各位网友上午好，欢迎大家关注北京市第一中级人民法院审理的案件。

今天审理的是一起房屋买卖纠纷案件，买卖双方经房地产经纪有限公司介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》，后由于出卖人拒绝继续履行合同产生纠纷诉至法院。

双方当事人已经到庭，庭审即将开始。

（敲法锤）我宣布，现在开庭。侯某诉赵某房屋买卖合同纠纷一案，侯某不服一审民事判决，向本院提起上诉，北京市第一中级人民法院今天依法公开审理。现在开庭。现在宣布合议庭组成人员。本案由北京市第一中级人民法院审判员詹晖和梁冰组成合议庭对本案进行审理，由审判员辛荣担任审判长；书记员由赵彤担任。

现在宣布当事人的诉讼权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人享有下述权利：委托诉讼代理人；上诉人可以放弃或变更诉讼请求；被上诉人可以承认或反驳诉讼请求、提起反诉；当事人有权提供证人、证物；有权进行辩论；有权自行和解；有权请求调解；有权提起申诉；当事人如果有理由认为合议庭的组成人员、书记员与本案有利害关系，或与本案当事人有其他关系，可能影响对案件公正审理的，有权申请上述人员回避。双方当事人，上述权利你们听清楚了吗？

听清楚了。

听清楚了。

对本案合议庭成员和书记员申请回避吗？

不申请。

不申请。

现在宣布当事人必须履行的诉讼义务：诉讼当事人必须遵守诉讼秩序；履行发生法律效力的判决、裁定和调解；在庭审中，双方当事人必须服从法庭指挥，未经法庭许可不得随意发言或打断对方发言。是否听清了？

听清楚了。

听清楚了。

被上诉人是否收到上诉状？

收到。

下面开始法庭调查，由上诉人陈述上诉请求及理由？

上诉请求，请求依法改判一审民事判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。双方于2009年5月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，但又在2009年6月3日网签《存量房屋买卖合同》，并认为该合同不违反法律的强制性规定，为有效合同，前后矛盾，属认定事实不清。假定其中一份合同有效，当事人无法明确究竟继续履行哪一份合同！

实际情况是，首先，2009年5月17日签订的合同首页"特别提示"中明确载明"本合同示范文本仅供参考查看，不能作为签约下载使用"，故该合同只是一个买卖意向，自始就没有成立。其次，2009年6月3日网签的《存量房屋买卖合同》中双方约定的房价为60万，而实际成交价格为78万，这种低报成交价格以偷逃国家税款的行为显然违反了法律的强制性规定。所以，上诉人认为两份合同均属无效，应驳回诉讼被上诉人诉讼请求。

即使上述合同有效，但是根据双方的约定，被上诉人根据公积金贷款补充协议签，上诉人多次通过链家公司催告被上诉人支付首付款，但长达2个月时间被上诉人没有履行付款义务，已构成迟延履行合同义务。

被上诉人进行答辩？

上诉人提到了一审法院认定事实部分，我们认为一审法院认定事实清楚，证据确实充分，上诉人提到在2009年5月17日签订的存量房屋买卖合同，上诉人运用条款只是摘取了有用部分，并没有用合同的整个条款，从2009年5月17日买卖合同可以看到，本合同签字盖章之日起生效，因此从该合同的具体条款中可以看出，从双方签字盖章之日起，合同就生效了。这个合同不但是生效的合同，之后还有一系列合同证明合同是生效的合同，双方签订的居间协议书，定金协议书，公积金贷款补充协议，双方签订的这一系列合同，可以证明2009年5月17日的合同，是双方真实意思表示而且具备了合同的有效条款。

