各位网友大家好，我是今天是网络直播主持人毕辉。 2008年，门头沟区正式启动采空棚户区改造工程，覆盖面积7平方公里，涉及市民3.1万户，8.5万人，工程期预计3年。2009年，门头沟法院共受理300余件涉棚户区拆迁改造案件，涉及的纠纷包括所有权确认纠纷、共有纠纷、分家析产纠纷、继承纠纷、房屋买卖合同纠纷、赠与合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等，该类纠纷占民事案件收案总量的13.3%，此类案件对抗性强、不稳定因素多、处理难度大。
为吸收人大代表参与涉棚改拆迁纠纷化解工作，保障棚户区改造工程顺利进行，维护辖区稳定，门头沟区民一庭法官就棚户区拆迁改造法律问题与人大代表座谈。

门头沟法院党组成员、副院长吕玉宝，门头沟区人大表联络室主任王明元，门头沟法院民一庭庭长安辉参加会议。会议由门头沟法院办公室主任王大保主持。

各位代表，大家上午好。首先对区人大对我院工作一如既往的支持表示感谢。今天参会人员有门头沟人民法院党组成员、副院长吕玉宝、区人大代表联络室主任王明元。为了增强代表的法律知识水平，便于监督和支持一府两院的工作，为了使各位代表了解拆迁相关工作，公正和解的维护群众合法权益，今天在我院举办棚户区拆迁专题讲座，今天邀请了我区东辛房，城子，永定，龙泉，妙峰山，大峪，王平、大台，京煤集团八个代表参加今天活动，我们对各位代表的到来表示衷心感谢。今天主持法官为民一庭法官安辉庭长。

下面我就门头沟区棚户区拆迁民事法律知识专题讲座。

门头沟区于2008年正式启动采空棚户区改造工程，覆盖面积7平方公里，涉及市民3.1万户，8.5万人。2009年开始，门头沟区法院受理涉及棚户区拆迁的案件呈巨幅增长态势，总量达到400余件。以析产继承案件为例，2008年收案27件，2009年即达到140件，绝大多数案件均与拆迁有关。

案件类型主要为以下几类：第一类分家析产、继承、离婚及离婚后财产分割等婚姻家庭纠纷。一些当事人持有的还是建国初期的土地房产证，在原所有权人去世后由继承人共有或某个继承人占有，未进行分割，因签订拆迁补偿协议前需要明确所有权归属故要求对房屋进行分割，或者在拆迁单位已经给付补偿款的情况下要求对补偿款进行分割；第二类所有权确认、返还原物等物权纠纷，在所有权证记载的名义购房人与实际购房人不符的情况下，实际购房人要求确认所有权，或者房屋的所有权人要求房屋的实际占用人腾退房屋；第三类买卖、租赁、赠与等合同纠纷，在房屋已经买卖或赠与他人的情况下，原所有人起诉确认合同无效、解除合同、撤销合同并返还房屋，一些公房的原承租人则往往以产权单位和新承租人达成的租赁合同存在恶意串通情形为由诉请确认租赁合同无效；第四类是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁单位与被拆迁人签订补偿合同之后，第三人以侵犯其合理利益为由诉请确认合同无效。法院处理上述纠纷时会依据民法通则、物权法、合同法、继承法、婚姻法等法律以及城市房屋拆迁管理条例等行政法规进行裁判。

由于涉及人员众多，矛盾纠纷复杂，法律适用难度较大，该类案件具有对抗性强、难于调解、上诉率高等特点，如处理不好极易引起剧烈冲突，影响辖区和谐稳定。为了尽量把矛盾纠纷化解在基层和萌芽状态，我把法院处理拆迁民事纠纷的一些原则和思路向各位人大代表进行讲解，希望各位代表积极参与涉拆迁民事纠纷的执法监督，协助法院开展拆迁法律知识宣传和矛盾纠纷化解工作，为棚户区改造工程的顺利推进提供有力保障。

一、关于公房拆迁补偿问题

棚户区拆迁改造范围之内有相当数量的平房属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于京煤集团等单位所有的自管公房。本次拆迁过程中，一些产权单位表示对承租人放弃产权，所以承租人将直接作为被拆迁人获得安置补偿，审判实践中的纠纷多围绕承租人的资格而展开。

