不公平。第四，对于贷款的问题，银行的规定和北京市政策不是同步的，事实上27日还是可以贷款的。第五，如果我们明确表示过解除合同，那么我们17日之后发短信还有什么必要吗？第六，合同的特别提示上明确写明了不能办理网签。第七，即使是因为政策的问题，也不影响原告的总价款，只是多出首付款而已。
    [ 审判员]：
    还有其他辩论意见吗？
    [ 原告]：
    没有了。
    [ 被告]：
    没有了。
    [10:38:04]
  • [审判员]：
    法庭辩论结束，现在进行法庭调解。原告是否同意法庭主持调解？
    [ 原告]：
    同意调解。我们不想继续履行合同了。
    [ 审判员]：
    被告是否同意法庭主持调解？
    [ 被告]：
    不同意，我们要求继续履行合同。
    [ 审判员]：
    由于双方分歧较大，本庭决定不再进行法庭调解。
    [ 原告]：
    同意。
    [ 被告]：
    同意。
    [ 审判员]：
    因调解不成，双方陈述最后意见。
    [ 原告]：
    我坚持诉讼请求。
    [ 被告]：
    我方坚持要求原告履行合同。
    [ 审判员]：
    现在休庭，双方看笔录、签字。宣判日期另行通知。
    [10:43:05]
  • [主持人]：
    紧张的庭审结束了，感谢广大网友的关注！本次庭审得到了北京市高级人民法院法制宣传处的关心与支持，在此表示感谢。同时对参加此次庭审直播的工作人员的辛苦工作表示感谢！直播到此结束。
    [10:44:25]
  • [声明]：
    本次庭审记录不是庭审笔录，仅供关心本案庭审的网友参考，不具有法律效力。
    [10:44:39]