上诉人只是对该合同部分文字咬文嚼字，这是上诉人违约，不履行合同找理由，因为合同的示范文本不能等同于该合同，示范文本是空白的文本，而现在是已经签字生效的法律文本，因此从该合同具体的条款看，以及之后双方履行合同行为看，可以看出，该合同是有效的合同。上诉人提到关于三日内履行合同的问题，三日内交付首付款问题，从一审中可以看出，公积金贷款补充协议签订后三日内，房屋没有进行评估，不能确定首付款到底多少，所以三日内交付是不可能的，而事实上，通过2009年6月3日交付物业费，2009年6月办理公积金贷款等一系列行为可以看出，双方在事实上已经按照协议在履行合同。

从公积金贷款补充协议可以看到，已经明确提到如甲乙双方未能完成约定的义务，乙方有权确定办理该事宜的合同期限，如果双方没有按照通知履行义务，违约方应向守约方承担责任。可以看出，公积金贷款三日内已经不可能，三方已经明确约定，链家有权确定合同的履行时间。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的存量房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，是有效的合同，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

上诉人事实部分有补充吗？

针对对方所说的事实，我要补充下。原告的一审诉状已经承认了，以78万元的价格买售的。60万元公积金贷款远远低于78万元，这是额外多出的18万元。他自己知道18万元的税款自己承担，这不是卖房要求的，而是买房这方要求的，他们想避税。经过我们向北京康正宏基房地产评估有限公司相关人员了解，申请房屋评估三日内就可以出抵押物评估意见书，依据意见书可以确认房价，可以确定首付款的比例，完全可以在三日内完成首付款的支付，但是被上诉人一方一直没有支付，18万元的差价延迟2个月没有支付，而在这段时间内，房屋有巨大的形式变化，我们在2009年5月17日签订的买卖合同意向，当时经我们查询，西城区二手房成交均价是16219元，5月31日申请了抵押物评估意见书，6月2日签订网签合同，这时房价是15865元。

到7月房价是每平米16710元，每平方米上涨800多元左右，这时对方也一直没有支付首付款，我们曾经协商过，在链家地产主持之下，当事人给我们加价5万元，我们达成和解，第一天谈完了，第二天签定协议，但第二天对方反悔，8月初提出诉讼，要求履行合同。基于以上事实经过，被上诉人仅仅向我们支付了2万元定金，等待房价的上涨和下跌，一直在持观望状态，我们在8月30日发了解除合同通知，我们认为对方履行合同不具有能力，因为只是签订意向，不具有正式合同的效力，因此我们有权利解除合同。

针对被上诉人提到北京市存量房买卖合同说我们咬文嚼字，我发表意见，为什么我们说是买卖意向，特别提示明确载明，不能作为签约下使用，6月30日双方网签了合同，如果之前的合同是有效的，为什么还要签网签合同，这就说明了这是意向。公积金贷款流程是这样，首先是评估，会出评估意向书，三个工作日就可以出，住房公积金贷款补充协议也约定，三个工作日支付首付款，根据评估查询，对方在5月31日申请评估，6月2日出的评估意向书。

被上诉人有补充吗？

对方严重歪曲本案事实真相，关于18万元首付款部分，是评估下来后对房子有一个报价，哪一部分可以申请贷款，如果是60万元，我们评估下来是只有47万元申请贷款，47万元以外的部分才可以作为房屋贷款，事实上前期的78万元只是双方对房屋的估价，评估机构是60万元，但我们愿意按照78万元支付评估，在60万元没有下来前，首付款根本无法确定的，不是用78万元减去60万元。

关于评估部分，评估意见书也好，或者其他文书也好，我们从来没有看到，上诉人从来没有告诉我们要按照合同执行，对方告诉我们配合物业过户，缴纳物业费和暖气费，他们让我们履行哪一步，我们就履行哪一步，所以对方的评估意见书根本没有事实依据。在房价均价下降问题，事实上并非如此，我们在2009年6月，在他所说的期间，我们不但没有观望，还把2001年的物业费交纳了，如果观望，我们凭什么交这个钱，评估费和担保费都是依法按照程序履行的，从来没有拖延哪一个程序。