1、公房使用权转让纠纷。90年代后，一些公房承租人纷纷将公房的使用权有偿转让，有的直接订立"买卖"合同，并到有关部门办理了变更登记。在获悉棚户区拆迁信息后，一些原承租人以侵犯产权单位利益为由诉请确认转让合同无效。从政策层面，公有住房使用权进入市场，并逐步被地方法规所认可，已是不争的事实，北京市即于2002年底开展直管公有住房使用权交易试点工作。但是，公房使用权转让并非不受任何条件限制。依照合同法规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。因此，在此类案件中，公房管理部门和产权单位对双方实施转让行为的态度非常重要，即转让公房使用权时需征求有关部门和产权单位的同意，即在所有权人无异议、不侵害所有权人权益的前提下才允许转让。

2、因租赁合同变更而产生纠纷。在承租人资格认定问题上存在以下三种情形：第一，公房由他人占有，但承租人一直未发生变更。承租人无偿将房屋借给亲朋好友居住或者有偿转租他人居住，如果承租人一直没有变更，按照借用、转租处理，实际居住人无权要求分得补偿款，但其忝附部分可根据实际发生费用主张相应补偿。

第二，承租人已经变更。原承租人死亡，共同居住人申请变更承租人或者原承租人将房屋转租、借给亲朋好友居住，之后变更了承租人。在此情况下，其他家庭成员、原承租人均无权主张拆迁补偿。

第三，公房原承租人死亡，承租人尚未发生变更。需要明确公房不是私有财产，承租人不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体处分，此时只能根据法律规定办理。

《合同法》规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《城市房屋租赁管理办法》所规定共同居住的期限为2年。如果原承租人死亡后，家庭成员之间就承租权问题发生争议，法院会根据不同的情况作出不同处理：直管公房的承租人变更问题，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理；自管公房的原承租人的共同居住人只有一人，要求产权单位变更承租人，应予以支持；数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位从中予以确定，法院不宜直接受理。

因为公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利，该权利未经授权，他人不得代行。故共同居住人有数人时，应尊重产权单位的意见。那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，拆迁补偿款如何分配呢?我们认为，凡符合共同居住人条件、在公房中居住的所有家庭成员应当共同得到补偿，如果没有居住人，则由全部继承人共同分得补偿款。

3、公房补偿款分配纠纷。根据棚户区拆迁政策，公有住房的拆迁补偿款不仅包括房屋重置成新价而且包括区位补偿价，即该被拆除房屋所占有范围内的土地使用权价值，这样做的目的在于改善居住人的居住条件，所以根据租赁关系在居住地已获得常住户口并实际居住的共同居住人，也享有与公房承租人相同的土地使用权益。如果公房租赁权于婚姻存续期间获得，应推定考虑了配偶、子女等共居人因素，拆迁人给予的货币补偿款归承租人及其共同居住人共有。

一般来讲，拆迁人签订拆迁补偿协议时对承租人和共同居住人（安置人口）从实质进行了审查：即同住人是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁通告之日时在该房屋处已实际居住一定期间，且本市无其他住房，存在结婚、出生、服兵役、居住困难等情形的可以放宽条件限制。补偿款分配时应根据公平原则，结合租赁权的来源、获得方式、实际居住面积等情况酌情确定，对于老人、丧失劳动能力的人、对未成年承担监护责任的应适当多分。其中搬家补助费、设备移转费、临时周转补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、共同居住人等。

4、公房腾退纠纷。对于家庭成员关系不睦，承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷，如果争议的公房使用权中有其他家庭成员的份额，承租人要求其他家庭成员腾房的，不予支持。如果承租人在拆迁过程中购买了安置用房，共同居住人作为应安置人口享受优惠待遇，一般也享有居住使用权。

二、所有权确认及析产继承纠纷

城市房屋拆迁的被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，一般以房屋产权登记的所有权人为准，可以是一人，也可以是几人共有。审判实践中就此发生的纠纷主要表现为：家庭成员之间要求析产继承，房屋产权登记与事实物权不符，原有房屋翻建后如何确认所有权。