我们买房子的目的不是为了炒房，我们是为了孩子上学，炒房对当事人来说没有任何意义，这只是上诉人的主观推测。上诉人说在观望期间不同意履行协议，我想问上诉人有什么证据。上诉人说我们一直没有支付首付款，到房价上涨才履行合同，我们是7月约定过户，当时两个人信用比较好，中介也告诉我们公积金贷款是最快评估下来的，因为上诉人的房子到2009年7月才满2年，满2年可以省掉一笔税，不管上涨还是下跌，我们都是要配合他办理过户手续的。在上次询问时，对方都承认了延期2个月办理过户手续。

房价上涨前，他配合我们做了所有暖气费和物业费的支出，到7月房价上涨时，他们毁约，7月28日上诉人约见我们三方，当天见到我们说现在房价上涨严重，我不为别的，要求补点钱。我们说合同都签了，哪能随便涨钱，最后上诉人说补7万元，我们说7万元也不行，我们合同签了，要履行合同。

下面进行举证质证，一审的证据二审就不再质证了，属于二审的新证据可以提出，不属于新的证据的，不再质证，未经质证的证据是不能作为有效证据使用的，二审的新证据是属于一审法院庭审后新发现的证据。上诉人有新的证据提交吗？

有，北京康正宏基房地产有效公司的工作人员李先生，我们向他查询了，申请公积金贷款意见书三个工作日就可以出来。我们请求法院去向李先生调查取证。

这个只是申请，可以庭审提交，现在有没有属于二审的新证据提供？

被上诉人有新的证据提交吗？

没有。

你说在签订合同3日内支付首付款，由于没有评估，不可能，你说评估结果是6月7日出来的，什么时候支付的首付款？

7月底支付的首付款，因为中介告诉我们在过户当天支付首付款，都是在过户当天支付的首付款，因为三方约定在7月底，所以按照三方的约定，在7月25日把首付款支付链家指定的民生银行。

如果链家的要求和你们买卖双方不一致，你们是按照双方约定执行，还是按照要求执行？

上诉人一直没有要求让我们支付首付款，如果有变更，应该按照变更后的协议履行，公积金贷款补充协议第6条第2款也明确约定了，实际上按照三方的约定办理了首付款交付事宜。

首付款对方取走了吗？

我们要求对方取，但对方一直拒绝取，如果不加钱，就不收首付款。我们在7月底邮寄了特快转递给上诉人，但上诉人一直不收。

你们为什么向权利部门报价60万元？

78万元是双方自己对房屋的估价，后来经过评估机构评估，房屋定价是60万元。我们的目的就是要买房子，帮助孩子上学。

你们的首付款和贷款数额是多少？

首付款是29万元，定金是2万元，贷款是47万元，一共78万元。

放贷了吗？

批下来了，就差过户了。

下面进行法庭辩论

本案不具备合法有效的房屋买卖合同，双方签订的北京市存量房屋买卖合同是双方的买卖意向，不是正式合同，理由之前已经说了，特别提示已经明确，该合同是买卖意向，6月3日网签了正式的合同。6月3日签订的网签合同，因为低报价格，偷逃国家税款违法而无效。即使本案是合法的合同，仍是被上诉人违约，既然约定明确，就不应听链家第三方的安排。

被上诉人进行法庭辩论？

说我们拖延评估没有证据，我们有证据5月18日交给链家的代收评估费1500元，我们把评估费交给链家了，链家也及时把钱交给了评估公司，但当时买二手房的人很多，要评估只能排队，5月31日才评估下来，和5月17日差了10几天。所以我们没有拖欠，三日付款也不可能。我们在发了催告函，上诉人拒收的情况下，链家公司又给上诉人发了催告函。

下面进行调解，双方是否愿意在法庭主持下进行调解？

同意。

调解方案？

解除合同是前提。

不同意。

双方当事人暂时达不成调解，今天审理到此结束，现在休庭（敲法锤）。

本次直播内容不是庭审笔录，不具有法律效力！！

本次直播到此结束，合议庭将择日宣判，我们会继续关注此案。