下面，我分别讲述：

1、家庭共有。房屋共有中最为普遍的就是因婚姻关系、继承关系等而产生。家庭成员在共同生活期间共同积累、购置、受赠、继承而得的财产，都是家庭共有财产，每个家庭成员对于全部家庭共有财产都享有平等的所有权。对于城镇私有房屋而言，如果拆迁的房屋是家庭成员共同出资购置的，属于家庭共有财产，如果没有参与房屋的购置过程，虽然在该房屋内居住，也不符合家庭共有的形成条件，不能成为家庭共有财产。

对于农村集体土地上建造的私有房屋，在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员，建房时已经以自己的劳动取得收入并用于家庭生活，或者以自己的劳动作为建房的劳动投入的，可认定为共同所有权人。根据《最高人民法院〈贯彻民法通则若干问题的意见〉（试行）》，继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。拆迁人在拆迁各被拆迁人共同所有的房屋时，都要事先经过所有共有人的同意，各共有人对货币补偿款或安置房屋仍然是共有关系，任何一方不得独占。即使房屋已经被拆迁，共有人之一要求确认对拆迁房屋的共有权，法院亦予以处理。

2、房屋产权登记变更。拆迁之前或拆迁过程中，房屋所有权已经发生析产、买卖、继承等变化，但还没有办理过户手续的，应当根据析产协议、遗嘱或法院生效判决书、调解书认定所有权人，法院亦可判决出卖方履行协助办理房屋所有权变更登记的义务。此外，如果争议房屋由部分共有人进行翻、改建，并经过规划部门批准，领取了房产证，则应当认为原房屋已经灭失，原宅基地已经批准用于新建房屋，以新颁发的房产证记载的权利人或者规划部门批准的申请人为房屋所有权人。

值得注意的是，如果争议房屋由部分共有人进行了未超过原房屋建筑面积的翻、改建，但未经过相关批准，部分共有人对争议房屋的翻、改建可视为对原房屋的修缮，房屋权属仍为原所有人和翻建人共有。

3、房屋产权登记与事实物权不符。在上述几种情形下，如拆迁人已与名义产权人或者共有人之一签订补偿安置协议，则实际购房人、未登记的其他共有人可以通过不当得利制度或共有制度保护其权利。

三、房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷

拆迁过程中遇到的合同纠纷涉及合同效力、解除、撤销制度。导致合同无效的理由主要包括违反法律、行政法规的强制性规定，恶意串通损害第三人利益和无处分权的人未经权利人同意或追认处分他人财产。棚户区改造工程实施后，农村私有房屋的原产权人以房屋买卖违反土地管理法为由，城镇私有房屋的原产权人以买卖未经共有人同意为由诉请确认买卖合同无效的纠纷较为常见。对于农村私有房屋出卖给非本集体经济组织成员的，因违反土地管理法，买卖合同原则应当认定无效，但如起诉时买受方已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织，可以认定合同有效。

另外，如果买受方已经经过行政机关审批对房屋进行翻建不再判决相互返还，如果买受方已经取得了所有权证书，即已形成了稳定的占有关系，不再确认合同无效。合同被确认无效的，对于已实施拆迁并取得区位补偿价款的，无论哪方提起诉讼，均违反诚信原则，可以将区位补偿价作为损失进行处理。同时因周边商业环境、交通环境、文化环境等发生变化致房价明显升值，升值部分可以作为损失由出卖人承担。对于共有人之一私自转让共有房产的，应根据物权法规定的善意取得制度进行处理。如果房产产权证登记其他共有人姓名，在其他共有人未同意转让房产的情况下，房屋转让合同无效。如房产产权证登记未登记其他共有人姓名，买受人出于善意，支付了合理价款，并已经完成了房屋过户手续，买受人构成善意取得，取得转让房屋的所有权。

房屋已经列入拆迁范围之后，出租人出租房屋的，租赁合同无效。列入拆迁范围的私有房屋，出租人要求解除租赁合同的，应当予以支持。审判实践中较为常见的是承租人向出租人要求分割补偿款，特别是经营用房的承租人往往诉请分割停产停业补助。需要说明以非标准租金租赁房屋的承租人不属于被拆迁人，所以停产停业还应给付产权人即出租人，对于承租人的救济可以按照合同约定进行处理，合同没有约定的，具有有效经营执照的营业房屋的承租人要求出租人给付其收到的停产停业补助，应结合租赁合同的期限，未履行的合同期限、租金、营业情况等情况予以适当补偿。

赠与合同与其他合同的不同之处在于赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，另外受赠人对赠与人有抚养义务而不履行或者不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以自知道或应当知道撤销原因之日起一年内撤销赠与，要求受赠人返还财产。

四、拆迁补偿安置合同

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置合同后又产生纠纷，可向人民法院起诉，人民法院应按民事案件立案受理，未达成拆迁安置协议的，只能进行行政裁决。被拆迁人不具有民事行为能力，未由监护人代理签订补偿安置协议的，应认定无效。拆迁人未尽到合理审查义务，与被拆迁房屋的部分所有权人签订拆迁补偿安置协议，事后又未经其他所有权人追认，该协议因侵犯了他人权利应认定为无效。同样，公房承租人与拆迁人签订拆迁协议侵犯其他使用人应有的被安置权，其他使用人起诉要求确认协议无效，应予以支持。另外，对于通过买卖已占有使用的被拆迁房屋的买受人未履行房屋产权过户手续，但已与原所有权人结清房款手续的，原所有权人未主张买卖合同无效的，房屋买受人与拆迁人达成的拆迁安置合同有效。房屋拆迁补偿安置协议签订以后，拆迁人没有按照约定向被拆迁人交付置换房屋的，应当向被拆迁人支付违约金。房屋拆迁补偿安置协议对违约金有约定的，从其约定；房屋拆迁补偿安置协议对违约金没有约定的，由法院参照房屋逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金。

各位代表，棚户区拆迁改造是门头沟区建国以来大发展、大环境、大民生的重大惠民工程，法院对涉及棚户区改造的案件给予高度重视。为了最大程度地提高裁判的社会认同，法院会会采取深入调查、多方调解等纠纷解决方式，以取得良好的法律效果和社会效果。在这一过程中，希望得到人大代表的大力支持。

对相关的政策法律法规以及一些设法案件，与各位代表进行交流，让我们以热烈的掌声胜对安辉庭长的辛勤工作表示感谢。拆迁工作与人民群众有直接的利益关系，各位代表在生活中也会遇到问题、疑问，今天借此机会请各位代表与我院办案法官进行提问，张小波、张胜同志刚刚被任命的民事审判一庭副庭长。下面就有关棚户区改造的有关问题，代表们可以提问，与区法院领导、法官进行交流。

如果夫妻离婚后，丈夫作为承租人，前妻在承租房屋居住，是否可以分割补偿款？

在夫妻婚姻持续期间所承租的房屋在分割的时候双方都在实际使用房子，作为承租人，妻子是实际使用人，如果其妻子作为被安置人口可以被分割安置补偿款，承租人签订补偿协议是没有问题的。

在过去民国时期老的房契，是否还具有法律效力？

民国时期的房契不具有，建国以后的具有法律效力。

1949年以后的权属证明？

以前的老的土地所有正，在民国后经过几次变革，现在正式承认的时间为颁发的房屋所有权证，如果房子有新的房屋所有权正，或者通过规划局审批进行无翻建。如果对房屋有正义，要到法院进行确权。

老的所有权正可以作为证据。

永定地区石门营也有拆迁改造，我们地区的案件数量是否比较多？

石门营地区的案件很少。

我们很多地方业面临拆迁，我们建议根据法院的安排希望能够到我们那里进行讲座。

只要在明确拆迁后，相关的权属正义大幅度增长，相关的案件数量肯定会上升。我们会提早做好工作，尽量减少纠纷。

一对中年夫妇，一方工伤，残废，另一方因感情问题离婚不离家，由妻子照顾，能否得到补偿款？

关于实际承租人的问题，我们在审查的时候一般维持拆迁单位的认定。

实际居住人的认定有无时间限制？

建设部有一个规定，认定两年。

房屋原来的承租人不再此居住，单位是否有权处置？

公房是不允许借住或出租的，故单位是有权进行处置的。

如果住了11年的房屋，但没有任何手续，拆迁宽市给单位海事给实际居住人？

如果房子是属于单位公房，所有权归单位，拆迁协议应该与产权单位签订，现在是因为拆迁单位放弃产权，所以拆迁协议才与个人签订。

房子是公房，如果单位不放弃产权，被安置人应该是单位。但现在因为房子实际有人居住，单位为解决个人安置问题，故会解决个人安置问题，放弃产权，与个人签订拆迁协议。

棚户区改造，到法院的占拆迁比例有多少？

去年增多案件的一半是涉及拆迁的，有确权的，有分家析产等。

因时间关系，今天的讲悼词结束，如各位代表还有什么问题，会后可与我们练习。下面清王明元同志讲话。

大家上午好，区法院在今年年初提高关于对我区棚户区改造的问题进行一次讲座；今天我们按照要求，邀请了相关的代表团代表一并参加讲座，一个是法院的落实我们人大代表重要举措，法院工作做得相当不错。我们代表今天页式一次学习和培训。棚户区改造由原来的695公平扩大到800公顷，事实棚户区采空工作是科学发展该款，是扩内去搞发展的回民工程，是才孔老百姓几代人的愿望，。当前面临着拆迁南，民事纠纷不断上升的趋势，安辉同志结合棚户区改造遇到的民事纠纷，对相关的民事法律进行了一次生动的讲课，让我们大家受益匪浅。刚才法官们也回答了一些问题。1、代表学习宣传门头沟区政府关于采空棚户区政策，学习相关法律，带头进行宣传。地，人大代表自觉贯彻执行去政府关于这次采空棚户区改造政策，带头执行。三，要求希望我们人大代表支持政府推行政府工作。我们人大代表应该在采空棚户区改造工作过程中发挥我们人大代表应该有的作用。

我们代表一个实在大会期间发挥我们的作用，一个实在闭会期间，履行职责，形势自己的权利。但我们在执行代表职务过程中应该坚持几个原则，一个是坚持党的指导原则，二坚持依法办事的原则，我们代表依法行职务；三充分发扬民主，要代表群众反映的意见。我们感谢法院的领导高度重视，感谢安辉同志辛勤劳动，安辉同志是全国三八红旗手，感谢到会的全体代表，冒雨参加活动。今天的活动是网上直播，还有各级媒体，让我们以热烈的掌声对大家表示感谢。

1、通过参加今天的活动我很受教育，刚才王主任作了很好的讲话。我们也了解了代表的要求，代表应该行驶的职权、问题。今天在座的代表素质很好，今天两个小时的课程，大家一直在坚持，表示大家对法院讲课的尊重，代表提出的问题也很符合实际。我们看到了代表们对本次活动的重视。本次活动是应代表的要求开展的，我们认为有必要回应代表的需求，故进行了此次讲座。今天的讲座是通过中国法院网向社会直播。如果其他群众有需要，可以点击中国法院网了解今天会议的内容。棚户区改造工程师复杂的，关于棚户区改造有三个重要主体，有1被拆迁人，2政府，3法院。被拆迁人为了自己的利益到法院解决纠纷。政府行使自己的权力，进行工作，制订政策。法院行使的司法权利，政府行使的是行政权利，适用法律不同。法律分几个层侧：1、宪法；2、基本法律，包括民法、民事诉讼法、刑法，刑事诉讼法等；3、单行法等等。目的也有所不同，法院是裁判纠纷，统一法律适用，建立法律权威。法院裁判不仅仅考虑案件的处理，包括对北京市、全国会不会考虑其他后果，人大是对法院的监督机关。再处理棚户区改造的问题确实很难，我们也作了很多工作，积极听取代表的意见，我们法院也专门制作了审判棚户区改造的执法尺度。我们法官在办案也需要研究，也需要听取代表的一件，希望代表与我们共同努力，对门头沟的发展作出贡献。今天的活动我非常受感动，我们的工作需要听取代表的一件，如果大家欢迎，我们以后会继续作。

再次感谢人大代表，媒体朋友。我们以热烈的掌声对区人大的领导为我们搭建这个平台，让我们掌声表示协议。门头沟区法院棚户区改造民事法律知识专题讲座到此结束，谢谢大家。

今天的专题讲座到此结束。此次直播得到了北京市高级法院法制宣传处姚学谦和赵岩的大力指导和支持，在此表示忠心感谢。参加此次直播的还有担任此次速录任务的孟燕，在此一并表示感谢。

此次庭审直播内容为现场记录，未经法庭和当事人的审阅，不具有法律效力，仅供关心此次庭审的网友参考。